Annons

Tobias Wikström: Inga nya lägenheter utan marknadshyra

LEDARE. Hyresregleringen bör tas bort. Den tanken stärks efter läsning av Finanspolitiska rådets rapport på måndagen.

NY STADSDEL. I Norra Djurgårdsstaden är hyrorna betydligt högre än på andra håll i Stockholm. Men marknadshyror bör införas över hela marknaden.
NY STADSDEL. I Norra Djurgårdsstaden är hyrorna betydligt högre än på andra håll i Stockholm. Men marknadshyror bör införas över hela marknaden.Bild:Claudio Bresciani

Om ingenting görs kommer det inte att bli lättare att komma in på bostadsmarknaden i exempelvis Stockholm. De kortsiktiga övergångsproblemen går att lösa.

Regeringens ensidiga svar, att bostadsbristen ska lösas genom ökat byggande, pådrivet av subventioner, bygger på ett orealistiskt antagande. Det är jämförbart med ståndpunkten att integration och jobb till nyanlända ska åstadkommas enbart med utbildningssatsningar och att inga strukturreformer behövs.

Sanningen är att den insider–outsider-problematik som råder på bostadsmarknaden inte kan lösas utan marknadshyror. För om det fortsätter som i dag kommer hyreslägenheter i attraktiva lägen att i praktiken subventioneras av övriga bostadsmarknaden, och det är långtifrån säkert att dessa lägenheter innehas av familjer med sämre ekonomi.

Det är för att hyrorna inte avspeglar marknadsläget som innehavaren ogärna släpper ifrån sig sitt kontrakt. Andrahandshyrorna ligger på betydligt högre nivåer och den långtgående rätten till lägenhetsbyten smörjs med svarta pengar.

Sedan cirka tio år finns möjlighet till presumtionshyror. Det innebär att en hyra som sätts på ett nybygge inte kan utmanas i domstol förrän efter 15 år. I sitt kapitel om hyresmarknaden skriver Finanspolitiska rådet felaktigt att dessa hyror ska garantera marknadsmässighet i nyproduktionen. Rätt är att de ska ge kostnadstäckning åt byggherren, vilket ju inte är samma sak som marknad.

Dessa hyror, som kräver ett godkännande av Hyresgästföreningen, är nu under utredning. I sommar kommer ett förslag om hur systemet med presumtionshyror ska utvecklas.

Men det är otillräckligt. Om det bara är nybyggda bostäder som ska få hyror som närmar sig marknadspris kommer gamla hyresrätter att vara ännu mer skyddade, relativt sett, och rörligheten kommer att vara liten även i fortsättningen.

Finanspolitiska rådet har studerat hur marknadshyror skulle slå fördelningsmässigt. En trea i Stockholm kommer att stiga med nästan 3.000 kronor, eller 33 procent. Med tanke på att ensamhushåll i den nedersta inkomsttiondelen har en hyra som motsvarar 90 procent av den disponibla inkomsten (exklusive bostadsbidrag) är detta givetvis problematiskt. Men redan i nästa tiondel av inkomstskalan går detta ned till 55 procent. För tvåpersonshushåll är det naturligtvis lägre.

Utökade bostadsbidrag bör kunna täcka upp för detta, så att de allra mest utsatta får skydd men ändå inte hindrar en reform för att göra bostadsmarknaden mer tillgänglig.

Finanspolitiska rådets beräkningar tar inte hänsyn till beteendeförändringar. Om marknadshyror införs kommer människor att flytta. En del kommer att tycka att det är värt att i stället köpa en bostadsrätt. Andra kommer att byta till mindre lägenheter. Personer som inte bor i sina lägenheter kommer att släppa sina kontrakt.

Och framför allt kommer det att bli mer lönsamt att bygga nya hyreshus om byggherren varken behöver kalkylera med domstolsprocesser eller förhandlingar med Hyresgästföreningen.

Dessutom kommer möjligen priserna på bostadsrättsmarknaden att justeras nedåt när hela bostadsmarknaden (inklusive hyreslägenheter) är utsatt för marknadens påverkan.

Marknadshyrorna behöver alltså inte bli så höga som Finanspolitiska rådet förutspår.

För övrigt är det få som förespråkar en big bang, att marknadshyror ska införas över en natt. Flera förslag har cirkulerat på hur en övergång skulle kunna ske för att minimera oönskade sociala effekter och makroekonomiskt problematisk påverkan på hushållens konsumtionsutrymme.

Hur som helst brådskar det att göra det lättare för människor att ta sig in på bostadsmarknaden. Ingen kan veta hur många som avstår från att flytta till storstäderna på grund av bostadsbristen.

