ANNONS:
Till Di.se
LÖRDAG 20 JAN Sveriges bästa finanssajt 2017
MENY
START DI TV BÖRS BEVAKNINGAR

Jan Jörnmark: Marknaden räddar staden, del 4

  • Jan Jörnmark. Foto: Anders Kling

DEBATT. Marknadsstyrning har fått dussintals svenska innerstäder att leva upp på ett sätt som de inte gjort på nästan hundra år. Vi har fått städer som fungerar som motorer i en ny sysselsättningsskapande tillväxtprocess. Den regleringshysteri som vi är inne i nu riskerar att återsocialisera stadsbyggnaden, menar ekonomhistorikern Jan Jörnmark, i en avslutande artikel.

Under de senaste tio åren har det förts en allt intensivare debatt om hur man kan få den svenska bostadsmarknaden att fungera sämre. Bland ekonomer och politiker har det växt fram en sado-urbanistisk idériktning som menar att Sveriges största problem är att vi fått städer där centrum växer vilket leder till att priserna på bostadsrätter stiger. Illa motiverade amorteringskrav, begränsningar av ränteavdragen, fastighetsskatter och premier för att bygga i illa belägna perifera lägen hör ständigt till de mest populära och gångbara kraven.

Trots att fastigheter och städer är våra allra mest beständiga investeringar har den här debatten förts i ett historiskt vakuum. Hela den utveckling som lett fram till dagens situation trycks i analyserna ihop till priskurvor som i splendid isolation stävar mot himlen.

Av detta följer slutsatsen att de stigande priserna måste stoppas med vilka regleringsmedel som helst. Samtidigt medger även de hårdaste sado-urbanisterna att bostäder behöver byggas, men att de absolut inte får vara dyra och helst inte bör belånas av privatpersoner.

Slutsatsen blir då att framtidens bostäder bör byggas i skogen, där marken är billig och någon existerande pendeltågsstation gör att ”infrastrukturen redan finns på plats”. Hur de nya städerna ska betalas är oklart, men ett ökat inslag av kollektiv finansiering finns alltid med på önskelistor av den här typen. Hur efterfrågan ser ut perifert belägna nya hyreslägenheter är ett spörsmål som inte heller brukar få särskilt mycket utrymme.

Ett mer konstruktivt sätt att analysera det som hänt är att ta utgångspunkten i de reformer som 1992–1994 eliminerade subventionerna till byggandet. Efter det fick vi ett marknadsstyrt byggande där varje nytt byggprojekt behövde finansieras för sig. På hyresmarknaden fanns inget prissystem som kunde klara detta. Istället blev det bostadsrätterna som löste problemet. Effekterna blev större än någon kunnat ana, då det omedelbart visade sig att den högsta betalningsviljan fanns för centralt belägna bostäder.

Totalt är det drygt en kvarts miljon bostadsrätter som tillkommit sedan dess men det finns en dimension i den tillväxten som i princip alltid glöms bort: nästan alla dessa har producerats i den del av våra städer som på 1990-talet var lägst prissatt. Idag kan det verka obegripligt, men den extremt låga prissättningen av det gamla beståndet i innerstäderna var en direkt effekt av att subventionerna och regleringarna hade skapat enorma snedprissättningarna.

Viktigast var att hyresregleringen 1942 efterhand hade sänkt hyrorna. Det innebar att värdet var direkt inverterat mot åldern och läget – ju äldre och mer centralt en fastighet var belägen desto billigare kunde man köpa den. Bruksvärdet och de subventionerade renoveringarna hade sedan utgjort ett mycket dåligt substitut för en marknad.

Den oväntade expansionen startade inte bara en dynamik som de senaste tjugo åren sett dussintals svenska innerstäder leva upp på ett sätt som de inte gjort på nästan hundra år. Egentligen innebar den också en massiv ökning av investeringarna i produktionsfaktorn ”jord”, när vi fick städer som kunde fungera som motorer i en ny sysselsättningsskapande tillväxtprocess. Men expansionen ledde självklart också till en ökad privat skuldsättning och en prisstegring i det äldre beståndet, som plötsligt kunde prissättas på en öppen marknad.

I dag behöver vi förhålla oss till hur den här processen ska fortsätta. I princip finns det två möjligheter, där den ena utgår från det makroperspektiv som rådde före 1995 och där produktionsnivån, finansieringen och hyressättningen bestäms i förhandlingar mellan regering, riksbank och intresseorganisationer.

Den andra är att vi fördjupar den marknadsstyrda mikroprocess som rått efter det.

Möjligheterna till förbättringar är stora, för segregationen är ett större problem än någonsin och förvaltningen av alla nya föreningar behöver skötas på ett transparent sätt. Till det kommer att vi fortfarande inte har något realistiskt fungerande hyressättningssystem och att planeringslagstiftningen har behövt reformeras sedan den infördes.

Säkert är i alla fall att kostnaderna inte försvinner om besluten tas inom ramen för statsstyrda program. Den första vågen av centralstyrt byggande ledde till att pensionsfonderna urholkades samtidigt som kapitalmarknaden genomreglerades på ett sätt som fick industrin att tappa sin konkurrenskraft. Nästa våg av subventioner under 1970- och 1980-talen ledde till den statsfinansiella katastrofen i början av 1990-talet. Ska vi ge oss in i samma äventyr en gång till innebär det i alla fall att vi har fördelen av att känna till det sannolika utfallet på förhand.


Jan Jörnmark, ekonomhistoriker

Läs de andra delarna i Jan Jörnmarks artikelserie här.

Detta är en debatt- och opinionstext. Åsikterna som uttrycks är skribentens egna.