1515
Annons

Mäklare ser allt starkare marknad för nyproduktion

Marknaden för nyproducerade bostäder är nu den starkaste på flera år, enligt nyproduktionsmäklare som Nyhetsbyrån Direkt talat med. En förklaring är den kraftiga prisuppgången på andrahandsmarknaden.

Foto:Anders Wiklund/TT

”Nyproduktionsmarknaden går bra, baserat på vår starka försäljning under sensommar och höst. Precis som på successionsmarknaden är det hög efterfrågan”, säger Lars Björkstrand, vd vid Svensk Nyproduktion, till Direkt.

Svensk Nyproduktion sammanställer säljstartad nyproduktion och Lars Björkstrand noterar att det säljstartats drygt 1.000 bostäder i Stockholm nu i november.

”Det är flest en novembermånad så långt tillbaka jag kan se. Antalet säljstartade bostäder hittills i år överstiger både 2019 och 2018 i Stockholm – med en månad kvar av året”, säger han och tillägger att samma tendenser syns även i Uppsala och Skåne.

Ytterligare ett tecken är att nyproduktionspriserna är på väg upp i Stockholm, enligt Svensk Nyproduktions nyproduktionsindex, som stigit från en rekordlåg nivå under 48.000 kronor per kvadratmeter i april till dryga 53.000 kronor per kvadratmeter nu.

Även Klas Pettersson, vd för Erik Olsson Nyproduktion, talar om en stark marknad för nya bostäder. Han pekar på en snabbare säljtakt i nya projekt, liksom att fler nu återigen köper på ritning.

”Idag säljer vi även i projekt med tillträde om tre år, vilket var kallt för bara ett år sedan. Det är en effekt av att utbudet av nästan färdigställd nyproduktion betats av i kombination med ökad framtidstro hos hushållen”, säger han till Nyhetsbyrån Direkt. 

Han påpekar att det finns en stark koppling mellan hushållens tro om framtida bostadspriser och intresset för att köpa på ritning, och noterar att tron på stigande bostadspriser ökat kraftigt på senare tid, både i Erik Olssons eget bostadsindex och andra mätningar.

Vad gäller orsaken till den starkare utvecklingen för nyproduktion säger Klas Pettersson att den kanske enskilt viktigaste faktorn är de stigande priserna på successionsmarknaden, där bostadspriserna enligt Valueguards HOX-index steg 10,4 procent i årstakt i oktober, den första tvåsiffriga uppgången sedan våren 2016.

”Är priset i ett nyproduktionsprojekt satt i våras, när man inte såg den starka marknaden vi upplever nu framför sig, upplevs priset för den nyproduktionen som attraktivt. Fast pris blir en stark USP i en stigande marknad”, säger han.

Även Lars Björkstrand vid Svensk Nyproduktion ser prisuppgången på andrahandsmarknaden som en viktig faktor bakom det ökade intresset för nyproduktion.

”Det underlättar beslutet att köpa nytt trots att det oftast innebär ett tillträde längre fram i tiden”, säger han.

Han pekar också på ett tidigare uppdämt köpbehov från i våras, att pandemin ökat fokus på hemmet med hemarbete och inställda semesterresor samt att det verkar som om finansieringen går lättare nu.

”Kanske ett uttryck för att de senaste årens regleringar nu är accepterade och att vissa banker åter vill öka sina marknadsandelar”, säger Lars Björkstrand.

Klas Pettersson vid Erik Olsson Nyproduktion tillägger att det tidigare överutbud som uppstod 2017 nu har betats av och att betydligt färre bostadsprojekt byggstartats de senaste åren. 

”Det har skapat en marknadssituation där efterfrågan är större än tillgången på många lokala marknader”, säger han.

Han påpekar dessutom att man bygger mer yteffektivt nu än tidigare, vilket talar till nyproduktionens favör.

”Man har förstått att de flesta konsumenter har behov av en viss funktion, och yta har blivit en lyx som färre har råd att kosta på sig sedan amorteringskraven infördes. Om vi har treor inom nyproduktionen som är 65 kvadratmeter blir priset oftast lägre jämfört mot att köpa en trea i det befintliga beståndet som kanske är 75-80 kvadratmeter”, säger han.

Han tillägger att man inte riktigt kan se några generellt ändrade trender till följd av pandemin, vilket det talats om för bostadsmarknaden i stort. 

