Debatt: Boekonomin är sovjetisk

1995-2015 har byggkostnaderna ökat tre gånger mer än konsumentpriserna. Bostadssubventionerna är nu lika stora som andel av BNP som de var då de avvecklades under 1990-talets början och regeringen har tappat kontrollen över kostnaderna. En rad argument talar för att de sovjetliknade subventionerna bör avvecklas och partierna bör snarast återuppta de bostadssamtal som har tystnat, skriver Dan Andersson.

Dan Andersson, LO:s tidigare chefsekonom.
Dan Andersson, LO:s tidigare chefsekonom.Bild:TT/montage

Priset på en kvadratmeter ny bostadsrätt i storstadsområden har ökat med 171 procent perioden 1998-2014. Som jämförelse ökade arbetskostnaden i byggsektorn med 67 procent. Om inte subventioner drivit upp kostnaden för nya bostadsrätter i Stockholmsregionen skulle priset vara en miljon kronor lägre.

Under 1990-talet början avvecklades de statliga bostadssubventionerna för att de belastade statsfinanserna - nu är de lika stora som andel av BNP som då. Men nu riktas subventioner mot det befintliga beståndet, inte mot byggande av nya bostäder. De riktas mot hushåll som har en hög betalningsförmåga och som inte är priskänsliga. Det leder till både för få nya och till för dyra bostäder. Regeringen har inte kontroll över subventionerna. Statens kostnad för ränteavdraget var 16 miljarder kronor 2016 och den fördubblas till år 2021 enligt Ekonomistyrningsverket.

Finansminister Andersson ledde regeringens bostadssamtal och regeringen letar för närvarande efter små förändringar i planbestämmelserna. Detta fast Tomas Karlbo, professor i fastighetsvetenskap, som utrett frågan åt regeringen säger: ”Det är inget fel på plan och bygglagen. Åtminstone inget större fel, de är redan åtgärdade. ” Varför redovisar inte finansministern problemet?

Sveriges bostadskris kommer inte lösas så länge staten subventionerar kapitalkostnader för bostäder. En rad argument talar för att de snarast bör fasas ut:

•Subventioner bidrar till låg produktivitet och dyra bostäder. Allt fler måste bo kvar hemma.

•Subventioner till bostäder är mycket kostsamma för staten, kring 65 miljarder kronor.

•De påverkar klimatet genom stora bostadsytor och onödiga slit-och-släng renoveringar på grund av konstlat låga kostnader.

•Växande skulder innebär finansiell stabilitet.

•Det är en omfördelning till dem som äger sin bostad från de som hyr och inte minst till dem med goda inkomster i större städer.

•Subventionerna leder dessutom till en extrem boinflation som minskar värdet av att arbeta.

År 1998 behövde löntagarna i Stor-Stockholm 11 000 timlöner för att köpa ett småhus. År 2014 behövde en löntagare arbeta dubbelt så många timmar för att köpa det åtråvärda huset. Utvecklingen är likartad i övriga storstadsregioner. Det krävdes i riket 108 timmars arbete för att hyra en kvadratmeter i nybyggd lägenhet år 1998 jämfört med 132 timmar år 2014.

Orsakerna till den nya bostadsbristen på är enkel. Subventioner leder, helt enligt läroboken, till låg produktivitet. Produktivitetsutvecklingen i byggsektorn var 2000 -2014 negativ, -6,5 procent. Samtidigt som den ökade med 63 procent i industrin och i tjänstebranscherna med 21 procent.

Subventioner från staten hamnar inte bara hos hushållen. De ansamlas, eller kapitaliseras, i alla led i bostadssektorn. Värdet av marken har ökat fem gånger sedan 1995.

Bostadsinstitutens inkomster från räntemarginalen är drygt fyra gånger högre årsskiftet 2015/16 än år 2002. Taxeringsvärdet för hyresbostadshus Stockholms län har ökat fyra till sex gånger perioden 2000-2013. Subventionerna tillfaller således till stor del de som äger marken, bygger, lånar ut pengarna samt förvaltar bostäderna.

Den effektiva kapitalkostnaden för bostäder närmar sig noll i en lågränteekonomi och med ränteavdrag samt därtill med en värdestegring på fastigheter på flera procent om året.

Det liknar en sovjetisk ekonomi med politiskt bestämda låga kapitalkostnader med som konsekvens överanvändning av kapital och som följd energislöseri. Nu gör vi samma sak i Sverige.

