1515
Annons

Affärerna rusar och börsen klappar händerna

När Business Arena Stockholm genomförs i dagarna är det en rekordhet fastighetssektor som träffas, samtidigt som många branschfrågor i pandemins kölvatten är obesvarade.
Di:s systertidning Fastighetsnytt har tagit tempen på transaktionsmarknaden och letat efter faktorn som riskerar bryta festen.

Ulrika Lindmark, chef för värdering och strategisk analys på Newsec.
Ulrika Lindmark, chef för värdering och strategisk analys på Newsec.Foto:TT

Transaktionsmarknaden går på högtryck hösten 2021. Fler och större affärer görs än någonsin. Låga räntor, god konjunktur och få omvärldsrisker tillsammans med låga avkastningskrav har skickat upp värderingarna i höjden. Och köpare står ändå på kö.

”Vår bild är att det går starkt, det är snarast för få objekt att sälja. Det flockas köpare dit där det säljs i de säkra segmenten i nuläget”, säger Niclas Höglund analyschef på JLL, med avseende på logistik, bostäder och samhällsfastigheter.

Och det är ett rekordår vi går emot. Ulrika Lindmark, chef för värdering och strategisk analys på Newsec, noterar att vi i dagarna passerar transaktionsvolymen för 2020 och då befinner vi oss bara i mitten av september.

”Kontorssegmentet har verkligen återhämtat sig från en kort dipp när pandemin bröt ut och även den fysiska handeln har kommit tillbaka starkt”, säger Lindmark som inte vill koppla det här uppsvinget till regeringens beslut om att häva restriktionerna från den 29 september. 

”Jag tror inte det kan ha gett genomslag så fort, för det här är ju siffror vi ser redan, så det är nog mer frågan om en återgång till ett normalt beteende”, fortsätter hon.

Och även om tydliga tecken syns på en återhämtning i lokalefterfrågan är uthyrningsgraden fortsatt något dämpad efter att stora delar av arbetsmarknaden har suttit hemma och jobbat de senaste 18 månaderna.

Niclas Höglund på JLL.
Niclas Höglund på JLL.

”Det enda vi vill se nu är att vakanserna faller, men vi ser att nyuthyrningen och aktiviteten börjar komma upp”, säger Niclas Höglund på JLL och fortsätter:

”Nu har vi lite bättre djup i marknaden och vi ser att de avtal som ingås skrivs på ungefär samma nivåer som tidigare eller något lägre än före pandemin. Vakanserna är upp men de är relativt begränsade. Det är ingenting som ska behöva påverka hyresmarknaden nämnvärt verkar det som nu, i alla fall i innerstan. Det här skapar bra förutsättningar även för kontoren.”

Enligt Pangeas siffror, där alla fastighetsaffärer över 50 miljoner tas med, ligger antalet affärer hittills i år 40 procent högre än i fjol, samtidigt som volymen är upp med över 100 procent.

”Det finns en aptit bland investerare och banker att göra stora affärer, inte bara köpa enskilda fastigheter utan hela portföljer och kanske framförallt köpa hela fastighetsbolag”, säger Mikael Söderlundh analyschef och partner på Pangea.

Även om året började med en Norgehistoria, där strid utbröt om kontrollen av Entra, har buden sedan kommit i strid ström här på hemmaplan, inte minst inom handel och logistik. På kontorssidan var årets transaktionssiffror något dopade initialt med Corems 20-miljardersbud på Klövern, men det noteras en stabilisering under sommarmånaderna. 

Inom samhällsfastigheter verkar SBB:s tillväxtresa få en ny destination i princip varje vecka. Och det som ser ut att kunna bli den största affären i Sverige 2021, Castellums bud på Kungsleden värt 27 miljarder, av den är inte en krona inräknad i årets siffror ännu.  

Stockholmsbörsens fastighetsindex är upp 30 procent i år och det efter en nedgång på 10 procent den senaste månaden. Börsbolagen värderas högt över substansvärde och premiumvärderingarna talar ett väldigt tydligt språk, menar Mikael Söderlundh.

”De får en väldigt tydlig signal från aktieägarna - det ni gör är jättebra, gör mer av det, väx!”

Och de uppdrivna börskurserna spås inte hämma transaktionsmarknaden nämnvärt.

”Jag ser snarare att det där leder till mer affärer.”

De stora svenska fastighetsbolagen kommer, enligt Söderlundh, att vara stora köpare även framåt och att vi fortsatt kommer att få se en premiumvärdering, tills det händer något med räntor eller något annat som det i dagsläget är svårt att peka på.

Det som historiskt sett har slagit mot transaktionsvolymen är när räntan har gått upp och när det allmänna investeringsklimatet har svalnat. I nuläget ses dock denna risk som låg.

Niclas Höglund på JLL pekar ändå på att om pandemin drar ut ytterligare på tiden och nya aggressiva varianter uppstår, kan det bli en allmän konjunkturnedgång men som då ger oss låga räntor ännu längre.

Den rådande komponentbristen är en annan riskfaktor som Ulrika Lindmark på Newsec lyfter fram, vilket skulle kunna påverka den underliggande ekonomin och i så fall både ränta och inflation, vilket i sin tur påverkar fastighetsmarknaden negativt.

”Men det skulle behövas mycket och under lång tid för att det ska få genomslag och så verkar inte fallet bli. Det handlar snarare om ett hack i kurvan med något stigande inflation kortsiktigt, men alla vet ju vad det beror på. Nej, vi ser inget som är så starkt att det ska kunna bryta trenden nu. Det finns mycket kapital som söker sig till fastighetsmarknaden för att det ger en bra riskjusterad avkastning.”

Efter 1,5 års distansarbete finns det också en viss press på lokalefterfrågan. Region Stockholm och Skatteverket är två stora offentliga hyrestagare som flaggat för förändrade arbetssätt med mindre lokalbehov. Men ingen av de bedömare som Fastighetsnytt har talat med tror att det kommer att få någon större påverkan totalt sett.

”Även om man tittar på att minska, så tar det en tid. Det laggar länge för det är långa avtal och man hinner anpassa sig, så därför blir det inte den stora påverkan som man skulle kunna tro”, säger Ulrika Lindmark på Newsec.

I stället är det fokus på stark underliggande konjunktur, sysselsättningstillväxt, negativa realräntor, god tillgång till kapital, vilket leder till konsolidering och premiumvärdering.

”Du har väldigt stark avkastning på fastigheter. Väldigt stark efterfrågan på direktmarknaden, inga pressade aktörer utan snarare tvärtom -  de är pressade för att de har för lite fastigheter när de behöver återinvestera sina kassaflöden. Nej, det här är de bästa av världar för fastighetsbolagen”, säger Niclas Höglund på JLL.

 

 


Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

  • Full tillgång till di.se med nyheter och analyser

  • Tillgång till över 1100 aktiekurser i realtid

  • Dagens industri som e-tidning redan kvällen innan

  • Innehållet i alla Di:s appar, tjänster och nyhetsbrev

3 månader för
197 kr
Spara 1000 kr

Prenumerera

Redan prenumerant?