”Vi har kunder som prioriterar om nu och köper en större bostadsrätt eller ett radhus i ett mindre centralt läge i stället, men det är inte så att alla helt plötsligt vill bo i hus eller utanför stan. För lägenheter fortsätter marknaden att efterfråga centrala och kommunikationsnära lägen”, säger han och förutspår att yteffektivitet fortsatt kommer att vara viktigt på många marknader, framför allt i storstadsområden.

Rimlig uppstuds efter orimligt ras

Fastighetsbolagen har bjudit på en kraftig comeback på Stockholmsbörsen den senaste tiden. Det är fullt rimligt med tanke på det första halvårets överdrivna kurspress. 

Nu är två faktorer avgörande för om revanschen fortsätter i höst.

Castellum, Balder och SBB är upp över 30 procent på en månad. På bilden bolagens vd:ar Rutger Arnhult, Erik Selin och Ilija Batljan.
Castellum, Balder och SBB är upp över 30 procent på en månad. På bilden bolagens vd:ar Rutger Arnhult, Erik Selin och Ilija Batljan.Foto:Di

I börskraschen under första halvåret i år var fastighetssektorn den stora förloraren. En toxisk blandning av obligationsräntor som rusade parallellt med oro för lågkonjunktur skickade ned fastighetsindex med hela 48 procent under första halvåret. 

Mycket av nedgången berodde dock på att fastighetsaktierna var övervärderade vid årsskiftet. Fastighetsindex gick upp 54 procent under fjolåret, långt mer än vinsterna och substansvärdena. I november uppmärksammande Di till exempel att den genomsnittliga värderingen mot eget kapital var den högsta på minst 30 år i sektorn

Efterfrågan på fastigheter var enorm och många av de stora fastighetsbolagen passade på att ge ut obligationer till hugade investerare till allt lägre räntor. Men det här var en locksång som slog tillbaka. Fastighetsbolagens ledningar verkar ha glömt bort att likviditeten är dålig i obligationerna och internationella ränteförvaltare, samt en del inhemska, har dålig koll på svenska fastigheter. 

I marknadsoron första halvåret dumpade de snabbt fastighetsobligationer med rusande räntor som följd – papper de köpt bara något år tidigare på en bråkdel av dessa räntor. Så agerar tjänstemän snarare än investerare. 

Aktiemarknaden, som uppenbarligen har problem att prissätta fastighetsaktier, såg risk för att bolagen inte skulle kunna finansiera sig på räntor som låg under avkastningen i bestånden – det värsta som kan hända ett fastighetsbolag. Kurserna föll nästan lodrätt. SBB, som till stor del finansierat sig via obligationsmarknaden, tappade till exempel snabbt två tredjedelar av sitt värde. Stabila bolag som Balder och Castellum, som också har en stor del av finansieringen mot obligationer, halverades. 

Ledningarna i flera av fastighetsbolagen har tagit orimligt mycket risk med aktieägarnas pengar de senaste åren när de gjorde sig beroende av en nyckfull obligationsmarknad med dålig likviditet. Det i sin tur har skapat oförtjänt mycket onödig volatilitet i aktierna och förhoppningsvis har de lärt sig läxan och ökar andelen finansiering framöver där ”investerare” inte kan handla med lånen varje dag. 

Även om osäkerheten finns kvar kring hur ränteuppgången slår mot vinster och substansvärden blev fastighetsaktierna orimligt lågt värderade i förhållande till intjäning och substansvärde under våren. Vid halvårsskiftet var medianrabatten mot de långsiktiga substansvärdena i sektorn till exempel nästan 40 procent. Halvårsrapporterna var överlag starka där ledningarna, förvisso som vanligt, inte såg aktiemarknadens risker utanplanerade för framtiden. 

Sedan halvårsskiftet har fastighetsindex stärkts med 28 procent. Flera aktier som SBB, Balder och Castellum är upp över 30 procent på en månad. Lika mycket som fastighetsrallyt förra året var en överreaktion åt det positiva hållet, var raset det första halvåret en överreaktion åt det negativa när fjolårets eufori snabbt förbyttes till skräck. Fastigheter är i grunden en lågrisktillgång men på börsen förvandlades de till högriskaktier. Uppstället den senaste månaden har varit fullt rimligt. Hur utvecklingen fortsätter nu beror på räntan och konjunkturen i höst.

Detta är en artikel från Di:s analysredaktion. Dagens industris journalister måste rapportera privata aktieinköp till ansvarig utgivare, och innehavet får säljas tidigast efter en månad.

Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

spara
1090kr
Prenumerera