Annons

Klyftan växer mellan fastighetsbolagen – ”affärsrisken syns tydligare”

Aktiviteten bland fastighetsbolagen är fortsatt hög och det går att göra allt ifrån att låna pengar, förvärva bolag till att kliva in på börsen. För vissa. 

För sällan har skillnaden i kapitalkostnaden mellan olika segment i fastighetssektorn varit så stor som i dag, skillnader som väntas bestå även på längre sikt. 

Kungsgatan i Stockholm.
Kungsgatan i Stockholm.Foto:Most Photos

”Det är rimligt att tro att vi kommer att se fler förvärv framöver”, säger Philip Hallberg, fastighetsanalytiker på Danske Bank DANSKE -0,50% Dagens utveckling

Han lyfter fram flera anledningar till det. En är att priserna för direktinvesteringar i fastigheter i storstäder som Stockholm och Göteborg är oförändrat höga och en annan är att möjligheten till projektutveckling har försämrats i takt med att hyresaktiviteten sjunkit. 

”Om man vill skapa tillväxt i kassaflödet när det är dyrt att hitta fastigheter, och projektutveckling inte är ett alternativ, då kommer bolagen att titta mer på börsen för att hitta lämpliga förvärv. Förvärv är också positivt för bolagen ur ett finansieringsperspektiv. Från kreditvärderingsinstitutens synvinkel är det bättre att vara större, allt annat lika. Bättre rating ger lägre finansieringskostnad”, säger Philip Hallberg. 

Philip Hallberg, fastighetsanalytiker på Danske Bank.
Philip Hallberg, fastighetsanalytiker på Danske Bank.

Ett styrketecken kom när fastighetsbolaget Balder BALD B +1,90% Dagens utveckling nyligen genomförde en nyemission om drygt 3 miljarder kronor till kursen 453 kronor, vilket motsvarade en premie på 25 procent jämfört med senast publicerade substansvärde.

”I min mening är det en ganska offensiv emission. Men mer än hälften av Balders bestånd är hyresbostäder i Skandinavien”, säger Philip Hallberg . 

För bilden är splittrad och tillgången på kapital för branschens olika segment ser väldigt olika ut. Bolag med bostäder, samhälls- och logistikfastigheter gynnas på alla plan just nu. 

”Fastighetsbolag som har mer retail och hotell har mycket högre finansieringskostnader. Om man tittar på det enda bolaget som har en ren retailexponering, finska Citycon, har de mellan 1,0 och 1,5 procent dyrare upplåning på obligationsmarknaden än ett fastighetsbolag generellt”, säger Philip Hallberg. 

Även på börsen handlas fastighetsbolag med stor exponering mot retail, som Atrium Ljungberg och Hufvudstaden, med kraftiga rabatter jämfört med substansvärdet. 

Mats Wilhelmsson, professor i fastighetsekonomi på KTH, tror att de ökade gapen i finansieringskostnaderna mellan olika segment kommer att bestå även på längre sikt. 

”Affärsriskerna kommer att synas tydligare. Bostadsobligationer kommer att få finansiering även fortsatt medan handel, som Atrium Ljungberg, kommer att få det svårare.”

Annica Ånäs, vd för Atrium Ljungberg.
Annica Ånäs, vd för Atrium Ljungberg.Foto:Jonas Eng

Han tror också att förflyttningen från bankupplåning till obligationsmarknaden, som varit kraftig under det senaste decenniet, kommer att fortsätta. 

Intresset för den gröna upplåningen på obligationsmarknaden visar inte heller några tecken på avmattning med undantag för att de under årets första halva, då det globalt emitterades gröna obligationer för 91,6 miljarder dollar, fick lämna visst utrymme åt pandemiobligationer. 

I dag är ungefär en tredjedel av alla gröna obligationer i världen kopplade till fastighetssektorn. Norska Cicero Shades of Green, som validerar och rankar gröna obligationer, har fullt upp. 

”I augusti validerade vi gröna obligationer från det amerikanska bolåneinstitutet Fannie Mae, som är störst i världen på just gröna obligationer, för investeringar i projekt kring vatten- och energieffektivitet. De fick ljusgrönt, det vill säga den lägsta av de tre nivåerna på vår gröna skala”, säger Harald Francke Lund, vd och medgrundare. 

Det som prioriteras när gröna fastighetsinvesteringar ska valideras av Cicero är bland annat miljöcertifieringar som LEED och BREEAM, möjligheter till energieffektivisering, byggnadsmaterial och närheten till kommunala transportmedel. 

”Men också motståndskraft för fysiska risker på grund av klimatförändringen, som översvämningar, extremt väder och stigande havsnivåer”, säger Harald Francke Lund.

Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

spara
1090kr
Prenumerera