1515
Annons

Villaägarna: 500.000 bostäder kan byggas i villaområden

DEBATT. Det kan byggas 500.000 nya hem i villastäderna. Men föråldrade detaljplaner och byråkrati försvårar. Amorteringskravet ställer också till problem, liksom minskningen av avdraget för rot-arbeten. Sverige bör studera den norska modellen, där halva bostadsytan får hyras ut skattefritt, skriver Jakob Eliasson, Villaägarna.

POTENTIAL. Bostadsministern talade i förra veckan om att det går att få fram fler bostäder om fler villaägare bygger om sina bostäder för uthyrning. För att det ska ske krävs inte främst bidrag, utan att man avskaffar vissa hinder, som begränsningen av rotavdraget. Högre tak för skattefria inkomster skulle också underlätta, enligt Jakob Eliasson.
POTENTIAL. Bostadsministern talade i förra veckan om att det går att få fram fler bostäder om fler villaägare bygger om sina bostäder för uthyrning. För att det ska ske krävs inte främst bidrag, utan att man avskaffar vissa hinder, som begränsningen av rotavdraget. Högre tak för skattefria inkomster skulle också underlätta, enligt Jakob Eliasson.Bild:Fredrik Sandberg

Den gängse analysen av bostadsmarknaden kan – aningen förenklat – sammanfattas med att snabb befolkningstillväxt i städerna, förhållandevis lågt byggande och rekordlåga räntor driver upp bostadspriserna och därmed hushållens skulder. Höga flyttskatter förvärrar saken då äldre bor kvar allt längre i husen sedan barnen har flyttat, och beståndet av bostäder därmed utnyttjas mindre effektivt.

Med detta som bakgrund ställde sig bostadsminister Peter Eriksson nyligen positiv till sänkta flyttskatter. Ministern är även positiv till förslaget att ge privatpersoner bidrag för att kunna bygga om småhus i syfte att hyra ut delar av det.

Båda förslagen pekar på den outnyttjade potential som finns i landets villaområden. Frågan blir hur dessa områden – och därmed enskilda småhusägare – kan bli en del av lösningen på bostadsbristen.

Att formulera frågan på det sättet kan vara överraskande kontroversiellt; i stadsplanerarkretsar ses ofta småhuset som en del av problemet. Det står som en symbol för gles bebyggelse som – enligt argumentationen – utnyttjar knappa resurser illa och dessutom går hand i hand med bilberoende.

Men så måste det inte vara. Tvärtom finns alla möjligheter att låta småhusägare och kärleken till trädgårdsstäder vara ett verktyg i arbetet för fler bostäder. Många villaområden rymmer nämligen flera av de ingredienser som krävs för framgångrikt bostadsbyggande.

För det första finns kapital. I de koncentriska ringar av villaområden som lager för lager har vuxit upp kring storstäderna finns stora markvärden. De är säkerhet att låna emot för den småhusägare som behöver pengar att bygga för. Många äldre har låga lån och stort låneutrymme.

För det andra finns – per definition – tämligen centralt belägen mark. Arkitektfirman KOD har visat på möjligheten att över tid bygga 500.000 nya hem i villastäderna.

För det tredje finns fungerande infrastruktur. Vägar, spår, VA, skolor, mataffärer och annat är redan på plats. Därtill finns det som pengar inte alltid kan köpa, nämligen socialt kapital. Något som helt nya områden genom historien ibland lidit brist på.

Några ingredienser saknas dock. Alla småhusägare som byggt på sina hus kan vittna om problem med bygglov. Gamla detaljplaner och stelbent byråkrati sätter ofta käppar i hjulet.
Rådande regler kring bolån kan också komplicera för hugade småhusbyggare. Bankerna beviljar inte lån enbart mot husets (eller markens) värde, utan kräver att låntagaren har en viss löpande inkomst. Den pensionär som vill bygga kan alltså stöta på patrull.

Amorteringskravet avskräcker från lån eftersom privatekonomin kanske inte klarar själva kassaflödet. Att byggprojektet egentligen är en sund investering i och med att stora värden skapas vägs inte in. Ett eventuellt skuldkvotstak skulle ha samma sorts svaghet.

Även lönsamheten kan på kort till medellång sikt vara tveksam, eftersom intäkterna från uthyrningen bara är skattefria upp till en viss nivå. På lång sikt avgör marknaden (i form av en framtida försäljning) lönsamheten. Risken att förlora pengarna verkar förstås avskräckande.

