1515
Annons

Jan Jörnmark: Sverige har ingen bostadsbubbla

DEBATT DEL TVÅ. I del två i serien om den svenska bostadsmarknaden behandlas utvecklingen i storstäderna (Första delen finns här.). Allvarligast är att det som egentligen är en massiv förändring av relativa priser på olika bostäder har kommit att tolkas som en bubbla, skriver Jan Jörnmark.

Bild:Fredrik Sandberg

Avregleringen av bostadsrätterna efter 1969 blev en mer komplicerad historia än villamarknaden. Eftersom det som skedde har varit omstritt och utdraget har myterna och missförstånden blivit utbredda. Allvarligast är att det som egentligen är en massiv förändring av relativa priser på olika bostäder har kommit att tolkas som en bubbla. Det har skapat ett klimat där nya regleringsförslag ständigt förs fram. I förlängningen riskerar det att förstöra den mest konstruktiva marknad som har utvecklats i bostadssektorn efter 1990.

I början av 1970-talet var det kollapsen i miljonprogrammet som komplicerade situationen. I ett läge där man plötsligt stod med tiotusentals tomma bostäder uppfattades riskerna med konkurrens från aktivt prissatta innerstadslägenheter som oacceptabla av både socialdemokratiska och borgerliga politiker. Bruksvärdet som hade varit tänkt som ett marknadsliknande system förvandlades därför till ett prisutjämningssystem, där allmännyttans kostnader blev avgörande för hela beståndet.

När den modifierade hyresregleringen blev kvar uppstod ett vakuum i prisbildningen i stadskärnorna. En övergång från reglerade hyresrätter till oreglerade bostadsrätter var den självklara lösningen och den startade också omedelbart. Reaktionen på det blev försök att införa lagar som stoppade försäljning av fastigheter till föreningar. Men där uppstod till sist en skillnad mellan de politiska blocken, vilket under tre decennier gjorde omvandlingarna till en av politikens mest laddade frågor.

Ända fram till 1990 hölls ändå bostadsrättstillväxten tillbaka av olika hinder, men efter avregleringen av finansieringssystemet försvann de viktigaste av dessa. På den nya avsubventionerade nyproduktionsmarknaden skedde snabbt en omfattande förskjutning, när välbelägna bostadsrätter i flerfamiljhus visade sig mer attraktiva än perifera villor.

Det bekräftade hur attraktivt innerstadsboende alltid varit – problemet var att det sedan 1942 inte hade existerat något prissystem som kunde värdera det. Men det betydde också att äldre lägenheter i mitten av 1990-talet var en lågt prissatt produkt. När priset på de nyproducerade översteg värderingen i det gamla beståndet var det en tydlig signal om att en omfattande omvärdering var på väg att ske.

Ytterligare en faktor eldade på bostadsrättsexplosionen under decenniet omkring millennieskiftet. Den fria finansieringen gjorde det nödvändigt att få lönsamhet i varje projekt som startades, vilket skapade problem för de som arbetade i det tillplattade bruksvärdessystemet. Både privata och allmännyttiga företag blev därför anhängare av en flexibel hyressättning i nyproduktionen, vilket skapade konflikter med de som såg hyressättningen som ett politiskt projekt.

Våren 1997 sänkte därför det socialdemokratiska fastighetsborgarrådet Svenska Bostäders hyror med 25 procent på det nya St Eriksområdet i Stockholm. Eftersom allmännyttans hyror var vägledande för de privata bolagen blev resultatet förödande. Ända fram till att flera domstolar underkänt prissättningen sköts nyproduktionen nästan helt över till bostadsrätter i Stockholm och andra större svenska städer

Åren från hyressänkningarna fram till 2005 blev avgörande både för Stockholms och för hela Sveriges bostadsmarknad. Stoppet för produktionen av hyresrätter gjorde att inflyttningen koncentrerades till bostadsrätterna. Därmed steg priserna, samtidigt som bruksvärdeshyrorna var orörliga.

För de börsnoterade fastighetsbolagen blev konsekvensen att deras värden ökade samtidigt som deras avkastning föll, vilket gjorde dem till självklara styckningsobjekt. Redan 2002 togs börsens största fastighetsbolag Drott över av ägaraktivister och strax efter gick Tornet samma väg. Därefter såldes mängder av enskilt ägda fastigheter till bostadsrättsföreningar.

Trots att allmännyttan samtidigt stoppade omvandlingarna innebar det att bostadsrättsmarknaden fortsatte att breddas. Under tiden mellan hyresstoppet 1997 och det borgerliga makttillträdet 2006 växte Stockholmsmarknaden med drygt 70 000 bostadsrätter. Tvärtemot alla myter var det bara en knapp tredjedel av dessa som ombildades från allmännyttan. När regeringen Reinfeldt sedan tillträdde öppnades dammluckorna på vid gavel för en värdestegring i det omvandlade beståndet, när bostadsrätterna gynnades av dubbla skattesänkningar.

