1515
Annons

SBAB: Minskade ränteavdrag bättre än nya lånekrav

DEBATT. Massiv bostadsbrist, särskilt för ungdomar och låginkomsttagare, och skenande bolåneskulder. Men politikerna står med händerna i byxfickorna. Avsaknaden av besked detta valår från de olika regeringsalternativen är alarmerande, skriver SBAB:s nya chefsekonom Robert Boije.

KRISLÄGE I VALETS SKUGGA. Bostadsmarknadens många problem kräver ett helhetsperspektiv, anser SBAB:s Robert Boije.
KRISLÄGE I VALETS SKUGGA. Bostadsmarknadens många problem kräver ett helhetsperspektiv, anser SBAB:s Robert Boije.Bild:Leif R Jansson

Trots att problemen på bostadsmarknaden kanske är större än någonsin hittills verkar bostadspolitiken helt hamna i skymundan av frågor som försvaret, polisen och migrationen valåret 2018. Avsaknaden av tydliga besked från regeringsalternativen i rådande läge på bostadsmarknaden är alarmerande.

Enligt Boverket behöver mer än 600.000 nya bostäder byggas i Sverige till 2025. För det krävs en byggvolym som vi inte haft sedan miljonprogrammets dagar. Orsaken är befolkningsökningen till följd av framför allt den stora invandringen i kombination med ett för lågt byggande under decennier. Problemet är särskilt uttalat i storstadsregionerna.

Som Jan Jörnmark argumenterade för i Dagens industri nyligen har den prisreglering som rått på den svenska hyresmarknaden ända sedan 1940-talet kraftigt hållit tillbaka produktionen av bostäder. Den har också skapat en kraftig obalans mellan utbudet och efterfrågan på bostäder i framför allt tillväxtregionerna.

Att en prisreglering leder till en överefterfrågan i förhållande till utbudet tillhör grundkursen i nationalekonomi. Bostadsbristen är särskilt svår för unga och andra hushåll med låga inkomster. Enligt Hyresgästföreningen tvingas fler och fler unga bo kvar hemma för att det är svårt att komma över en hyreslägenhet eller en lägenhet som man har råd att köpa.

Kombinationen av ett under decennier för lågt byggande i kombination med en hög efterfrågan har bidragit till att de reala bostadspriserna ökat kraftigt de senaste 20 åren. Den kraftiga prisuppgången har gått hand i hand med en mycket stor uppgång i hushållens bolåneskulder. Som Finansinspektionen har visat kan, fram till 2013, visserligen en stor del av efterfråge- och prisuppgången förklaras av fundamentala faktorer som sjunkande realräntor, en ökande andel ägda bostäder och en god utveckling av hushållens reala disponibla inkomster. Och efter 2013 kan sannolikt den mycket expansiva penningpolitiken förklara större delen av den fortsatta uppgången i bostadspriserna och hushållens skulder. Även om det finns fundamentala faktorer som förklarar bostadspris- och skulduppgången gör den såväl hushållen som svensk ekonomi känsliga för makroekonomiska störningar.

Skattesystemets utformning med generösa ränteavdrag i förhållande till den löpande beskattningen av småhus ger också incitament för hushållen att ta på sig högre skulder än i annat fall. Kapitalvinstskatten i kombination med begränsade möjligheter att skjuta upp den vid köp av ny bostad samt höga transaktionskostnader i form av stämpelskatt bidrar förmodligen till att många hushåll väljer att bo kvar i sitt nuvarande boende trots att ett annat boende hade varit mer ändamålsenligt.

Skattesystemet bidrar på detta sätt inte till ett optimalt utnyttjande av bo- stadsstocken och verkar därmed rimligen också hämmande på rörligheten på både bostads- och arbetsmarknaden och den ekonomiska tillväxten.

De så kallade makrotillsynsåtgärder som vidtagits efter förra finanskrisen, som amorteringskravet, handlar bland annat om att säkerställa att en kraftigt ökad skuldsättning inte bidrar till finansiell instabilitet. Eftersom makrotillsynsåtgärder ofta har betydande bieffekter är det dock viktigt att de inte genomförs i stället för mer angelägna reformer som är svårare att hantera politiskt. Den pris- och skulduppgång som följt i kölvattnet av decennier av prisreglering samt den skuldökning och de inlåsningseffekter skattesystemet bidrar till bör inte motverkas med makrotillsynsåtgärder utan istället lösas där problemen uppstått.

En nedtrappning av ränteavdragen hade varit en betydligt bättre åtgärd än det utvidgade amorteringskrav som infördes den 1 mars som förstärker de problem det befintliga amorteringskravet lider av i form av inlåsningseffekter och ökade barriärer för unga att komma in på bostadsmarknaden. Av liknande skäl vore det direkt olämpligt att med nya makrotillsynsåtgärder helt försöka motverka de negativa effekter den expansiva penningpolitiken har på bostadspriserna och hushållens skulder.