Tanken att ge bidrag till småhusägare som bygger om i syfte att hyra ut är därför både sympatisk och pragmatisk. Givet att reglerna för bolån och hyresintäkter inte förändras, är kanske ett bidrag det enda som återstår för att realisera potentialen i villaområdena?

Men bidragssystem dras typiskt sett med svagheter. Räcker anslaget? Hur lång tid tar det att få pengarna? Exakt vilka kriterier ska vara uppfyllda? Vad är rätt nivå på bidraget för att nå målet? Kommer det förändras? Förväntningar om en höjning bromsar paradoxalt nog byggandet, då alla projekt skjuts upp.

Att uppfinna nya regler för att kompensera för gamla leder till komplicerade, oöverskådliga och ofta kontraproduktiva regelverk. Bättre då att rensa bland det gamla. Särskilt som tanken på ett bidragsbaserat byggande nog skulle få kalla handen av en majoritet i riksdagen.

Den mest uppenbara reformen vore att återställa rotavdraget, som sänktes i strid med regeringens eget vallöfte. Men även helt nya reformer lär behövas.

Den norska modellen är en intressant förebild. I Norge kan upp till halva bostadsytan hyras ut skattefritt, vilket bättrar på lönsamheten i varje byggprojekt och styr mot att redan från början bygga småhus med uthyrningsdelar. Stockholms handelskammare uppskattar att det bara i Stockholm kan skapas 28.000 nya bostadstillfällen på detta sätt.

En del av villaområdenas slumrande potential handlar om något svårfångat, nämligen social acceptans för förtätning. Så gott som varje byggprojekt möts av viss skepsis av åtminstone delar av de befintligt boende som berörs av det. Fenomenet är så vanligt att det fått ett eget namn – nimby (not in my backyard). Innan spaden kan sättas i marken måste långa överklagandeprocesser övervinnas. Det nämns ofta som ett av de största hindren för byggande.

Den som bygger åt sig själv överklagar inte sitt eget projekt. Kontakten med grannarna blir också annorlunda. Ett anonymt byggbolag torde stöta på mer lokalt motstånd än den som både bildligen och bokstavligen har egna rötter i kvarteret.

När de boende själva bygger formas staden annorlunda jämfört med om ett byggbolag tar besluten. De subtila faktorer som är skillnaden mellan en harmonisk förtätning och en estetisk härdsmälta låter sig inte alltid definieras tydligt i en detaljplan eller glossigt byggprospekt. De boende själva har däremot goda möjligheter att fatta kloka beslut i detaljerna, eftersom de har ägnat åratal åt att lära känna området. Därmed inte sagt att konflikter helt uteblir om byggregler luckras upp, men förutsättningarna torde vara bättre för privatbyggaren än för byggbolaget.

En tätare trädgårdsstad som fortfarande är just en sådan kräver fingertoppskänsla i det lilla och tydlighet om det stora. Att få bygga intill tomtgränsen mot gatan eller att ha flera bostäder på samma fastighet är regler som kan förtäta utan att nödvändigtvis slå mot estetiska kvaliteter. Sådana och liknande regler måste dock bottna i en vision om vart området som helhet är på väg.

Kommunen måste staka ut riktning och mål med en tänkt förändring av ett område. Men oavsett om målet är småhus vägg i vägg à la Visby eller något mer försiktigt, så lär acceptansen för ett områdes förändring vara större ju mer decentraliserad makten är, och ju mer av byggandet som sker i de boendes egen regi.

Bostadsministern gör rätt i att tänka på småhusägarna som en del av lösningen. Exakt vilka reformer – sänkta flyttskatter, höjda fribelopp för uthyrning, liberalare byggregler – som har störst potential är inte lätt att säga. Men ministern bör tänka på villaområden som småhusägare tänker när garaget öppnas på våren: oj vilken röra, men verktyget finns härinne någonstans!

 

Jakob Eliasson, Samhällspolitisk chef, Villaägarnas riksförbund

 

Är du sakkunnig i en aktuell fråga? Välkommen att sända ditt inlägg till debatt@di.se. Bifoga högupplöst porträttfoto. Textlängd 4.000-6.000 tecken inklusive blanksteg.


Innehåll från SAS InstituteAnnons

S-Bank har Finlands mest nöjda bankkunder: ”Data och nyfikenhet avgörande för alla våra beslut ”

Johanna Makkonen, senioranalytiker på S-Bank.
Johanna Makkonen, senioranalytiker på S-Bank.

I över tio år har finländska S-Bank konsekvent och strategiskt arbetat med att samla och dra nytta av sin data. I dag har banken nästan halva Finlands befolkning som kunder – och olika undersökningar visar att man även har landets nöjdaste bankkunder. 

