Goldman Sachs: Rallyt över - kontorshyrorna har toppat

Efter kraftfulla ökningar kan kontorshyrorna i Stockholm nu tänkas ha nått en platånivå vid vilka de ligger stilla kring under de kommande åren.

Det framhåller Goldman Sachs i en analys där rekommendationen sälj av Fabege upprepas medan Castellum sänks till neutral från köp.

Bild:TT

"Kontorshyror i bästa läge i Stockholm har stigit mer än 50 procent på två år, enligt JLL-data. Vid 7.000 kronor per kvadratmeter under det fjärde kvartalet 2017 är de 17 procent över tidigare topp (6.000 kronor 2000) och 32 procent över trendlinjen för 1990-2016", skriver Goldman Sachs.

I Amsterdam, Berlin, Bryssel och Hamburg är hyresnivåerna kring hälften och i Köpenhamn under hälften. De enda storstäderna i Central-/Nordeuropa med högre kontorshyror än Stockholm är Paris och London, påpekar Goldman Sachs.

"I Paris var hyrorna de facto bara 6 procent högre under det tredje kvartalet 2017, mot 52 procent högre fem år tidigare", skriver investmentbanken som lägger till att hyresökningarna varit mer begränsade i Malmö och Göteborg.

Det har medfört att Stockholmshyrorna har rört sig upp till nivå mer än dubbla Göteborgshyrorna samt nära tre gånger så höga mot hyresnivåerna i Malmö, skriver Goldman Sachs.

Kontorshyresnivåerna i bra lägen i Stockholmstrakten, men utanför innerstaden, är också högre än de i centrala Göteborg eller Malmö.

"I och med det finns det incitament för inhemska svenska bolag att ha färre anställda i Stockholm", resonerar banken.

Från en årstillväxt på 13 procent under det fjärde kvartalet 2017 bedömer Goldman Sachs att kontorshyrestillväxten rör sig ned till 0 procent före slutet av 2018. Därefter förväntas ingen tillväxt till och med 2021.

"Utan hyrestillväxt men med högre avkastningskrav räknar vi med värdeminskning om 1-5 procent på kontorsfastigheter i Stockholm under 2018-2021", skriver investmentbanken.

Överlag stöder inte ekonomiska fundamentala faktorer Stockholms hyresnivåer, fortsätter analysen med tillägg att bostadsmarknadsförsvagning historiskt alltid sammanfallit med en svagare kommersiell fastighetsmarknad.

"Vi tror att den starka prisuppgången på den svenska bostadsmarknaden har gynnat kontorsmarknaden, särskilt i Stockholm där konvertering av kontor till bostäder har begränsat kontorsutbudet. Vi bedömer att ett fall i bostadspriser jämfört med kontorsfastighetspriser kommer att få sådan ombyggnadsverksamhet att bromsa in", skriver Goldman Sachs och lägger till att "risken är att fallande bostadspriser tar bort ett av de stora hindren" för nytt utbyte av kontorsytor.


Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

  • Full tillgång till di.se med nyheter och analyser

  • Tillgång till över 1100 aktiekurser i realtid

  • Innehållet i alla Di:s appar, tjänster och nyhetsbrev

3 månader för
197 kr
Spara 1000 kr

Prenumerera

Redan prenumerant?