1515
Annons

Juridiskt vanskligt sälja obyggda bostadsrätter

DEBATT. Anledningen till att det blir rättsliga konflikter i samband med nyproducerade lägenheter är de formkrav som finns för förhandsavtal och upplåtelseavtal. Det här borde de byggande bolagen ha tänkt på. Bostadsutvecklarna kan inte på egen hand ändra tiden för inflyttning, anser bostadsrättsexperten Ingrid Uggla.

Det har först på senare år börjat användas förhandsavtal när det gäller nyproduktion av bostadsrätter. Redan 1991 återinfördes dock rätten att använda sig av förhandsavtal som alltså är ett avtal om framtida upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt.

Det sägs att bankerna inte vill låna ut pengar till bostadsrättsprojekt om inte förhandsavtal har tecknats. Och på marknaden har det tillkommit en flertal bostadsutvecklare som inte har möjlighet att ”bygga på egen balansräkning ”. Detta tillsammans med de skattefördelar det i dag innebär att bygga bostadsrätter har lett till en marknad som inte är i balans.

Många faktorer spelar givetvis in och det som onekligen hänt på marknaden är att en hel del av de projekt som planerats och som skulle vara färdigställda har blivit försenade. Och förhandstecknaren har därför inte fått flytta in i sin nya bostad. Vi har haft ett flertal domstolsavgöranden i tingsrätter men någon vägledning ger dessa knappast.

Det är främst två frågor som blivit föremål för prövning: Förseningar i projekten och de formkrav som lagstiftaren ställt upp. I lagen anges att förhandsavtal ska vara giltigt att man ska ange ”den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt” och ”beräknad tidpunkt för upplåtelsen”.

Rådgivare till bostadsutvecklare verkar ha inställningen att det går att teckna ett förhandsavtal på ett mycket tidigt stadium i projekteringsprocessen. Man tecknar förhandsavtal ”på ritning”. Ett riktigt våghalsigt råd, då en byggprocess tar lång tid. I vissa fall tecknas förhandsavtal innan ens en detaljplan vunnit laga kraft, än mindre har bygglov lämnats så det är ovisst hur projektet kommer att se ut.

För att förstå sammanhanget mellan ett förhandsavtal och ett upplåtelseavtal måste man ställa sig frågan vad begreppet ”upplåtelse med bostadsrätt” innebär. Svaret på det måste man veta för att kunna besvara vad som avses i ett förhandsavtal med formkraven ”den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt” och ”beräknad tidpunkt för upplåtelsen”.

Bostadsrätt är en bland flera olika nyttjanderätter. Den har en särskild lagstiftning som i princip är tvingande. Men det som kännetecknar en nyttjanderätt är att den skapas i egendom som ägs av någon annan än nyttjanderättshavaren. Bostadsrätt är en ”stark” nyttjanderätt och är i tiden obegränsad. Allt detta kommer till uttryck i bostadsrättslagen. Där sägs att upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Med bostadsrätt avses således sammanfattningen av de befogenheter som en medlem förvärvar genom att en lägenhet upplåts till honom. I detta ligger en rätt att nyttja lägenheten och därmed ska i princip även den som tecknat ett upplåtelseavtal ha möjlighet att flytta in. Endast bostadsrättsföreningar får upplåta nyttjanderätten bostadsrätt. Vidare sägs att en upplåtelse med bostadsrätt får endast avse hus eller del av hus.

Det är alltså först genom upplåtelseavtalet som själva nyttjanderätten ”bostadsrätt ”konstitueras. Genom upplåtelseavtalet skapas alltså en bostadsrätt. Detta innebär i princip att efter det att ett upplåtelseavtal ingåtts mellan en medlem och en bostadsrättsförening har medlemmen blivit bostadsrättshavare och därmed har denne en rätt att nyttja objektet, lägenheten. I detta ligger därmed en rätt att tillträda lägenheten. Förhandstecknaren som fått medlemskap i föreningen och blivit bostadsrättshavare har alltså i princip rätt att flytta in i den bostad som blivit upplåten med bostadsrätt.

