1515
Annons

Jan Jörnmark: Nya lagar vägen framåt för bostadsmarknaden

DEBATT DEL FYRA. Den avslutande delen i artikelserien om den svenska bostadsmarknaden handlar om framtiden. Först måste vi erkänna att ”bostadsbristen” är ett efterfrågeöverskott på en viss typ av mycket lågt prissatta centrala lägenheter, skriver Jan Jörnmark.

TILL SLUT. Det är nödvändigt att inse att resterna av hyresregleringen aldrig kommer att försvinna, skriver Jan Jörnmark.
TILL SLUT. Det är nödvändigt att inse att resterna av hyresregleringen aldrig kommer att försvinna, skriver Jan Jörnmark.Bild:Hasse Holmberg

Svensk bostadspolitik har under 2000-talet karaktäriserats av att man utvecklat en parallell oförmåga att hantera vare sig hyresregleringen eller innerstadsutvecklingen. Som en följd av detta dubbla misslyckande byggs det nu upp ett allt starkare tryck för att formulera byggandet i kvantitativa mål i stället för att bygga vidare på de goda resultat som faktiskt har uppnåtts.

Det som pågår är kulmen på en lång och paradoxal process. Under snart fem decennier har alltmer välfungerande marknader löst de allra flesta svenskars bostadssituation. Marknaderna har inte bara blivit fler, de har dessutom karaktäriserats av en växande flexibilitet och transparens. Dessutom har de gjort det möjligt att återskapa oerhörda värden i våra tidigare svårt förfallna innerstäder.

En kvadratmeter bostadsyta i Stockholm kostade i mitten av 1970-talet 5.000 kronor i dagens penningvärde. Givet en prisökning på 70.000 kronor per kvadrat på 200.000 lägenheter med en snittyta på 70 kvadrat innebär det att det har skapats värden för nästan exakt 1.000 miljarder kronor. De positiva effekterna för sysselsättning och svensk ekonomi verkar i det närmaste omöjliga att mäta.

Det som hänt ska ses i perspektiv av den desperata situation som rådde i början av 1970-talet när ”miljonprogrammet” kollapsade samtidigt som Klararivningarna polariserade opinionsbildningen. Det vi då stod med var ett monumentalt misslyckande, där vi hade lyckats ödelägga stadskärnorna samtidigt som det byggts tiotusentals lägenheter som stod tomma i snabbt uppförda och oattraktiva stadsdelar.

Hela den katastrofala processen hade sedan avslutats med ett utspritt villa-sprawl av värsta amerikanska modell. De nya villamarknaderna skapade i nästa steg ett utbudsöverskott som ledde till att hyresregleringen blev kvar i form av en restriktiv tolkning av bruksvärdesprincipen. Kostnaderna för alla misslyckande togs sedan via olika subventioner, vilket öppnade ett svart hål i statsbudgeten.

I den allmänna debatten har sedan de tomma bostadsområdena som skapade den perfekta arkitekturen för ett halvsekel av växande segregation och utanförskap kommit att beskrivits som en ”framgång” som ”byggde bort bostadsbristen”, medan de fungerande marknaderna har kommit att anses som det stora problemet som behöver saneras och begränsas. Frågan är om ens George Orwell hade trott att en sådan historieskrivning var möjlig.

Självklart finns det en väg framåt, men då måste vi först erkänna att ”bostadsbristen” är ett efterfrågeöverskott på en viss typ av mycket lågt prissatta centrala lägenheter. Vi behöver också förstå grunden för bostadsrätternas enorma framgångar: de är helt enkelt den logiska följden av hyresregleringen.

Det som behövs för att stötta denna bostadsform i framtiden är inte stenhårda regleringar som inskränker vare sig brukarnas tillgång till lånemarknaden eller deras möjligheter att sköta fastigheterna. Det som behövs är snarare utvidgade former av kooperativt sparande för att hjälpa fler grupper in på marknaden.

På samma sätt är det nödvändigt att inse att resterna av hyresregleringen aldrig kommer att försvinna. Bättre än att i oändlighet fortsätta att diskutera en icke-fråga är i så fall att hitta former för att överföra de sista centrala hyresrätterna till den fungerande bostadsrättsmarknaden. Det skulle också mildra de enorma och svårbegripliga ”orättvisor” som uppstått när grannarna i fastigheten bredvid plötsligt blivit mångmiljonärer medan andra bara har rätten att fortsätta att betala hyra till en värd som varje år höjer hyran med ytterligare några procent.

Om vi på det sättet accepterar att problemen på marknaden inte är generella utan berör särskilt utsatta grupper kan man också på allvar diskutera hur ”Affordable Housing” kan genomföras i Sverige. Men då behöver vi en lagstiftning om hur det ska genomföras, inte att man försöker uppfinna hjulet i varje ny byggprocess.