Tittar man på figurerna ser man att uppvärderingen av bostadsbeståndet fick tydliga effekter; när omvandlingarna ökade blev det möjligt att utveckla och använda bostadsbeståndet i stadens inre delar mycket mer effektivt. Med stigande priser kunde man sedan bygga på allt fler ställen i regionen, vilket ytterligare drev på inflyttningen. Men utvecklingen har varit generell, för efterhand har allt fler större svenska städer gynnats av samma tendenser.

De senaste tio årens mer splittrade hyressättning har också fått effekter som sällan diskuteras. Allmännyttans särställning har slopats och lägesfaktorn fått större betydelse. Därtill har de i stort sett fritt prissatta presumtionshyrorna komplicerat situationen ännu mer. Förändringar har gjort att de sista gamla bruksvärdesprissatta lägenheterna blivit relativt sett billigare – vilket gör att köerna till dem kan bli hur långa som helst.

Hyresbildens uppsplittring har därför gjort att det i stort sett alltid både blir billigare och går snabbare att köpa en bostadsrätt än att hyra en ny lägenhet för den som får låna pengar. Det som kan bryta den utvecklingen är att de reala faktorer som drivit på den förändras. Det innebär att prisutvecklingen bryts om fastighetsskatten återinförs, realinkomsterna försämras eller om det blir väsentligt dyrare att låna pengar.

Vi står i dag inför en tydlig valsituation. Antingen kan vi gå vidare med att reformera och utveckla de konstruktiva element som finns i de nya bostadsmarknaderna. Alternativet till det är att betrakta det som pågår som en enkel bubbla och fokusera på att begränsa unga människors möjligheter att köpa egna bostäder. I det senare alternativet är det också logiskt att bygga vidare på Stockholm i form av fyrkantiga hyreskaserner nedåt Läggesta.

Spåren från vad som hände senaste gången vi valde den vägen är inte uppmuntrande, men det är å andra sidan helt i linje med nationalekonomen Joseph Schumpeters klassiska konstaterande att ”mannaminnet är i allmänhet sex månader”.

Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia

Läs första delen i Jan Jörnmarks debattserie om bostadsmarknaden här.

Läs tredje delen här.

https://interactive.sanoma.fi/arkku/public/generated/9442plMoVOK/

 


Innehåll från AteaAnnons

Unikt samarbete förenklar molnresan för Ateas kunder

När Microsoft i höst öppnar sitt nya datacenter i Sandviken kommer det bringa molnet närmare kunderna. Det öppnar för Ateas kunder att flytta sina VMware-system till Azure med bibehållna licenser och förlängda avtal för uppdateringar.

Kunder som kör applikationer på VMwares virtualiseringsplattform i egen regi kan nu flytta sina arbetslaster till Azure utan att lämna VMware-miljön. Det är kärnan i det nya erbjudandet från Atea, i nära samarbete med Microsoft, som nu erbjuds företagets kunder i Sverige och övriga Norden. Erbjudandet kommer samtidigt som, och är en direkt följd av, att Microsoft öppnar sin nya datacenterregion i Sverige.

Kunderbjudandet som går under namnet Atea Managed It Modernization Service är en plattform från VMware tillsammans med Microsoft Azure VMware Solution. Det innebär att de kan fortsätta använda VMware-miljön och samtidigt nyttja fördelarna med Azure. De behöver även inte skola om sig till en ny miljö, men kan ändå effektivisera i molnet, vilket i slutänden ger lägre kostnader. 

– Vi har skapat en allians med VMware-baserat moln på Azure och har ett antal kunder med utgående kontrakt för VMware som kan dra nytta av detta. Det nya erbjudandet är utmärkt för de kunder som vill flytta sina applikationer till molnet, men ha kvar teknologin i VMware, säger Jonas Emilsson, chefsarkitekt på Atea.

Kortare och grönare väg till molnet

Enligt Jonas Emilsson har Atea många Azure-kunder och samtidigt en stor bas med kunder som använder VMwares teknik i egna datacenter. Tanken är att de senare kan dra nytta av erbjudandet för sin molnresa, att flytta applikationer till molnet men ha kvar den tekniska och administrativa miljö de är vana vid, och det med en levererans från en och samma aktör. Jonas Emilsson kallar det för en brygga mellan två världar.

– Värdet för kunden ligger i helhetsupplevelsen, Managed It Modernization Service är en one-stop-shop för den hybrida molnresan. Man har ett arv i VMware men man migrerar till Azure med samma trygghet som tidigare. Kunderna bibehåller sin förmåga att integrera och de kan använda tekniken som de är vana vid. Det ligger en stor affärsnytta i detta, säger Jonas Emilsson.