Håkan Julius, som var departementsråd när 1991 års bostadsrättslag tillkom, har redovisat juridiken kring förhandsavtal, upplåtelse och tillträde vid nyproduktion av bostadsrätter. Han gör en analys om innebörden av vad som avses när en bostadsrättsförening och en blivande bostadsrättshavare ingår ett avtal om upplåtelse av bostadsrätt. Slutsatsen är att själva upplåtelsen med bostadsrätt som vi i dagligt tal kallar upplåtelseavtalet innefattar en rätt att nyttja lägenheten och därmed en rätt att tillträda lägenheten, alltså en rätt att flytta in i bostaden. Vidare tar Håkan Julius upp även andra frågor som att man i ett förhandsavtal bör kunna träffa avtal om tillträde men att tillträde bör ske förhållandevis kort tid efter bostadsrättsupplåtelsen.

Det sägs från ombud för bostadsutvecklare, ja nästan ordagrant, att det är föreningen som har att fullgöra prestationen om själva upplåtelseavtalet vid den beräknade tidpunkten för upplåtelsen och därmed se till att parterna tecknar ett upplåtelseavtal. Vidare har det påståtts att detta inte innebär att det är fråga om inflyttning eller annan fysisk disposition av lägenheten som är av avgörande betydelse.

Det är svårt att förstå vad ombuden egentligen menar med sina påståenden. Men om jag förstår det rätt så menar man antagligen att rätten att nyttja lägenheten alltså att flytta in i bostaden inte ingår i det som omfattas av upplåtelseavtalet.

På nätet kan man läsa i princip samma sak som ombuden anför. Det sägs att ”upplåtelse av och tillträde till en lägenhet är två olika händelser enligt bostadsrättslagen”. Det anges i olika sammanhang att ”begreppet beräknad tidpunkt för upplåtelse ska tolkas utifrån den juridiska innebörd som avtalsregleringen faktiskt innebär, nämligen att ett upplåtelseavtal ska ingås”. Det sägs att upplåtelse och tillträde är ”två olika saker” och att tillträde inte regleras i bostadsrättslagen.

Utifrån bestämmelserna i bostadsrättslagen är den argumentation som ombuden redovisar i olika sammanhang svår att förstå, inte minst mot bakgrund av bostadsrättslagens regler om upplåtelse av bostadsrätt och vad en sådan innebär.

Enligt min uppfattning gäller följande: När föreningen (indirekt bostadsutvecklaren) upplåter en lägenhet med bostadsrätt så ska den blivande boende och föreningen ha kommit överens om när inflyttning ska ske och föreningen får inte ensidigt bestämma i saken. Dessutom bör tidpunkten för inflyttning preciseras så att inga oklarheter uppstår.

I de flesta förhandsavtal som finns på marknaden anges både tidpunkt för upplåtelse av bostadsrätt och tidpunkten för när en förhandstecknare får flytta in. Det ligger i sakens natur att det har väsentlig betydelse för en privatperson, förhandstecknaren som är en konsument, att få veta när denne ska få flytta in i den nya bostaden.

Att köpa en bostadsrätt innebär ofta ett stort ekonomiskt åtagande. Planering krävs från en förhandstecknares sida att byta bostad. Blir det en försening och inflyttning inte kan ske enligt avtalet och överenskommelsen innebär detta olägenheter för den som drabbas. Redan en kort period utan bostad kan ställa till stora bekymmer för den enskilde. Hur ska den enskilde som sålt sin villa eller bostadsrätt, sagt upp sin hyreslägenhet ordna sitt boende? Ska vederbörande bo på hotell eller ?

Jag tror att det är dags för alla inblandade att fundera lite över hur man ska lösa de olika frågorna.

Ingrid Uggla, bostadsrättsexpert

 

 


Innehåll från AccentureAnnons

Bransch i omvandling: Det här krävs för partnerskap med den nya elkunden

Vinterns elpriser har, minst sagt, fått konsumenterna att lägga märke till sin elräkning. Nu måste elbolagen visa kunderna att de erbjuder något mer än bara en faktura, och det finns framförallt fem områden som krävs för att skapa partnerskap med den nya elkunden.

Läs mer om vad som krävs för att bli framtidens elleverantör 

Det är mycket el på agendan just nu. Efter en vinter med rekordhöga elpriser har Rysslands invasion av Ukraina satt kniven mot strupen på den europeiska energianvändningen, samtidigt som klimatkrisen kräver en omställning från fossila bränslen i varenda bransch, från transport till ståltillverkning.

– Energi är verkligen en bransch under stark omvandling, och det sker brett i hela samhället, konstaterar Fredrik Engdar, ansvarig för affärsområde energi på Accenture.