På samma sätt behöver bygglagstiftningen reformeras. Utgångspunkten för en sådan förändring borde vara att vår nuvarande lagstiftning är resultatet av en ekonomisk verklighet som för länge sedan förändrats. Det har i vissa delar förvandlat den till en parodi, där poetiska formuleringar om utsikten från Skogskyrkogården kan eliminera tusentals lägenheter och miljardvärden.

Den andra – och tyvärr troligare – möjligheten är att vi fortsätter som i dag. Vi undviker då att erkänna både de funktionalistiska misstagen och bruksvärdesregleringens effekter. Det innebär i så fall att vi bygger nya – och dessutom dyra – hyreslägenheter efter samma mönster som vi gjorde i slutet på 1960-talet. Rent praktiskt kommer sannolikt många kommuner att få gå in och ta över det ekonomiska ansvaret för områdena genom att garantera eller betala hyrorna.

De ständiga omvärderingar av det existerande beståndet som har pågått ända sedan 1970 kommer också att fortsätta. De spännande faktorerna den här gången blir de begagnade villorna och det gamla miljonprogrammet. Villorna i halvattraktiva lägen kommer sannolikt att värderas upp, men jag tror att dynamiken i många illa sedda äldre flerfamiljshusområden kan bli ännu större.

Många sådana områden har fram tills i dag skötts av ointresserade hyresvärdar, men det förändras nu. De nya aktörer som kommit in genomför rullande renoveringar och höjer sedan hyrorna på ett relativt moderat sätt. Det innebär att dessa lägenheter i nästa steg blir mycket attraktiva jämfört med nyproduktionen. Många av ”miljonprogramsområdena” ligger dessutom i lägen som hunnit bli betydligt mer attraktiva.

Det som däremot inte kommer att förändras är den svenska debatten om stadsförnyelse. Den kommer att behålla sin stadsfientliga grundton, vilket kombineras med en helt frånvarande analys av de ekonomiska förutsättningar som styr efterfrågan.

I grund och botten är det denna osannolika förmåga att fortsätta en skendiskussion in i oändligheten som gör att risken nu är stor att vi en gång till bygger isolerade bostadsenklaver som var färdigdesignade för segregation redan på ritbordet.

Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia

 

Läs Jan Jörnmarks första artikel här.

Läs Jan Jörnmarks andra artikel här.

Läs Jan Jörnmarks tredje artikel här.


Innehåll från MetaAnnons

3 strategiska steg för att sälja livsmedel och mat i en digital värld

Svensk e-handel fortsätter att växa från rekordhöga pandeminivåer. I livsmedelsbranschen tar nya aktörer som taxi- och matkasseföretag marknadsandelar. Nya tider kräver nya metoder – här är Metas, före detta Facebook, bästa tips för att lyckas.

Under 2020 växte svensk e-handel med 49 procent enligt den årliga undersökningen E-barometern. Många väntade sig en tillbakagång i takt med att samhället öppnade, men när den första halvan av 2021 summerades visade sig en fortsatt ökning på 16 procent. I sin rapport ”The State of Grocery Retail 2021” rapporterar McKinsey om tillväxtnivåer av e-handel i Europa inom dagligvaruhandeln på 55 procent under 2020. Sverige sticker ut med den högsta tillväxten i Europa på hela 95 procent.

Johnas Liljegren, ansvarig för retail på Meta i Sverige, poängterar att pandemin inte är över än, men att företagets data pekar på att den snabbt accelererande digitaliseringen kommer fortsätta i samma riktning.

– Många beteendeförändringar hänger kvar och vissa har sannolikt permanentats. Att mycket av vår inspiration och kommunikation med varandra kommer från Metas plattformar var en trend innan pandemin men den accelererades som så mycket annat. Vi ser idag eller framåt inget trendbrott där, även om tillväxten möjligtvis mattas av, säger han.

En undersökning av undersökningsföretaget YouGov från våren 2021 visade att hela 89 procent av svenskarna hade handlat matvaror online under de senaste sex månaderna. Prisvärdhet, bekvämlighet och utbud av produkter var de faktorer som mest sannolikt påverkade hur, och från vem, man väljer att konsumera sina dagligvaror. God service var den mest avgörande orsaken till att återkomma till samma handlare vid nästa köptillfälle. 

Johnas Liljegren menar att utvecklingen där nu en majoritet av svenskarna testat onlinehandel, även inom detaljhandeln, ställer högre krav på företag. Faktorn bekvämlighet var tidigare starkt kopplad till närhetsprincipen, men hur påverkas den nu när bekvämlighet också innefattas av nya distributionsmöjlighet?

Produktutbudet och att agilt marknadsföra det som finns tillgängligt ställer också högre krav på minskade ledtider för sin kommunikation. Det är av extra stor vikt då hela 27 procent i YouGov-undersökningen säger att nackdelen med att handla mat online är att produkterna ibland är slut eller inte finns tillgängliga.