>> Läs hur ni undviker fallgroparna på vägen till det hybrida molnet

Erbjudandet från Atea är kopplat till Microsofts etablering av ett nytt datacenter i Sverige, närmare bestämt i Sandviken. Etableringen innebär att de svenska Azure-kunderna nu kan driva sina applikationer med kortare svarstider, högre tillgänglighet och inte minst med renare klimatsamvete.

– Vi lanserar en ny datacenterregion i Sandviken. Det gör att vi drar nytta av den region som är mest hållbar med otroligt fina CO2-värden. Det ger också kunderna korta svarstider och sju till tio gånger snabbare uppkoppling till den här regionen än andra regioner, säger Asbjörn Ejsing, DC Lead – Director Cloud Sweden på Microsoft.

Förlängda supportavtal krymper kostnader

I samband med att kunder går in i Azure VMware Solution, AVS, kommer supportavtalen med säkerhetsuppdateringar för Server 2008 och SQL Server, så kallade Extended Security Updates, förlängas. Enligt Asbjörn Ejsing finns det ”stora arv i gammal mjukvara” som annars hade inneburit omfattande kostnader för förlängning av avtalen.

– Kundens egna datacenter i molnet ska vara så likt deras nuvarande miljö som möjligt. Man kan administrera från samma ställe och till exempel flytta maskiner som tidigare. Managed It Modernization Service är som att lägga till en sekundär datahall med dedikerade värdmaskiner som den gamla miljön etableras på. Vi delar heller inte infrastruktur med andra ur ett hårdvaruperspektiv, säger Jonas Emilsson på Atea.

Enligt Asbjörn Ejsing på Microsoft är detta en lösning med ”en hel del järn i botten” som omsluts med managementverktyg och kopplingar till Azure-portaler och -profiler, så att kunderna kan addera bland annat lagring och säkerhet.

Först i Norden

Ateas ramvek CloudTrack riktar sig mot företag som har egna datacenter men som ska migrera till molnet. Ramverket erbjuder både den tekniska migreringen, men också allt runt omkring som kommersiella verktyg och juridik. 

– Vi ser att det finns en stor oro och osäkerhet bland företag inför teknikskiften och migrering till molnet, och jag tycker inte att vi jobbar på rätt sätt i branschen som helhet med att hjälpa kunderna på resan. Atea kan hjälpa kunderna med hela resan med en ”safe journey” och bibehållen trygghet, säger Jonas Emilsson.

>> Läs hur ni undviker fallgroparna på vägen till det hybrida molnet

Att teknik bara är en del av utmaningarna understryks av Emil Darrell, erbjudandeansvarig på Atea. Att flytta applikationer till molnet handlar om ett helhetsgrepp som måste inkludera även ekonomiska och juridiska frågor.

– Vi kan säkerställa kostnadsdelarna med ett verktyg för både on-prem och moln. Vi har kommersiella verktyg också, inte bara tekniska. Det blir kostnadseffektivt ur ett avtalsperspektiv och ger en större affärsnytta för kunden. Till det har vi även juridiska verktyg och ramverk för att underlätta processen, säger Emil Darrell.

– Det som gör erbjudandet unikt är kringtjänsterna och den stora breda basen med konsulter som kan stötta i resan. Vi är först ut i Norden att formalisera ett sånt här erbjudande, säger Jonas Emilsson.

Får återvinna licenser

En fråga som många kunder ställer är hur det kommer fungera med deras existerande licenser om de flyttar applikationer till molnet. Ofta handlar detta om olika licenser ifall applikationen driftas i eget datacenter eller i molnet. Enligt Asbjörn Ejsing och Jonas Emilsson kommer Microsoft och Atea att ge kunderna möjlighet att återvinna licenserna om de migrerar applikationer till Azure VMware Solutions genom initiativet Azure Hybrid Benefit.

– Nu kan kunderna återvinna licenserna från Microsoft när de går in i AVS, det ger en lägre kostnad eftersom de redan betalat licenserna, och det sparar naturligtvis kunden en hel del pengar, säger Jonas Emilsson.Asbjörn Ejsing håller med: 

– Det ska vara kostnadsneutralt mellan on-prem och Azure. Det underlättar resan.

Mer från Atea

Artikeln är producerad av Brand Studio i samarbete med Atea och ej en artikel av Dagens industri

Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

  • Full tillgång till di.se med nyheter och analyser

  • Tillgång till över 1100 aktiekurser i realtid

  • Dagens industri som e-tidning redan kvällen innan

  • Innehållet i alla Di:s appar, tjänster och nyhetsbrev

3 månader för
197 kr
Spara 1000 kr

Prenumerera

Redan prenumerant?