Unga vuxna har allt mindre möjlighet att spara så att de får en grundplåt till ett ägt boende.  Sparmålet skjuts framåt i tiden beroende på att kostnaden för nybyggda bostäder eller priset på befintliga ökar mer än timlönerna. Svag produktivitetsutveckling i byggsektorn gör att en familjebostad blir allt mindre åtkomlig för unga vuxna.

En konsekvens av boinflationen är att färre än tidigare har råd att bo i ett nytt egnahem. Som mest byggdes nära nio småhus om året per tusen invånare mot numera drygt ett hus per tusen invånare. Valfriheten har minskat.

Det är inte rimligt att låta hyrorna i Storstockholm på 10 000 kronor månaden för en trerummare vara en norm för bostadspolitiken. Målet bör vara 7 000 kronor i månaden för en ny lägenhet på tre rum och kök.

För att det ska vara möjligt måste kostnadsdrivande subventioner avvecklas. Staten måste sluta bostadscurla friska människor med goda inkomster mitt i livet. De ska själva klara att inom egen budget fatta beslut om sin konsumtion.

Här är ett förslag till bostadsskatt: 

Ekonomen och professorn Peter Englund föreslår att skuldräntorna sätts till 70 procent av faktiskt belopp samt en fastighetsavgift på 0,75 procent av taxeringsvärdet för småhus och 0,3 procent för hyres- och bostadsrättsfastigheter. Effekten är att hushållens inkomster minskar med mindre än en procent och att priserna på småhus minskar med högst 10 procent.

För drygt ett år sedan avslutade partierna bostadssamtalen utan att ha kommit någon vart.

Magdalena Andersson bör starta samtalen igen så att partierna svarar på följande: Varför ska staten skapa låga kapitalkostnader som leder till en prisökning på boende som minskar värdet av att arbeta och ger finansiell instabilitet?

DAN ANDERSSON
Tidigare chefsekonom på LO.


Detta är en debatt- och opinionstext. Åsikterna som uttrycks är skribentens egna.

Kommentera artikeln

I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB:s (”Ifrågasätt”) tjänst Ifrågasätt erbjuder Dagens industri möjligheten för läsare att kommentera vissa artiklar. Denna tjänst tillhandahålls således av Ifrågasätt som också är ansvarig för tjänsten. De kommentarer som Ifrågasätt tillgängliggör på tjänsten visas i anslutning till di.se. Dagens industri granskar inte kommentarerna i förväg. Kommentarerna omfattas inte av utgivaransvaret enligt yttrandefrihetsgrundlagen och de är inte heller en del av den grundlagsskyddade databasen di.se. Läs mer om kommentering här.

Innehåll från RiksbyggenAnnons

Ny tjänst gör det lätt att hålla coronasäker årsstämma i bostadsrättsföreningen

Anna Rosén, affärsutvecklare på Riksbyggen.
Anna Rosén, affärsutvecklare på Riksbyggen.

Coronapandemin har gjort det svårt för många bostadsrättsföreningar att hålla sina årsstämmor. 

Men nu finns en nyutvecklad tjänst som gör det möjligt att genomföra stämman via dator, mobil och surfplatta. 

– Det är ett jättebra substitut till den vanliga stämman, säger Christoffer Sjölund, ledamot i BRF Kemisten i Umeå som testat tjänsten. 

Läs mer om Digital stämma 

När coronapandemin bredde ut sig uppstod ett problem för många bostadsrättsföreningar. Plötsligt blev det svårt att hålla sina stämmor inom den tid som lagen föreskrev. 

Efter en tillfällig lagändring i maj, då det blev tillåtet att genomföra föreningsstämma digitalt, tog Riksbyggen fram en helt ny tjänst.

– Rent tekniskt har det varit möjligt länge att hålla digitala möten, men det har inte funnits någon lag som har gjort det möjligt att ha en digital stämma. Men när lagändringen kom såg vi möjligheten att lösa ett problem för våra kunder, säger Anna Rosén, affärsutvecklare på Riksbyggen. 