– Nya vanor och beteenden hos oss som konsument, här genom ett ökat digitalt beteende, påverkar de förväntningar vi har på de bolag eller varumärken vi vänder oss till. Det som var nytt igår blir en lägstanivå idag som alla bolag behöver förhålla sig till, säger Johnas Liljegren.

Nya aktörer breddar branschen

Digitaliseringen har gjort livsmedelsbranschen mer splittrad än någonsin och en person på jakt efter mat har många vägar att gå. Du kan beställa matkassar och matvaror från de klassiska livsmedelskedjorna, men även av branschledande onlineföretag och supernischade tjänster. Samma matvaror kan beställas som kompletteringar till take away-maten – eller i vissa fall tillsammans med bokleveransen. 

Ett resultat av den ökade konkurrensen är, förutom kraven på god service, även högre krav på hur företag och varumärken kommunicerar med sin målgrupp. Tidigare nämnd YouGov-undersökning visar att svenskar är ovanligt tillåtande och mottagliga för personaliserad reklam – jämfört med andra länder upplever de den mycket mer hjälpfull än påträngande. Johnas Liljegren ser matkasseföretagens framgång som ett typiskt tecken i tiden där produkten, marknadsföringen och communitybyggandet går hand i hand.

– Vi ser i våra data att kunder efterfrågar inspiration och enkelhet, vilket gett matkassar marknadsandelar från lösplock. Plattformar som Instagram inspirerar via stora matkonton, men även genom matrelaterade inlägg man får från sina vänner. Här finns stora möjligheter att bygga varumärke, lojalitet och ta marknadsandelar för den som vågar tänka nytt, säger han.

Tre strategier som säljer och bygger varumärke

Så till den stora frågan: hur ska varumärken och företag agera för att lyckas med sin marknadsföring och i slutändan få fler kunder och högre marginaler? Meta sammanfattar svaret med tre strategiska grundpelare som marknadsförare bör vara särskilt uppmärksamma på. Det handlar om de allmängiltiga mänskliga behoven gemenskap, lätthet och glädje. Med de tre orden som ledstjärnor finns alla möjligheter att lyckas digitalt. 

– Den grundläggande insikten handlar om hur vi som konsumenter vill, och kan, bygga våra egna konsumtionsmönster som varumärken och företag får rätta sig efter. Det kräver andra typer av värdeskapande och relationsbyggande aktiviteter från företagen, säger Johnas Liljegren.

Johnas Liljegren om de tre strategiska pelarna:

Gemenskapen, att skapa en communitykänsla, är nära förknippad med mat. Vi intresseras av mat som aldrig förr och vänder oss till varandra i digitala miljöer för inspiration och sällskap. Guinness förde samman rugbyälskare i en livesänd ”cook-along”, Mars M&M skapade en virtuell Halloween med tillhörande Instagram AR-filter och listan på matrelaterade välgörande initiativ under pandemin tycks aldrig ta slut. Hur kan ditt varumärke eller företag bli en del av ett community eller skapa ett eget?

Lätthet handlar om att minska friktionen i alla steg. Det ska vara lätt att köpa dina tjänster och varor. Toleransen för långsamma tjänster är låg, antalet konverteringar på en webbplats kan minska med hela 20 procent för varje sekunds fördröjning och allt fler varor och tjänster kan nu köpas med under en timmes leveranstid. Tjänster som Instagram och Facebook Shop som möjliggör köp via sociala medier eller rika annonsformat som Instant Experience driver den sömlösa och friktionslösa utvecklingen framåt. 

Glädje är en ofta underskattad och underutnyttjad del av kundupplevelser och marknadsföring. Nästan hälften av de mest älskade varumärkena i USA är kopplade till mat och dryck enligt undersökningen Morning Consult’s Most Loved Brand. Och när omvärldsbevakningstjänsten Sprinklr analyserade miljontals matrelaterade konversationer i sociala medier så var glädje den klart vanligaste känsla som förmedlades. I samma undersökning såg man även en dubblering av positiva mat- och dryckupplevelser i samband med intensiva utbrott under pandemin. Människor finner glädje i sina mat- och dryckupplevelser och de varumärken som kan bli en del av det har mycket att vinna.

Vill du veta mer om hur du kan ta ditt företag framåt med hjälp av Meta? Läs mer på Meta For Business

Mer från Meta

Artikeln är producerad av Brand Studio i samarbete med Meta och ej en artikel av Dagens industri

Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

  • Full tillgång till di.se med nyheter och analyser

  • Tillgång till över 1100 aktiekurser i realtid

  • Dagens industri som e-tidning redan kvällen innan

  • Innehållet i alla Di:s appar, tjänster och nyhetsbrev

3 månader för
197 kr
Spara 1000 kr

Prenumerera

Redan prenumerant?