Det har först på senare år börjat användas förhandsavtal när det gäller nyproduktion av bostadsrätter. Redan 1991 återinfördes dock rätten att använda sig av förhandsavtal som alltså är ett avtal om framtida upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt.
Det sägs att bankerna inte vill låna ut pengar till bostadsrättsprojekt om inte förhandsavtal har tecknats. Och på marknaden har det tillkommit en flertal bostadsutvecklare som inte har möjlighet att ”bygga på egen balansräkning ”. Detta tillsammans med de skattefördelar det i dag innebär att bygga bostadsrätter har lett till en marknad som inte är i balans.
Många faktorer spelar givetvis in och det som onekligen hänt på marknaden är att en hel del av de projekt som planerats och som skulle vara färdigställda har blivit försenade. Och förhandstecknaren har därför inte fått flytta in i sin nya bostad. Vi har haft ett flertal domstolsavgöranden i tingsrätter men någon vägledning ger dessa knappast.
Det är främst två frågor som blivit föremål för prövning: Förseningar i projekten och de formkrav som lagstiftaren ställt upp. I lagen anges att förhandsavtal ska vara giltigt att man ska ange ”den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt” och ”beräknad tidpunkt för upplåtelsen”.
Rådgivare till bostadsutvecklare verkar ha inställningen att det går att teckna ett förhandsavtal på ett mycket tidigt stadium i projekteringsprocessen. Man tecknar förhandsavtal ”på ritning”. Ett riktigt våghalsigt råd, då en byggprocess tar lång tid. I vissa fall tecknas förhandsavtal innan ens en detaljplan vunnit laga kraft, än mindre har bygglov lämnats så det är ovisst hur projektet kommer att se ut.
För att förstå sammanhanget mellan ett förhandsavtal och ett upplåtelseavtal måste man ställa sig frågan vad begreppet ”upplåtelse med bostadsrätt” innebär. Svaret på det måste man veta för att kunna besvara vad som avses i ett förhandsavtal med formkraven ”den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt” och ”beräknad tidpunkt för upplåtelsen”.
Bostadsrätt är en bland flera olika nyttjanderätter. Den har en särskild lagstiftning som i princip är tvingande. Men det som kännetecknar en nyttjanderätt är att den skapas i egendom som ägs av någon annan än nyttjanderättshavaren. Bostadsrätt är en ”stark” nyttjanderätt och är i tiden obegränsad. Allt detta kommer till uttryck i bostadsrättslagen. Där sägs att upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Med bostadsrätt avses således sammanfattningen av de befogenheter som en medlem förvärvar genom att en lägenhet upplåts till honom. I detta ligger en rätt att nyttja lägenheten och därmed ska i princip även den som tecknat ett upplåtelseavtal ha möjlighet att flytta in. Endast bostadsrättsföreningar får upplåta nyttjanderätten bostadsrätt. Vidare sägs att en upplåtelse med bostadsrätt får endast avse hus eller del av hus.
Det är alltså först genom upplåtelseavtalet som själva nyttjanderätten ”bostadsrätt ”konstitueras. Genom upplåtelseavtalet skapas alltså en bostadsrätt. Detta innebär i princip att efter det att ett upplåtelseavtal ingåtts mellan en medlem och en bostadsrättsförening har medlemmen blivit bostadsrättshavare och därmed har denne en rätt att nyttja objektet, lägenheten. I detta ligger därmed en rätt att tillträda lägenheten. Förhandstecknaren som fått medlemskap i föreningen och blivit bostadsrättshavare har alltså i princip rätt att flytta in i den bostad som blivit upplåten med bostadsrätt.
Håkan Julius, som var departementsråd när 1991 års bostadsrättslag tillkom, har redovisat juridiken kring förhandsavtal, upplåtelse och tillträde vid nyproduktion av bostadsrätter. Han gör en analys om innebörden av vad som avses när en bostadsrättsförening och en blivande bostadsrättshavare ingår ett avtal om upplåtelse av bostadsrätt. Slutsatsen är att själva upplåtelsen med bostadsrätt som vi i dagligt tal kallar upplåtelseavtalet innefattar en rätt att nyttja lägenheten och därmed en rätt att tillträda lägenheten, alltså en rätt att flytta in i bostaden. Vidare tar Håkan Julius upp även andra frågor som att man i ett förhandsavtal bör kunna träffa avtal om tillträde men att tillträde bör ske förhållandevis kort tid efter bostadsrättsupplåtelsen.
Det sägs från ombud för bostadsutvecklare, ja nästan ordagrant, att det är föreningen som har att fullgöra prestationen om själva upplåtelseavtalet vid den beräknade tidpunkten för upplåtelsen och därmed se till att parterna tecknar ett upplåtelseavtal. Vidare har det påståtts att detta inte innebär att det är fråga om inflyttning eller annan fysisk disposition av lägenheten som är av avgörande betydelse.
Det är svårt att förstå vad ombuden egentligen menar med sina påståenden. Men om jag förstår det rätt så menar man antagligen att rätten att nyttja lägenheten alltså att flytta in i bostaden inte ingår i det som omfattas av upplåtelseavtalet.
På nätet kan man läsa i princip samma sak som ombuden anför. Det sägs att ”upplåtelse av och tillträde till en lägenhet är två olika händelser enligt bostadsrättslagen”. Det anges i olika sammanhang att ”begreppet beräknad tidpunkt för upplåtelse ska tolkas utifrån den juridiska innebörd som avtalsregleringen faktiskt innebär, nämligen att ett upplåtelseavtal ska ingås”. Det sägs att upplåtelse och tillträde är ”två olika saker” och att tillträde inte regleras i bostadsrättslagen.
Utifrån bestämmelserna i bostadsrättslagen är den argumentation som ombuden redovisar i olika sammanhang svår att förstå, inte minst mot bakgrund av bostadsrättslagens regler om upplåtelse av bostadsrätt och vad en sådan innebär.
Enligt min uppfattning gäller följande: När föreningen (indirekt bostadsutvecklaren) upplåter en lägenhet med bostadsrätt så ska den blivande boende och föreningen ha kommit överens om när inflyttning ska ske och föreningen får inte ensidigt bestämma i saken. Dessutom bör tidpunkten för inflyttning preciseras så att inga oklarheter uppstår.
I de flesta förhandsavtal som finns på marknaden anges både tidpunkt för upplåtelse av bostadsrätt och tidpunkten för när en förhandstecknare får flytta in. Det ligger i sakens natur att det har väsentlig betydelse för en privatperson, förhandstecknaren som är en konsument, att få veta när denne ska få flytta in i den nya bostaden.
Att köpa en bostadsrätt innebär ofta ett stort ekonomiskt åtagande. Planering krävs från en förhandstecknares sida att byta bostad. Blir det en försening och inflyttning inte kan ske enligt avtalet och överenskommelsen innebär detta olägenheter för den som drabbas. Redan en kort period utan bostad kan ställa till stora bekymmer för den enskilde. Hur ska den enskilde som sålt sin villa eller bostadsrätt, sagt upp sin hyreslägenhet ordna sitt boende? Ska vederbörande bo på hotell eller ?
Jag tror att det är dags för alla inblandade att fundera lite över hur man ska lösa de olika frågorna.
Ingrid Uggla, bostadsrättsexpert