Bostadsmarknadens många och sammanhängande problem kräver ett helhetsperspektiv. Risken är uppenbar att enskilda partier inte bemödar sig med att själv ge förslag på helhetslösningar eftersom de inte ser några möjligheter till breda politiska överenskommelser. Men det är att abdikera från ansvaret för en väl utformad bostadspolitik.


Robert Boije, chefsekonom, SBAB


Läs svar från Hyresgästföreningen här.

Läs svar från Robert Boije här.


Är du sakkunnig i en aktuell fråga? Välkommen att sända ditt inlägg till debatt@di.se. Bifoga högupplöst porträttfoto. Textlängd 2.500-6.000 tecken inklusive blanksteg.

Detta är en debatt- och opinionstext. Åsikterna som uttrycks är skribentens egna.

Debatt: Samhällskrisen och kollapsen

BERGSLAGEN. I Sveriges övergivna bruksorter kan man följa vårt lands ekonomiska utveckling. Ekonomhistorikern och författaren Jan Jörnmark har rest till det djupaste Bergslagen. Detta är den fjärde och avslutande delen av Di Debatts sommarföljetong.

Hällefors har en typisk bruksbygdskärna. Trasiga affärshus från femtiotalet.
Hällefors har en typisk bruksbygdskärna. Trasiga affärshus från femtiotalet.Foto:Jan Jörnmark
Tomma gräsytor efter rivningar.
Tomma gräsytor efter rivningar.Foto:Jan Jörnmark
I Nykroppa och Lesjöfors kämpar Filipstads kommun med samma krympning.Foto:Jan Jörnmark
Det är orter där två tredjedelar av befolkningen är borta.Foto:Jan Jörnmark
Till och med gatorna försvinner.
N4-6…nästan all samhällsservice har flyttat någon annanstans.Foto:Jan Jörnmark
Den 21 februari 1982 spelade Lesjöfors sin sista allsvenska match här. Nu är även Stålvallen nedlagd.
Den 21 februari 1982 spelade Lesjöfors sin sista allsvenska match här. Nu är även Stålvallen nedlagd.

Trots att arbetsmarknaden var relativt stabil i Bergslagskommunerna ända fram till 1990 hade befolkningen redan börjat minska, och de som fanns kvar i samhällena var i allt högre grad pensionärer. Förklaringen var att mobiliteten hade ökat med bilismens genombrott, vilket skapade möjligheter till en stabilt ökad pendling. Från det att det finns utbildningsstatistik är det också tydligt att det är de med högst utbildning som flyttar först. Den utvecklingen är uppenbart knuten till att en mycket kraftfull omstrukturering av näringslivet började under åttiotalet när den ökade konkurrensen tillsammans med den liberaliserade kapitalmarknaden satte igång en snabb omstruktureringsprocess där bruksföretagen köptes upp och fusionerades. Det ledde sedan till att mängder av mindre orter förlorade huvudkontor och forskningsenheter. Från det att detaljerad statistik blir tillgänglig under 1970- och 80-talen ser man att de som framför allt lämnar är invånarna med högre utbildning och inkomster. 

 

Utvecklingen var uppenbart ett resultat av att orterna i sig efterhand upplevdes som alltmer oattraktiva. Det begränsade utbudet av karriär- och utbildningsmöjligheter, kultur, nöjen och för den delen attraktiva bostäder måste varit orsaken till att yngre människor började flytta från glesbygden redan innan arbetsmarknaderna vek. Men det innebar självklart också att förutsättningarna för nyföretagande som kunde skapa innovativa och expansiva bolag blev allt mindre. I sin tur betydde det att beroendet av enstaka traditionella storföretag och den offentliga sektorn blev allt större under decennierna fram till den stora industrikrisen i början av nittiotalet. Samhällena blev struktursvaga innan industrin blev det. Sättet som bruksorterna var byggda på uppfyllde inte de krav yngre människor ställde när näringslivet internationaliserades samtidigt som urbaniseringen sköt fart. 

Foto:Jan Jörnmark

När sedan nittiotalskrisen kom blev resultatet förödande. Utflyttningen som redan tidigare varit betydande, accelererade när arbetstillfällena minskade på ett katastrofalt sätt. I Hällefors och Filipstad försvann mellan en fjärdedel och en femtedel av alla arbeten under loppet av bara tre år. Men utvecklingen såg likadan ut i långt mer än hundra industridominerade glesbygdskommuner runt om i landet.

