ANNONS:
Till Di.se
SÖNDAG 19 NOV Sveriges bästa finanssajt 2017
MENY
START DI TV BÖRS & MARKNAD

Jan Jörnmark: Sverige har ingen bostadsbubbla

  • Foto: Fredrik Sandberg

DEBATT DEL TVÅ. I del två i serien om den svenska bostadsmarknaden behandlas utvecklingen i storstäderna (Första delen finns här.). Allvarligast är att det som egentligen är en massiv förändring av relativa priser på olika bostäder har kommit att tolkas som en bubbla, skriver Jan Jörnmark.

Avregleringen av bostadsrätterna efter 1969 blev en mer komplicerad historia än villamarknaden. Eftersom det som skedde har varit omstritt och utdraget har myterna och missförstånden blivit utbredda. Allvarligast är att det som egentligen är en massiv förändring av relativa priser på olika bostäder har kommit att tolkas som en bubbla. Det har skapat ett klimat där nya regleringsförslag ständigt förs fram. I förlängningen riskerar det att förstöra den mest konstruktiva marknad som har utvecklats i bostadssektorn efter 1990.

I början av 1970-talet var det kollapsen i miljonprogrammet som komplicerade situationen. I ett läge där man plötsligt stod med tiotusentals tomma bostäder uppfattades riskerna med konkurrens från aktivt prissatta innerstadslägenheter som oacceptabla av både socialdemokratiska och borgerliga politiker. Bruksvärdet som hade varit tänkt som ett marknadsliknande system förvandlades därför till ett prisutjämningssystem, där allmännyttans kostnader blev avgörande för hela beståndet.

När den modifierade hyresregleringen blev kvar uppstod ett vakuum i prisbildningen i stadskärnorna. En övergång från reglerade hyresrätter till oreglerade bostadsrätter var den självklara lösningen och den startade också omedelbart. Reaktionen på det blev försök att införa lagar som stoppade försäljning av fastigheter till föreningar. Men där uppstod till sist en skillnad mellan de politiska blocken, vilket under tre decennier gjorde omvandlingarna till en av politikens mest laddade frågor.

Ända fram till 1990 hölls ändå bostadsrättstillväxten tillbaka av olika hinder, men efter avregleringen av finansieringssystemet försvann de viktigaste av dessa. På den nya avsubventionerade nyproduktionsmarknaden skedde snabbt en omfattande förskjutning, när välbelägna bostadsrätter i flerfamiljhus visade sig mer attraktiva än perifera villor.

Det bekräftade hur attraktivt innerstadsboende alltid varit – problemet var att det sedan 1942 inte hade existerat något prissystem som kunde värdera det. Men det betydde också att äldre lägenheter i mitten av 1990-talet var en lågt prissatt produkt. När priset på de nyproducerade översteg värderingen i det gamla beståndet var det en tydlig signal om att en omfattande omvärdering var på väg att ske.

Ytterligare en faktor eldade på bostadsrättsexplosionen under decenniet omkring millennieskiftet. Den fria finansieringen gjorde det nödvändigt att få lönsamhet i varje projekt som startades, vilket skapade problem för de som arbetade i det tillplattade bruksvärdessystemet. Både privata och allmännyttiga företag blev därför anhängare av en flexibel hyressättning i nyproduktionen, vilket skapade konflikter med de som såg hyressättningen som ett politiskt projekt.

Våren 1997 sänkte därför det socialdemokratiska fastighetsborgarrådet Svenska Bostäders hyror med 25 procent på det nya St Eriksområdet i Stockholm. Eftersom allmännyttans hyror var vägledande för de privata bolagen blev resultatet förödande. Ända fram till att flera domstolar underkänt prissättningen sköts nyproduktionen nästan helt över till bostadsrätter i Stockholm och andra större svenska städer

Åren från hyressänkningarna fram till 2005 blev avgörande både för Stockholms och för hela Sveriges bostadsmarknad. Stoppet för produktionen av hyresrätter gjorde att inflyttningen koncentrerades till bostadsrätterna. Därmed steg priserna, samtidigt som bruksvärdeshyrorna var orörliga.

För de börsnoterade fastighetsbolagen blev konsekvensen att deras värden ökade samtidigt som deras avkastning föll, vilket gjorde dem till självklara styckningsobjekt. Redan 2002 togs börsens största fastighetsbolag Drott över av ägaraktivister och strax efter gick Tornet samma väg. Därefter såldes mängder av enskilt ägda fastigheter till bostadsrättsföreningar.

Trots att allmännyttan samtidigt stoppade omvandlingarna innebar det att bostadsrättsmarknaden fortsatte att breddas. Under tiden mellan hyresstoppet 1997 och det borgerliga makttillträdet 2006 växte Stockholmsmarknaden med drygt 70 000 bostadsrätter. Tvärtemot alla myter var det bara en knapp tredjedel av dessa som ombildades från allmännyttan. När regeringen Reinfeldt sedan tillträdde öppnades dammluckorna på vid gavel för en värdestegring i det omvandlade beståndet, när bostadsrätterna gynnades av dubbla skattesänkningar.

Tittar man på figurerna ser man att uppvärderingen av bostadsbeståndet fick tydliga effekter; när omvandlingarna ökade blev det möjligt att utveckla och använda bostadsbeståndet i stadens inre delar mycket mer effektivt. Med stigande priser kunde man sedan bygga på allt fler ställen i regionen, vilket ytterligare drev på inflyttningen. Men utvecklingen har varit generell, för efterhand har allt fler större svenska städer gynnats av samma tendenser.

De senaste tio årens mer splittrade hyressättning har också fått effekter som sällan diskuteras. Allmännyttans särställning har slopats och lägesfaktorn fått större betydelse. Därtill har de i stort sett fritt prissatta presumtionshyrorna komplicerat situationen ännu mer. Förändringar har gjort att de sista gamla bruksvärdesprissatta lägenheterna blivit relativt sett billigare – vilket gör att köerna till dem kan bli hur långa som helst.

Hyresbildens uppsplittring har därför gjort att det i stort sett alltid både blir billigare och går snabbare att köpa en bostadsrätt än att hyra en ny lägenhet för den som får låna pengar. Det som kan bryta den utvecklingen är att de reala faktorer som drivit på den förändras. Det innebär att prisutvecklingen bryts om fastighetsskatten återinförs, realinkomsterna försämras eller om det blir väsentligt dyrare att låna pengar.

Vi står i dag inför en tydlig valsituation. Antingen kan vi gå vidare med att reformera och utveckla de konstruktiva element som finns i de nya bostadsmarknaderna. Alternativet till det är att betrakta det som pågår som en enkel bubbla och fokusera på att begränsa unga människors möjligheter att köpa egna bostäder. I det senare alternativet är det också logiskt att bygga vidare på Stockholm i form av fyrkantiga hyreskaserner nedåt Läggesta.

Spåren från vad som hände senaste gången vi valde den vägen är inte uppmuntrande, men det är å andra sidan helt i linje med nationalekonomen Joseph Schumpeters klassiska konstaterande att ”mannaminnet är i allmänhet sex månader”.

Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia

Läs första delen i Jan Jörnmarks debattserie om bostadsmarknaden här.

Läs tredje delen här.

https://interactive.sanoma.fi/arkku/public/generated/9442plMoVOK/

 

Detta är en debatt- och opinionstext. Åsikterna som uttrycks är skribentens egna.
Tyck till