Enligt Johanna Makkonen, senioranalytiker på S-Bank, är det framför allt förmågan att omvandla det svåra till det enkla som ligger bakom framgången.

Öka produktiviteten och innovationen med hjälp av data – läs mer här. 

S-Bank har fått utmärkelser för ”Finlands nöjdaste bankkunder” av bankjämförelsetjänsten Sortter Oy och ”det mest innovativa företaget i den finländska finanssektorn” från handelshögskolan Hanken.

S-Bank är del av den större kooperativa organisationen, S-Gruppen. Trots att S-bank är en jämförelsevis ung organisation, har banken aktivt arbetat med vad som har varit nyckeln till framgången: data.

Teknikfundamentet skapar möjligheter 

Många företag har ett stort fokus på att bli mer datadrivna. Men innan man på ett effektivt sätt kan börja dra nytta av all data måste de underliggande processerna fungera och samspela väl.

– Processerna för att skapa och ta hand om data behöver vara väl etablerade och dokumenterade. Lagring och strukturering av data behöver vara på plats. Du behöver också säkerställa datakvaliteten. För att kunna göra detta behöver du också ha rätt verktyg för att kunna hantera din data, säger Johanna Makkonen och fortsätter: 

– Vi började med att visualisera vår data i olika rapporter. Under de senaste åren har vår största upptäckt varit att vi inte bara använder den för att analysera historiken och titta bakåt, utan också använder den för att göra förutsägelser om framtiden.

Underlättar beslutsfattande 

Alla fördelar som ett företag har av att använda data fullt ut blir inte alltid synliga för kunderna.

– Primärt använder vi oss av data för att organisationen ska kunna fatta bättre beslut och för att kunna erbjuda våra kunder ännu bättre lösningar och tjänster, säger Johanna Makkonen. 

Enligt Iikka Kuosa som är Senior Vice President of IT and Products vid S-Bank är detta också strategin från den högsta ledningen: 

– För att kunna svara till våra kunders framtida behov använder vi data som underlag för våra strategiska beslut. Vi måste ge våra kunder service och därför måste vi också och hålla koll på vad våra kunder gör för att förstå vad som driver dem, säger han.

Data – en riktig problemlösare

Tidigare avslog S-Bank många låneansökningar. Trots att antalet ansökningar ökade, minskade andelen lån som beviljades.

– När vi tittade på vår data kunde vi se att i takt med att vi fick in allt fler ansökningar tog handläggningen för varje ansökan allt längre tid. De långa handläggningstiderna ledde till att många kunder tog tillbaka sina ansökningar, eftersom de behövde lånet snabbare än vad vi kunde handlägga deras ärenden, säger Johanna Makkonen.

Bankens processutvecklingsteam genomlyste hela låneprocessen. På så sätt kunde S-bank identifiera var i kedjan det gick långsammast och vilka slags ansökningar som var mest tidskrävande. Det gjorde det enklare att fördjupa sig i enskilda detaljer och se till att de fungerar snabbare och effektivare. Samtidigt kunde man använda data för att förutsäga framtida beteenden och hjälpa kunder att fatta bättre och ekonomiskt mer hållbara beslut.

Verktyg och nyfikenhet i samverkan

Två saker förtjänar extra uppmärksamhet här, nämligen verktygen och nyfikenheten. 

– Jag skulle säga att jag nog är ganska nyfiken, men jag är också definitivt realist. För att tillfredsställa nyfikenheten krävs också att man har full kontroll på underliggande tekniska detaljer. Då blir det mycket enklare att vara öppen och titta djupare in i frågan, berättar Johanna Makkonen. 

För att stärka analysen ytterligare samarbetar S-Bank med SAS Institute, som har försett dem med bästa tänkbara plattform för dataanalys. 

– Jag skulle inte påstå att jag blev ”förälskad” i de lösningar vi fick av SAS, men det var inte långt ifrån. Den här resan har bara börjat och jag ser verkligen fram emot vad vi kan skapa tillsammans i framtiden, avslutar Johanna Makkonen.

Förändra hur du fattar beslut – läs mer om hur data kan hjälpa dig här. 

 

Mer från SAS Institute

Artikeln är producerad av Brand Studio i samarbete med SAS Institute och ej en artikel av Dagens industri

Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

  • Full tillgång till di.se med nyheter och analyser

  • Tillgång till över 1100 aktiekurser i realtid

  • Dagens industri som e-tidning redan kvällen innan

  • Innehållet i alla Di:s appar, tjänster och nyhetsbrev

3 månader för
197 kr
Spara 1000 kr

Prenumerera

Redan prenumerant?