ANNONS:
Till Di.se
START BÖRS DI LIVE BEVAKNINGAR
ANNONS

Låt svenska hushåll låna mer till bostäder

  • NATURLIG UTVECKLING. I en miljö med kraftigt fallande realräntor är det svårt att se hur bolåneskulderna skulle ha kunnat hållas nere utan en i det närmaste total återreglering av kreditmarknaden, skriver Robert Boije. Foto: Claudio Bresciani/TT

DEBATT. Kraftigt ökade bostadspriser och bolåneskulder är inget problem, utan en naturlig effekt av fallande realräntor. Vill vi avhjälpa bostadsbristen borde vi låta skulderna öka ytterligare, skriver SBAB:s chefsekonom Robert Boije.

Den bostadspolitiska debatten karaktäriseras i dag av två stora problemställningar: hushållens bolåneskulder och bostadsbristen. Hushållens skulder överstiger i dag 180 procent av de samlade disponibla inkomsterna.

Risken är, menar Riksbanken och Finansinspektionen, att högt skuldsatta hushåll drar ned på sin konsumtion kraftigt i en lågkonjunktur vilket skulle förvärra lågkonjunkturen.

Bostadsbristen skapar sociala problem. Många grupper har i dag mycket svårt att komma in på bostadsmarknaden. Stockholms Handelskammare har också uppskattat att bristen på bostäder gjort att tillväxten i Stockholm varit 36 miljarder kronor lägre per år 1995–2016 jämfört med vad den hade kunna vara.

Om man från politiskt håll delar oron kring hushållens skulder men samtidigt lägger stor vikt vid den stora bostadsbristen, är det viktigt att bägge dessa problemområden vägs in samtidigt.

Erfarenhetsmässigt vet vi att många länder fått stora ekonomiska problem efter perioder av snabb och kraftig skulduppbyggnad och att det i vissa fall lett till finanskriser som är samhällsekonomiskt mycket kostsamma.

Det går inte att blunda för sådana risker. Men det är samtidigt viktigt att påpeka att dessa länder fått dessa problem till stor del på grund av andra faktorer än de som drivit skulduppbyggnaden i Sverige.

Bostadspriserna i Sverige kan i stor utsträckning förklaras av så kallade fundamentala faktorer, framför allt av kraftigt fallande långa realräntor. Räntekvoten, det vill säga hushållens ränteutgifter i förhållande till de disponibla inkomsterna, är historiskt låg.

Som professor Lars EO Svensson har visat har Sverige, till skillnad från andra länder som hamnat i trubbel, till exempel Danmark, Storbritannien och USA, inte haft en stor bolånefinansierad överkonsumtion, vilket forskningen visar är den centrala faktorn till kraftigt minskad privat konsumtion vid fallande bostadspriser.

Sverige har också, till skillnad från dessa länder, under många år haft ett mycket högt hushållssparande.

De som pekar på riskerna med de stora bolåneskulderna brukar också hänvisa till 1990-talskrisen i Sverige då en period med hög skulduppbyggnad på 1980-talet följdes av ett realt bostadsprisfall på 30 procent och en krasch i byggindustrin.

Halva det prisfallet kan dock förklaras av de sänkta ränteavdragen och den höjda fastighetsskatten i samband med 1991 års stora skattereform. En annan viktig förklaring var avvecklingen av bostadssubventionerna som uppgick till hela 2,5 procent av BNP.

Det demografiska behovet av nya bostäder i Sverige har ökat betydligt snabbare än byggandet sedan mitten av 1990-talet. Detta tvärtemot utvecklingen decennierna innan 1990-talskrisen.

Till skillnad från perioden med de tidigare bostadssubventionerna har de nya bostäderna dessutom tillkommit i de regioner, framför allt storstadsområdena, som haft störst brist på bostäder. Då mark är en bristvara i våra storstadsområden har det också bidragit till kraftigt höjda markpriser och därmed bostadspriser.

Ska vi bygga bostäder i Sverige som möter den väntande befolkningsökningen på över en miljon personer fram till 2030 och där de flesta bosätter sig i våra storstadsområden, måste vi rimligen acceptera att fastighetsskulderna ökar. Fastigheter finansieras med krediter.

Det gäller oavsett om det är privatpersoner som tar dessa krediter, ägare till flerbostadshus eller om staten själv skulle finansiera och hyra ut bostäder till invånarna.

Om man från politiskt håll från mitten av 1990-talet hade vidtagit kreditåtstramande åtgärder för att helt neutralisera den effekt de kraftigt fallande realräntorna haft på bostadspriserna och bolåneskulderna, så hade vi fått en djupt dysfunktionell kredit- och bostadsmarknad. Vi hade rimligen också suttit i en situation med ännu större bostadsbrist.

Småhuspriserna ökade nominellt med 340 procent mellan 1995 och 2018 och realt, det vill säga rensat för den allmänna inflationen, med 240 procent. Om målet hade varit att hushållens bolåneskulder i stället skulle ha växt i samma takt som hushållens disponibla inkomster skulle prisuppgången ha behövts begränsas till 160 procent.

Det är svårt att se hur det skulle ha gått till i en miljö med kraftigt fallande realräntor utan i det närmaste en total återreglering av kreditmarknaden.

Faktum är att de reala småhuspriserna har ökat mindre än vad som skulle kunna ha motiverats utifrån enbart fallet i de långa realräntorna. De reala femåriga bostadsräntorna har fallit med mer än 6 procentenheter sedan 1995.

Bara det skulle kunna förklara en ökning i de reala småhuspriserna med över 300 procent sedan mitten av 1990-talet – att jämföra med den faktiska ökningen på 240 procent.

De som pekar på riskerna med hushållens skulder brukar också hänvisa till att byggkostnaderna har gått upp kraftigt och att det därför är viktigt att öka produktiviteten i byggsektorn. Halva priset på bostäder utgörs av dock av markpriser, skatter och byggherrekostnader.

I områden med en stor bostadsbrist skulle höjd produktivitet i byggsektorn på en marknad där utbudet och efterfrågan styr priserna till större del resultera i högre vinster och inte lägre bostadspriser. Ökad produktivitet är förstås önskvärt, men kan inte mer än på marginalen lösa grundproblemen.

Det är också en myt att problemet i någon större utsträckning skulle kunna lösas genom att minska den tid det tar att få bygglov i Sverige, vilket är ytterligare en åtgärd som ofta lyfts fram som en problemlösare.

Sverige tillhör i själva verket de länder där bostadsbyggandet anpassas snabbast vid efterfrågeförändringar.

Det behövs sammanfattningsvis en mer nyanserad analys av såväl riskerna kring hushållens skuldsättning som föreslagna åtgärder där även bostadsbristen läggs in i pusslet.

Annars är risken stor att vi går fel när vi diskuterar vad som behöver göras för att få till stånd en bättre fungerande bostadsmarknad.

Robert Boije, chefsekonom SBAB

Detta är en debatt- och opinionstext. Åsikterna som uttrycks är skribentens egna.
Vi har förtydligat vår personuppgiftspolicy. Läs mer om hur vi hanterar personuppgifter och cookies