Hyresrätten behövs för den som behöver flexibilitet, alltså bo i sin bostad under en kortare tid. Den behövs för dem som står utanför av ekonomiska skäl, exempelvis om man är i början av sin yrkesbana. Att hyrorna i många lägenheter i storstäderna är låga i dag är ingenting som skänker glädje åt den som står utanför.

Om ingenting görs kommer muren att vara hög även i fortsättningen.

Detta är en text från Dagens industris ledarredaktion. Dagens industri är oberoende.
Innehåll från RiksbyggenAnnons

De satsade på solceller 2019 – slipper höja avgiften

Mikael Johansson är ordförande i bostadsrättsföreningen Göteborgshus 38.
Mikael Johansson är ordförande i bostadsrättsföreningen Göteborgshus 38.

När bostadsrättsföreningen Göteborgshus 38 valde att satsa på solceller redan för tre år sedan visste de inte hur bra tajmingen skulle bli. I dag är föreningen i en sällsynt situation där den trots rådande energikris inte behöver göra några avgiftshöjningar.

– Vi är väldigt, väldigt glada och stolta, säger ordförande Mikael Johansson.

Läs mer om Riksbyggens energitjänster

Förra året monterades de sista av de 2 600 solcellspanelerna på de 16 huskroppar som utgör Rb Brf Göteborgshus 38 i Hisings Kärra i norra Göteborg. Då hade det omfattande arbetet pågått under två år och resultatet är en av landets största solcellsanläggningar i en bostadsrättsförening.

– Redan i dag ser vi att vi producerar 30 procent av den totala energiförbrukningen, helt enligt prognosen på 700 000 kWh per år. Det känns såklart oerhört bra då vi lagt mycket tid på detta projekt, säger Mikael.

”Vi slipper höja avgiften”

När satsningen röstades igenom var det ett långsiktigt tänk som låg bakom. Men då visste de inte hur het frågan skulle bli redan några få år senare. I dag är föreningen i en situation då de i perioder till och med kan sälja vidare ett överskott av el.

– Det är resurser som går in i föreningens kassa för underhåll och det i sin tur gör att vi slipper höja avgiften, åtminstone som det ser ut i dag. Det är givetvis en stor lättnad när man ser vilka utmaningar många andra bostadsrättsföreningar brottas med i rådande läge.

Mikael berättar att styrelsen under hela processen haft ett nära samarbete med Riksbyggen.

– Vi arbetade i projektgrupper och har haft turen att ha många sakkunniga i styrelsen som varit beredda att lägga mycket tid på research. Men det hade aldrig gått att genomföra ett så här stort projekt själva. Samarbetet med Riksbyggen har varit fantastiskt, säger Mikael.

Ger effekt på lång sikt

Husen är byggda under 1970-talet och var i behov av en omfattande takrenovering. Det var i samband med detta som solcellerna kom på tal. Mikael Johansson tycker – särskilt med facit i hand – att det är en självklarhet för andra bostadsrättsföreningar som är på gång med takrenoveringar att satsa på solceller.

– Jag skulle varmt rekommendera att man tittar på möjligheten och har man den så ska man slå till. För det kommer att ge effekt på lång sikt. Det handlar inte bara om ekonomin, för oss är det även en fjäder i hatten att vi känner oss delaktiga och bidrar till energibesparingar ur ett klimatperspektiv.

”Avkastning på cirka sju procent”

För Riksbyggen är det ett viktigt uppdrag att hjälpa bostadsrättsföreningarna att underhålla och utveckla sina fastigheter och samtidigt bli mer hållbara. Satsningar på solenergi finns till exempel med i planeringen av all nyproduktion där det är möjligt. Och när det gäller installationer i befintliga fastigheter, precis som i fallet med Brf Göteborgshus 38, så är intresset i dag större än någonsin. Även för mindre föreningar kan en investering vara gynnsam.

– Man brukar räkna med en avkastning på cirka sju procent för solceller. Och det är en ganska bra investering. Särskilt om man redan har pengarna på banken och inte behöver ta ett lån. Då är det kanske till och med bättre att satsa på solcellerna än att låta pengarna sitta på banken, säger Mari-Louise Persson, miljö- och energichef på Riksbyggen.

Installera solceller i bostadsrättsföreningen? Läs mer här.

 

Mer från Riksbyggen

Artikeln är producerad av Brand Studio i samarbete med Riksbyggen och ej en artikel av Dagens industri

Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

spara
1090kr
Prenumerera