– Framförallt ser vi att kunderna, oavsett om det är privatkunder eller företagskunder, i dag ställer helt andra krav på sin elleverantör än vad de har gjort tidigare.

Fredrik Engdar, ansvarig för affärsområde energi på Accenture.
Fredrik Engdar, ansvarig för affärsområde energi på Accenture.

Rapporten ”The New Energy Consumer” från Accenture konstaterar att relationen mellan kund och elleverantör tidigare var i princip transaktionsbaserad. El kom ur två hål i väggen, räkningen betalades, ingen tänkte mer på det än så.

– Men både det höga elpris vi ser nu och den höga medvetenhet som finns kring hållbarhet har ändrat det här markant. Slutkunden idag vill vara med och bidra till energi-omställningen genom att köpa grönare el, men de vill också ha hjälp från elbolagen med att effektivisera sin egen elkonsumtion.

Perspektivskifte av stora mått

Och det här ställer elbolagen inför ett perspektivskifte av stora mått. Inte minst kräver det en ny syn på vad som egentligen skapar värde för både dem själva, och för kunden. Enligt rapporten är det framförallt fem områden som elbolagen behöver fundera över för att skapa en känslomässig, snarare än transaktionsbaserad, relation med sina kunder: Syfte, Produkter, Teknikplattformar, Talang och Partnerskap.

– Alla de här fem är lika viktiga, men att ha ett ambitiöst och genuint syfte som fylls med reellt innehåll snarare än floskler är grunden. Syftet skall sedan driva åtgärder, för det är utan tvekan så att kunder och företag vill köpa tjänster och produkter från företag som bidrar till omställningen kring hållbarhet.

Det är med ett tydligt syfte företagen kan hitta riktningen för att utveckla nya produkter och tekniska plattformar, det är med ett tydligt syfte de kan attrahera anställda och kunder, och det är med ett tydligt syfte de hittar de partnerskap som blir avgörande för att kunna bli en viktig spelare, inte bara på elmarknaden, utan i den energiomställning som nu sker inom hela samhället. Och här ser Fredrik Engdar att de svenska bolagen ligger bra till.

– Många svenska elbolag ligger redan långt framme, för de vet vad de vill åstadkomma och de verkar vara genuina i sin önskan att nå dit. Nu gäller det att ta nästa steg och fortsätta driva omvandlingen mot ett hållbart samhälle.

Rapporten visar även att konsumenterna vill ha hjälp att själva ställa om sin energikonsumtion. Dels via råd och tips, dels också via nya produkter och miljövänliga alternativ. 

– De svenska bolagen ligger bra till när det gäller att erbjuda grön el, men sen behöver de hjälpa kunderna i deras omställning och effektivisera elanvändningen. För att åstadkomma detta behövs både större insikt i kunders beteende och behov, samt nya typer av produkter. 

Nya former av partnerskap

En annan viktig aspekt av omställningen är nya former av partnerskap för att i nära samarbete med företagskunder och andra aktörer på marknaden förändra energianvändningen. 

– Partnerskap är en hjärtefråga för mig. Energiomställningen har redan lett till helt nya sorters gränsöverskridande samarbeten mellan branscher som vi inte har sett så ofta tidigare.

Till exempel möbelföretag som säljer solpaneler, snabbmatskedjor som blir laddstationer för elbilar, oljebolag som köper kraftbolag – kombinationerna är många, ibland överraskande och uppstår överallt.

– Det är den ökande kundinsikten, och självinsikten, som ligger bakom. Företagen inser att de inte kan göra allt själv, utan att de måste ingå partnerskap både med aktörer i andra branscher och med snabba, digitala startups som kan hjälpa till att utveckla nya förmågor och snabba på energiomställningen. De här konstellationerna kommer att vara avgörande för att klara av att vara relevant på den nya energimarknaden.

Läs mer om elbranschens omställning 

 

Mer från Accenture

Artikeln är producerad av Brand Studio i samarbete med Accenture och ej en artikel av Dagens industri

Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

  • Full tillgång till di.se med nyheter och analyser

  • Tillgång till över 1100 aktiekurser i realtid

  • Dagens industri som e-tidning redan kvällen innan

  • Innehållet i alla Di:s appar, tjänster och nyhetsbrev

3 månader för
197 kr
Spara 1000 kr

Prenumerera

Redan prenumerant?