ANNONS:
Till Di.se
SÖNDAG 19 NOV Sveriges bästa finanssajt 2017
MENY
START DI TV BÖRS & MARKNAD

Jan Jörnmark: Subventioner orsaken till dysfunktionell bomarknad

  • Jan Jörnmark. Foto: Anders Kling

DEBATT DEL ETT. Under mellandagarna kommer Jan Jörnmark att skriva om bostadspolitiken och dess problem. Ursprunget till dagens situation finns i hyresregleringen från 1942, som också innefattade en kontroll av priserna på bostadsrätter och statligt belånade villor, skriver han i den första delen.

Det största problemet med diskussionerna om den svenska bostadsmarknaden är att den utgår från extremlägen. Det är de höga priserna på bostadsrätter i Stockholms innerstad som tillsammans med behovet av fler ”billiga hyresrätter” blivit utgångspunkterna.

Det innebär också att allt som finns mellan dem glöms bort – trots att mellanlägena utgör mer än 90 procent av bostadsstocken. Konsekvensen av polariseringen har blivit att de avgörande utvecklingsdragen lyser med sin frånvaro i debatten, som i stället flödar över av myter, halvsanningar och moralistiskt färgade argument om hur bostadsmarknaden borde vara organiserad.

I verkligheten är det däremot en ständigt växande heterogenitet som utmärkt marknaden ända sedan slutet av 1960-talet. Men det är också den långsamma evolutionistiska processen som gör att extremlägena i dag framstår så tydligt, för de centrala och dyra bostadsrätterna har paradoxalt nog de billigaste bruksvärdesreglerade hyresrätterna som närmaste grannar.

Det märkliga tillståndet är det logiska slutresultatet av de politiska snedvridningar som skapades när bostadssektorn avreglerades i två steg i slutet på 1960-talet och i början av 1990-talet.

Ursprunget till situationen finns i hyresregleringen från 1942, som också innefattade en kontroll av priserna på bostadsrätter och statligt belånade villor. Den omfattande kontrollen gjorde att rörligheten i beståndet under 1950- och 1960-talet var ytterst begränsad. I stället tvingades man producera en ny årsring av bostäder för varje årskull som kom in på marknaden.

Situationen tvingade fram en stenhård reglering av kapitalmarknaden vilket orsakade stora ekonomiska balansproblem. Därför drev finansministeriet på för att liberalisera marknaden och under åren 1967–1970 genomfördes avregleringen av villapriserna, bostadsrätterna och bruksvärdessystemet.

Effekterna av de avreglerade villapriserna slog igenom först. I figuren ser man att villaproduktionen hade stigit länge, vilket betydde att det fanns ett uppdämt flyttbehov när priserna släpptes. På den tiden var dessutom ränteavdragen hundraprocentiga.

När dessa kombinerades med den tidens höga marginalskatter och inflation innebar det att den genomsnittlige villaägaren under 1970-talet egentligen inte betalade någon ränta alls. Allra bäst villkor hade den som nybyggde sin villa, för då fick man statliga lån med en ränta som låg långt under inflationen.

De subventionerade räntorna för nyproduktionen betydde att villabyggandet länge låg kvar på mycket höga nivåer. Efterfrågans inriktning mot subventioner snarare än läge bidrog starkt till att stadsutspridningen och bilberoendet ökade kraftigt under de båda decennierna.

Däremot kunde den attraktivitet som fanns i centrala äldre villor i stadsdelar av Brommatyp aldrig slå igenom fullt ut. Det var bidrag snarare än en ”grön våg” som präglade Sverige på 1970- och 1980-talen.

De generella nyproduktionssubventionerna skapade alltså två parallella överproduktionskriser. Dels hade det byggts ett ”miljonprogram” där tiotusentals lägenheter omedelbart blev stående tomma därför att de invånare som var tänkta att bo där i stället flyttade till villor. Dels fortsatte det att byggas villor utifrån samma kvot- och stödlogik i utkanten av varenda svensk tätort av betydelse.

Under subventionsåren byggdes det drygt en miljon villor i landet. Effekterna kan ses var som helst i landet, i form av något grått hyreshusområde med platt tak som följs av rader av gruppbyggda småhus.

Subventionerna och avdragen öppnade upp ett svart hål i statsbudgeten, vilket tvingade fram nästa våg av avregleringar mellan 1990 och 1993. Den stora skattereformen inleddes med en begränsning av ränteavdragen, och 1991 års borgerliga regering följde sedan upp med att ta bort byggsubventionerna. De två reformvågorna hade alltså vid det laget skapat flera fria bostadsmarknader som från början av 1990-talet dessutom skulle finansieras på en fri kapitalmarknad.

På villamarknaderna har konsekvenserna varit mycket omfattande. Hur beroende den utspridda villaproduktionen var av de olika stöden syns i grafiken. Produktionsfallet från toppåren är cirka 80 procent, vilket är lika mycket som flerfamiljshusproduktionen föll när miljonprogrammet kollapsade.

När marknaden styrt i stället för subventioner har också prisskillnaderna mellan villorna ökat mycket kraftigt. Det har gett upphov till en prisjämförelse som återkommer i medier med jämna mellanrum. Första gången det skrevs om skillnaden var 2004 när man fick 14 villor i Älgarås för en villa i Bromma, senaste gången den dök upp var förra året när skillnaden ökat till 31 villor mot en.

Mellan extremerna i Älgarås och Bromma finns det sedan ett mycket brett spektrum av villor. Hundratusentals av dem finns på platser där priserna ligger långt under vad det kostar att bygga nya, men avståndet till någon större eller halvstor svensk stad är ändå bara en till en och en halv timme. Till och med Älgarås ligger inom räckhåll för Skövde. Den subventionerade villamiljonen är nu dessutom på väg mot en omfattande generationsväxling, när 1970-talets nybyggare flyttar till äldreboenden.

I diskussionen om ”bostadsbrist” är de begagnade villorna en ofta bortglömd, men ändå mycket viktig variabel. När nya hyreslägenheter byggs i dag kostar de ungefär dubbelt så mycket som de gamla bruksvärdesreglerade bostäderna, samtidigt som de är sämre belägna.

En ung familj i bostadskön konfronteras därför med samma val som deras förfäder gjorde för ett halvsekel sedan: att välja mellan en dyr nyproducerad hyreslägenhet i något nytt utkantsområde eller en lika perifer men betydligt billigare egenägd villa.

Allt talar för att de närmaste årens resultat av den ekvationen kommer att påminna starkt om det som hände i början av 1970-talet.

Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia

Läs del två i artikelserien här.

Läs del tre i artikelserien här.

https://interactive.sanoma.fi/arkku/public/generated/9440vLEvYXm/

Detta är en debatt- och opinionstext. Åsikterna som uttrycks är skribentens egna.
Tyck till