Forskaren: Boprisrallyt inte unikt historiskt

De senaste årtiondenas kraftiga prisuppgång på bostäder i Stockholm är inte unik, utan en liknande uppgång skedde även under andra halvan av 1800-talet. Den gången slutade det med en hundraårig real stagnation för bostadspriserna. Hur det blir denna gång beror i stor utsträckning på vilka institutionella val som görs.

Foto:Fredrik Sandberg/TT

Det säger Klas A.M. Eriksson, doktorand i ekonomisk historia vid Stockholms universitet och associerad forskare vid Ratio, till Nyhetsbyrån Direkt. 

”Man kan se tydliga paralleller till uppgången nu från 1990-talet och den under andra halvan av 1800-talet. En strukturell omvandling i ekonomin leder till en ökad urbanisering och stigande bostadspriser, något vi sett gång på gång genom historien. Då drevs den fram av ångmaskinen, nu av digitaliseringen, och under båda epokerna skedde även en institutionell liberalisering av ekonomin”, säger han.

Tillsammans med kollegorna Rodney Edvinsson och Gustav Ingman vid Stockholms universitet har han förlängt nuvarande bostadsprisindex för Stockholm tillbaka till 1818. Tidigare forskning har internationellt beskrivit boprisutvecklingen som en hockeyklubba, en lång stagnation från slutet av 1800-talet följt av ett kraftigt uppsving de senaste årtiondena. Det har dock varit brist på data längre tillbaka. När tidsserien förlängs visar det sig alltså att det för Stockholms del fanns en liknande mångårig uppgång även på 1800-talet. 

Den gången steg bostadspriserna realt, alltså justerat för inflationen, med 315 procent från 1855 till 1887. Efter att bostadspriserna bottnat efter 90-talskrisen steg de med 370 procent från 1993 fram till 2017, varefter de senare sjönk något. Totalt 1993-2020 har bostadspriserna stigit 374 procent.  

Frånsett omvandlingen i ekonomin finns också flera andra likheter, där båda uppgångarna föregicks av liberaliseringar och gått hand i hand med en ökad befolkning, stigande privat skuldsättning och att bostäder blivit mindre överkomliga i förhållande till inkomsterna, mätt som BNP per capita.

”En skillnad är att på 1800-talet följde prisökningen nästan exakt ökningen i folkmängd. Då var ekonomin mycket mindre reglerad, vilket gjorde att priserna bättre följde materiella faktorer som demografi och inflyttning till städerna”, säger Klas A.M. Eriksson.

Han säger att ett mer reglerat utbud gör att bostadspriserna nu stigit mer än i förhållande till befolkningsökningen.

”På 1800-talet kom utbudet av bostäder snabbt ifatt den ökade efterfrågan. Nu har vi ett kommunalt planmonopol som gör att utbudet av byggbar mark är mycket trögare. Dessutom har vi en hyresreglering som gör det svårt att få en hyresrätt och som leder till en överhettning på bostadsrättsmarknaden. Detta gör att priserna nu stigit mer än befolkningen ökat”, säger han.

Prisuppgången under slutet av 1800-talet slutade inte med någon krasch, utan följdes av hundraårig stagnation, där bostadspriserna i Stockholm realt var 39 procent lägre 1993 än de var 1887.

Priserna föll först efter toppen 1887 till följd av ett överutbud på bostäder och ekonomiska kriser, för att sedan vända upp igen. En ny högre topp nåddes 1909, som sedan följdes av en lång period av realt sjunkande priser. Först 2001 passerade bostadspriserna i Stockholm 1909 års nivå igen. 

”Det blev först en nedgång under första världskriget och sedan stagnerade priserna i mitten av 1900-talet till följd av en rad regleringar, som hyresregleringen, ett ökat offentligt byggande och att bostadsrätter var prisreglerade fram till 1969. Det fanns också en medveten politik att avurbanisera Stockholms innerstad genom bland annat subventioner till egnahemsrörelsen”, säger Klas A.M. Eriksson.   

På 1940-talet började befolkningen i Stockholms innerstad att minska, senare även i hela kommunen, och befolkningsminskningen gick hand i hand med realt sjunkande bostadspriser. 

”När man slutade med subventionerna och det offentliga byggandet, och avreglerade bostadsrättsmarknaden, blev innerstaden het igen och det lade grunden till den prisuppgång vi har nu”, säger Klas A.M. Eriksson.

Om och hur dagens prisuppgång kommer att sluta ger historien inget svar på, påpekar han.

”Finns det en fortsatt efterfrågan på att bo i Stockholm och vi fortsatt har ett läge där kommunernas planmonopol begränsar utbudet och hyresregleringen leder till en överhettning på bostadsrättsmarknaden, då kommer priserna att fortsätta stiga för all framtid, allt annat lika. Men sedan vet vi att det aldrig blir allt annat lika, det kan komma krig, värre pandemier och räntor kan ändras”, säger han

Han tillägger att coronapandemin visar på hur historien inte ger något facit på hur bostadsmarknaden kommer att utveckla sig.