Med tjänsten ”Digital stämma” kommer ett webbaserat administratörsgränssnitt där man skapar, bjuder in till, och genomför stämman. Dagordning och bilagor som ekonomiska dokument och motioner laddas upp i förväg så att medlemmarna kan läsa igenom dem innan mötet, precis som vid en vanlig stämma. När stämman väl genomförs loggar boende och styrelse in med Bank-ID i en app i sin surfplatta eller mobil. Även omröstningar sker i appen. 

– Det finns även möjlighet att vara med via en webbapplikation om man endast har tillgång till dator. Det enda som krävs är internet, säger Anna Rosén.

Det finns tre olika upplägg på den digitala stämman, från att styrelsen själv sköter all administration till att Riksbyggen tar hand om allt och dessutom tillhandahåller en sekreterare. 

– Vill man ha vår hjälp kan man verkligen luta sig tillbaka och låta oss sköta förberedelser, själva stämman och efterarbetet. Man kan välja den nivå man känner sig bekväm med. Och tjänsten gäller inte bara föreningar vi förvaltar idag, utan alla bostadsrättsföreningar är välkomna.

Många fördelar med digital stämma

Fördelarna med tjänsten ”Digital stämma” är många. En är såklart att medlemmarna kan rösta digitalt och att styrelsen får ett bra underlag för röstlängd och hur medlemmarna har röstat i olika frågor. Till skillnad från exempelvis poströstning, vilket är en lösning en del föreningar har prövat, går det att rösta om och diskutera saker som kommer upp spontant under mötet vilket kan öka engagemanget. Det är också enkelt att delta, vilket gör att det blir mer demokratiskt. 

– Jag tror att väldigt många bostadsrättsinnehavare som vanligtvis inte valt att prioritera att gå på en stämma nu kan tänka sig att vara med, eftersom det går att koppla upp sig från soffan på ett enkelt sätt. På så sätt ökar delaktigheten och demokratin. 

Dessutom har Riksbyggen med sina 80 års erfarenhet av förvaltning bra koll på föreningsjuridik. 

– Vi har kvalitetssäkrat hela flödet så om man använder det här verktyget kommer man med all säkerhet att göra rätt. 

Möjligt att genomföra teststämma

För de som önskar finns möjligheten att ha en teststämma innan den riktiga för att känna på verktyget. Något som BRF Kemisten i Umeå gjorde när de använde tjänsten för sin förening med 235 lägenheter.

– Det hjälpte väldigt mycket eftersom vi då kunde förklara hur appen fungerade, och lösa eventuella problem innan den riktiga stämman, säger Christoffer Sjölund, ledamot i styrelsen.

Han konstaterar att appen är lätt att hantera som administratör. Att det gick att ladda upp de röstberättigade från fil var enligt honom nödvändigt för att slippa skriva in flera hundra personer. 

– Appen är enkel att använda och verkar ha utvecklats för att folk ska undvika att kunna klicka fel. Det känns väldigt tryggt. 

Läs om hur din förening skaffar tjänsten Digital stämma 

Det här är Riksbyggens tjänst ”Digital stämma”

*Efter en tillfällig lagändring den 18 maj är det tillåtet att genomföra föreningsstämma digitalt, i kombination med möjlighet till fysisk närvaro eller poströstning.

*Riksbyggen har tagit fram tjänsten ”Digital stämma”, delvis påskyndat av coronautvecklingen men också för att svara upp mot  behov de identifierat hos sina kunder. 

* Alla handlingar, dagordning, årsredovisning och motioner finns i en app. Samtliga beslut och omröstningar görs i tjänsten. 

* Kamera, mikrofon, internetuppkoppling och BankID är allt som krävs för att få tekniken att funka.

*Det finns tre olika varianter av Digital stämma; Bas, Grund och Premium. Vid Bas sköter föreningen själv all administration, vid Grund ansvarar Riksbyggen för administration inför, under och efter stämman och vid Premium ingår även en sekreterare vid stämman. 

*När många bostadsrättsföreningar haft bokslut börjar de planera för vårens föreningsstämma. De flesta stämmor äger rum i april och maj.

Mer från Riksbyggen

Artikeln är producerad av Brand Studio i samarbete med Riksbyggen och ej en artikel av Dagens industri

Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

  • Full tillgång till di.se med nyheter och analyser

  • Tillgång till över 1100 aktiekurser i realtid

  • Innehållet i alla Di:s appar, tjänster och nyhetsbrev

3 månader för
197 kr
Spara 1000 kr

Prenumerera

Redan prenumerant?