Den gängse analysen av bostadsmarknaden kan – aningen förenklat – sammanfattas med att snabb befolkningstillväxt i städerna, förhållandevis lågt byggande och rekordlåga räntor driver upp bostadspriserna och därmed hushållens skulder. Höga flyttskatter förvärrar saken då äldre bor kvar allt längre i husen sedan barnen har flyttat, och beståndet av bostäder därmed utnyttjas mindre effektivt.
Med detta som bakgrund ställde sig bostadsminister Peter Eriksson nyligen positiv till sänkta flyttskatter. Ministern är även positiv till förslaget att ge privatpersoner bidrag för att kunna bygga om småhus i syfte att hyra ut delar av det.
Båda förslagen pekar på den outnyttjade potential som finns i landets villaområden. Frågan blir hur dessa områden – och därmed enskilda småhusägare – kan bli en del av lösningen på bostadsbristen.
Att formulera frågan på det sättet kan vara överraskande kontroversiellt; i stadsplanerarkretsar ses ofta småhuset som en del av problemet. Det står som en symbol för gles bebyggelse som – enligt argumentationen – utnyttjar knappa resurser illa och dessutom går hand i hand med bilberoende.
Men så måste det inte vara. Tvärtom finns alla möjligheter att låta småhusägare och kärleken till trädgårdsstäder vara ett verktyg i arbetet för fler bostäder. Många villaområden rymmer nämligen flera av de ingredienser som krävs för framgångrikt bostadsbyggande.
För det första finns kapital. I de koncentriska ringar av villaområden som lager för lager har vuxit upp kring storstäderna finns stora markvärden. De är säkerhet att låna emot för den småhusägare som behöver pengar att bygga för. Många äldre har låga lån och stort låneutrymme.
För det andra finns – per definition – tämligen centralt belägen mark. Arkitektfirman KOD har visat på möjligheten att över tid bygga 500.000 nya hem i villastäderna.
För det tredje finns fungerande infrastruktur. Vägar, spår, VA, skolor, mataffärer och annat är redan på plats. Därtill finns det som pengar inte alltid kan köpa, nämligen socialt kapital. Något som helt nya områden genom historien ibland lidit brist på.
Några ingredienser saknas dock. Alla småhusägare som byggt på sina hus kan vittna om problem med bygglov. Gamla detaljplaner och stelbent byråkrati sätter ofta käppar i hjulet.
Rådande regler kring bolån kan också komplicera för hugade småhusbyggare. Bankerna beviljar inte lån enbart mot husets (eller markens) värde, utan kräver att låntagaren har en viss löpande inkomst. Den pensionär som vill bygga kan alltså stöta på patrull.
Amorteringskravet avskräcker från lån eftersom privatekonomin kanske inte klarar själva kassaflödet. Att byggprojektet egentligen är en sund investering i och med att stora värden skapas vägs inte in. Ett eventuellt skuldkvotstak skulle ha samma sorts svaghet.
Även lönsamheten kan på kort till medellång sikt vara tveksam, eftersom intäkterna från uthyrningen bara är skattefria upp till en viss nivå. På lång sikt avgör marknaden (i form av en framtida försäljning) lönsamheten. Risken att förlora pengarna verkar förstås avskräckande.
Tanken att ge bidrag till småhusägare som bygger om i syfte att hyra ut är därför både sympatisk och pragmatisk. Givet att reglerna för bolån och hyresintäkter inte förändras, är kanske ett bidrag det enda som återstår för att realisera potentialen i villaområdena?
Men bidragssystem dras typiskt sett med svagheter. Räcker anslaget? Hur lång tid tar det att få pengarna? Exakt vilka kriterier ska vara uppfyllda? Vad är rätt nivå på bidraget för att nå målet? Kommer det förändras? Förväntningar om en höjning bromsar paradoxalt nog byggandet, då alla projekt skjuts upp.
Att uppfinna nya regler för att kompensera för gamla leder till komplicerade, oöverskådliga och ofta kontraproduktiva regelverk. Bättre då att rensa bland det gamla. Särskilt som tanken på ett bidragsbaserat byggande nog skulle få kalla handen av en majoritet i riksdagen.
Den mest uppenbara reformen vore att återställa rotavdraget, som sänktes i strid med regeringens eget vallöfte. Men även helt nya reformer lär behövas.
Den norska modellen är en intressant förebild. I Norge kan upp till halva bostadsytan hyras ut skattefritt, vilket bättrar på lönsamheten i varje byggprojekt och styr mot att redan från början bygga småhus med uthyrningsdelar. Stockholms handelskammare uppskattar att det bara i Stockholm kan skapas 28.000 nya bostadstillfällen på detta sätt.
En del av villaområdenas slumrande potential handlar om något svårfångat, nämligen social acceptans för förtätning. Så gott som varje byggprojekt möts av viss skepsis av åtminstone delar av de befintligt boende som berörs av det. Fenomenet är så vanligt att det fått ett eget namn – nimby (not in my backyard). Innan spaden kan sättas i marken måste långa överklagandeprocesser övervinnas. Det nämns ofta som ett av de största hindren för byggande.
Den som bygger åt sig själv överklagar inte sitt eget projekt. Kontakten med grannarna blir också annorlunda. Ett anonymt byggbolag torde stöta på mer lokalt motstånd än den som både bildligen och bokstavligen har egna rötter i kvarteret.
När de boende själva bygger formas staden annorlunda jämfört med om ett byggbolag tar besluten. De subtila faktorer som är skillnaden mellan en harmonisk förtätning och en estetisk härdsmälta låter sig inte alltid definieras tydligt i en detaljplan eller glossigt byggprospekt. De boende själva har däremot goda möjligheter att fatta kloka beslut i detaljerna, eftersom de har ägnat åratal åt att lära känna området. Därmed inte sagt att konflikter helt uteblir om byggregler luckras upp, men förutsättningarna torde vara bättre för privatbyggaren än för byggbolaget.
En tätare trädgårdsstad som fortfarande är just en sådan kräver fingertoppskänsla i det lilla och tydlighet om det stora. Att få bygga intill tomtgränsen mot gatan eller att ha flera bostäder på samma fastighet är regler som kan förtäta utan att nödvändigtvis slå mot estetiska kvaliteter. Sådana och liknande regler måste dock bottna i en vision om vart området som helhet är på väg.
Kommunen måste staka ut riktning och mål med en tänkt förändring av ett område. Men oavsett om målet är småhus vägg i vägg à la Visby eller något mer försiktigt, så lär acceptansen för ett områdes förändring vara större ju mer decentraliserad makten är, och ju mer av byggandet som sker i de boendes egen regi.
Bostadsministern gör rätt i att tänka på småhusägarna som en del av lösningen. Exakt vilka reformer – sänkta flyttskatter, höjda fribelopp för uthyrning, liberalare byggregler – som har störst potential är inte lätt att säga. Men ministern bör tänka på villaområden som småhusägare tänker när garaget öppnas på våren: oj vilken röra, men verktyget finns härinne någonstans!
Jakob Eliasson, Samhällspolitisk chef, Villaägarnas riksförbund
Är du sakkunnig i en aktuell fråga? Välkommen att sända ditt inlägg till debatt@di.se. Bifoga högupplöst porträttfoto. Textlängd 4.000-6.000 tecken inklusive blanksteg.