”Nu pumpas det ut enorma belopp via finans- och penningpolitiken, och krisen uteblir. Institutioner och policy har en enorm makt över bostadspriserna”, säger han.

Detta gör att den framtida utvecklingen i mångt och mycket beror på vilka institutionella val som görs, resonerar han vidare.

”Vill man att bostadspriserna ska sluta stiga kan man politiskt antingen välja en liberal väg och avreglera det kommunala planmonopolet, för att få mer byggbar mark och kunna bygga fler bostäder, eller så bygger man offentligt bort bostadsbristen eller via subventioner till förorter får innerstaden att bli mindre attraktiv. Ett nytt miljonprogram skulle säkert få priserna att sluta stiga”, säger han.

En annan möjlig väg till dämpade bostadspriser i städer som Stockholm, som diskuterats mycket på sistone, är om trenden med hemarbete håller i sig även efter pandemin och får människor att värdesätta andra kvaliteter än att bo centralt. Klas A.M. Eriksson är skeptisk:

”Att folk skulle flytta ut på landet, ha Zoom-möten och sluta uppskatta staden har jag svårt att tro. Ny teknik leder inte till avurbanisering, tvärtom. Tekniska innovationer, från skriftspråket till boktryckarkonsten och ångmaskinen, leder nästan alltid till mer urbanisering, fastän man initialt trodde att det skulle bli tvärtom”, säger han.

Från 1818 till 2018 har bostadspriserna i Stockholm realt ökat med i snitt 1,4 procent per år. Bakom denna långsiktiga trend finns dock alltså två stora uppgångar med en hundraårig nedgångsperiod i mitten. Detta gör att man enligt Klas A.M. Eriksson inte utifrån historien kan säga något om vad som är en ”normal” utveckling för bostadspriserna.

”På en fri marknad och i en värld med inflyttning till städer är det normalt att priserna stiger, men vi har haft perioder med ökad inflyttning utan att priserna stigit därför att man exempelvis subventionerat byggande. Varje historisk situation är delvis unik”, säger han.

Att varje period har sina unika egenheter gör det också svårt att säga om bostäder i Stockholm nu skulle vara dyra efter de senaste årtiondenas kraftiga uppgång som tagit priserna till rekordhöga nivåer. 

Bostadspriserna har stigit även i förhållande till BNP per capita, vilket indikerar att bostäder blivit mindre överkomliga, men samtidigt är kvoten bara tillbaka till vad den var på 1950-talet. Vad som snarare sticker ut under de senaste 200 åren är hur billiga bostäder i Stockholm var på 1970- och 80-talet.

”Mitten av 1900-talet är på många sätt en väldigt unik period. Samtidigt som vi blir mycket rikare stagnerar priserna på bostäder eftersom bostadsmarknaden var så otroligt styrd med regleringar och subventioner”, säger Klas A.M. Eriksson.

Han tillägger att bedömningen huruvida bostäder nu är dyra eller inte beror på vilket tidsperspektiv man anlägger.

”Ser man över 500 år är det unikt att varje familj ska kunna bo i ett stort hus till en billig penning, men ser man det från mitten av 1900-talet är det snarare läget nu som är det onaturliga”, säger han.

Han påpekar att även dagens bostadsmarknad på många sätt är historiskt unik.

”Vi har en exceptionell tid med fri kreditgivning och fri prissättning på bostadsrätter kombinerat med ett kommunalt planmonopol och en hyresreglering som begränsar utbudet. Det pressar upp priserna onaturligt högt. Med en friare eller avskaffad planprocess och en fri hyressättning hade bostadspriserna nog gått ned, kanske till 70-80-talets nivåer i sinom tid. Men då måste det till att det inte finns några spärrar för att utbudet ska komma ifatt efterfrågan”, säger Klas A.M. Eriksson.

Han och hans kollegor håller som bäst på med att förlänga dataserien över Stockholms bostadspriser än längre tillbaka i tiden, vilket kan ge svar på frågor som om det finns tidigare exempel på långa nedgångsperioder, som den under 1900-talet. 

”Det ska bli världens längsta prisserie för bostadspriser i en stad. Vi kommer förmodligen att ha priser från medeltiden och fram till i dag”, säger Klas A.M. Eriksson.


Kommentera artikeln

I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB:s (”Ifrågasätt”) tjänst Ifrågasätt erbjuder Dagens industri möjligheten för läsare att kommentera vissa artiklar. Denna tjänst tillhandahålls således av Ifrågasätt som också är ansvarig för tjänsten. De kommentarer som Ifrågasätt tillgängliggör på tjänsten visas i anslutning till di.se. Dagens industri granskar inte kommentarerna i förväg. Kommentarerna omfattas inte av utgivaransvaret enligt yttrandefrihetsgrundlagen och de är inte heller en del av den grundlagsskyddade databasen di.se. Läs mer om kommentering här.

Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

  • Full tillgång till di.se med nyheter och analyser

  • Tillgång till över 1100 aktiekurser i realtid

  • Innehållet i alla Di:s appar, tjänster och nyhetsbrev

3 månader för
197 kr
Spara 1000 kr

Prenumerera

Redan prenumerant?