Foto:Jan Jörnmark

Men eftersom befolkningen minskade ännu mer än antalet arbetstillfällen var det alldeles uppenbart en kombinerad industri- och samhällsbyggnadskris man drabbades av. En tydlig del av problemen var att samhällena kom att domineras av stora mängder tomma bostäder och starkt pressade prisnivåer. De låga priserna ledde till att underhållet eftersattes. De trasiga fönstren och flagnande husen gjorde själva stadsbilden oattraktiv, vilket blev ytterligare ett skäl för yngre människor att flytta. En faktor det absolut inte går att bortse ifrån är att det stora flyktingmottagandet och de svårigheter och språkproblem det skapade i skolorna också skyndade på utflyttningen. 

Det har inte funnits något strukturerat förhållningssätt till hur man skulle hantera vare sig bostadsbeståndet eller resten av samhällsstrukturen i den här förändringen. Den statliga bostadsdelegationen (”bostadsakuten”) som var verksam under andra halvan av nittiotalet bidrog i och för sig till att en del tomma flerfamiljshus försvann, men det genomfördes utan någon övergripande planering för hur krympningen av samhällena skulle göras. Som ett resultat av det ser man i dag spåren av samhällsbyggnadskrisen överallt i form av tomma skolor, industrier, förfallna villor, gamla hoprasade baracker för finska gästarbetare som fortfarande står kvar tillsammans med fuktskadade flerfamiljshus från miljonprogramsårens tid.

Foto:Jan Jörnmark

Allra starkast är nedgången i de nybyggda flerfamiljshusområden som kommit till under miljonprogramsåren och i de centrala delarna av samhällena. Centrumområdenas svaghet berodde på att 1950- och 60-talets byggande skedde i sammanhållna nybyggda hyreshusområden, vilket sedan följdes av villor på 1970- och 80-talen. Det har sedan lett till att ett stort antal av landets kommuner i dag domineras av samhällsbyggnadsmässiga svarta hål, där det tidigare funnits flerfamiljshus områden eller centrumbyggnader.

Samhällenas kärnor är allra hårdast drabbade eftersom bostadspolitiska subventionerna koncentrerades mot flerfamiljshus och villor. De enstaka förändringar som skedde i centrumen berodde på rivningar i samband med att ICA eller Konsumhallar uppfördes. Eftersom befolkningen minskade samtidigt som de som stannade kvar flyttade ut mot villaområden minskade tätheten och köpkraften, vilket gjorde centrumen alltmer struktursvaga. Den negativa utvecklingen har pågått i ett halvsekel, vilket gör att serviceutbudet i en typisk glesbygdskommun i dag består av en eller två butikshallar, ett systembolag och några kebabrestauranger. I övrigt har olika bränder och rivningar gjort att stora ytor i kärnorna blivit stående tomma och i dag används som underutnyttjade jätteparkeringar eller illa underhållna grönytor.

Foto:Jan Jörnmark

Situationen har successivt försämrats, och avvecklandet av banker och statliga institutioner som arbetsförmedlingen, posten, försäkringskassan och polisen har fortsatt att utarma centrumen. Självklart ser man den här negativa utvecklingen och nya centrumplaner skapas kontinuerligt i glesbygdskommunerna. De är nästan alltid inriktade på att skapa nya svagt definierade ”mötesplatser” eller att ”stärka handeln”, men eftersom själva grundproblemet är otätheten och det oattraktiva bostadsbeståndet misslyckas planerna regelmässigt.

Foto:Jan Jörnmark

Hela situationen pekar mot att idén om ett program av samma typ som Stadtumbau Ost borde prövas. Får vi inget sammanhållet program kommer glesbygdskommunerna att riva tusentals lägenheter, men på ett helt osystematiskt sätt. Det kommer att leda till att de oattraktiva hålen i deras samhällen växer, samtidigt som deras kommunalskatter fortsätter att stiga. Det kommer inte att göra dem mer attraktiva som boendeorter.

Foto:Jan Jörnmark

Ett sammanhållet program skulle däremot kunna skapa nya bostäder i existerande orter där markpriserna är låga och handläggningstiderna för detaljplaner kan vara extremt kort. Men det förutsätter sannolikt att en mycket stor andel av de kvarvarande 1950- och 60-talshusen försvinner tillsammans med annan oattraktiv äldre centrumbebyggelse. En möjlig väg framåt skulle kunna vara någon form av mellanstark exploatering av centrala trädgårdsstäder. Det som i vilket fall som helst är uppenbart är att den sammanblandning av misslyckad migrations- och bostadspolitik som Sverige följt sedan nittiotalet nu är omöjlig att fortsätta.

Jan Jörnmark

Ekonomhistoriker och författare

Detta är en debatt- och opinionstext. Åsikterna som uttrycks är skribentens egna.

Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

spara
1090kr
Prenumerera