ANNONS:
Till Di.se
START BÖRS DI LIVE BEVAKNINGAR
ANNONS

Egen härd är guld värd

  • De två jättehusen i Kviberg i Göteborg byggdes båda 1957. Den enda skillnaden var att huset till vänster var bostadsrätt och det andra hyresrätt. I många decennier tänkte ingen på den skillnaden, men för ett drygt decennium startade en utveckling som de sista månaderna gjort dem rikskända: hyreshuset hamnade i en nedåtgående spiral, där hyresgästernas allt svagare resurser redan för att par år sedan ledde till att nödvändiga renoveringar sköts på en obestämd framtid. Samtidigt blev också ordningsproblemen större, vilket gjorde att bostadsrättsföreningen nyligen tog beslutet att hägna in sin lekplats med taggtråd. Foto: Jan Jörnmark

De senaste decennierna har det privat ägda boendet värderats mycket högt samt fått en fungerande marknad. För hyresbestånden är utvecklingen den motsatta med mycket svåra sociala problem, skriver JAN JÖRNMARK, docent.

De senaste årens hyllningar av den ”billiga hyresrätten” innebär att debatten och politiken återigen domineras av en önskan om ”paritet”, alltså en utjämning av hyror och värden. Försvann bara de kapitalkrävande centrala bostadsrätterna och alla nöjde sig med lagom vinster och hyresrätter skulle alla problem försvinna. Paradoxalt nog leder fixeringen till att satsningar på bostäder till särskilt utsatta grupper blir omöjliga. Debatten om social housing har levt upp de senaste åren, men i svensk tappning har den blivit ett ideal där alla bor i samma drömlägenhet vilken framstår som ett senkommet eko av Sonya Hedenbratts hyllning till ”miljonprogrammet”: ”Rågsved - åtta trappor / fyra rum, två barn, en man och jag /en frysbox - åttio liters, det är bra”.

Paritet är inget annat än en gengångare från vår gamla bostadspolitik. Som en del av kristidsregleringarna infördes 1942 en hyresreglering vilken kombinerades med ett räntestöd till nyproduktionen. Målet var att hålla nere de ”överkostnader” och högre hyror som nybyggena karaktäriserades av. Både stödet och regleringen skulle vara tillfälliga, men istället kom 1950- och 1960-talen att hemsökas av ökad inflation som drev på subventionerna och hyresskillnaderna mellan olika årgångar av bostäder. Det alltmer kostsamma systemet tvingade därför fram en avreglering av både villa- och bostadrättspriser år 1969, vilket kombinerades med bruksvärdessystemet och ett paritetslånesystem som skulle hålla ned hyrorna i nyproduktionen. 

Inom bara ett par år visade sig det nygamla systemet få katastrofala konsekvenser. I de utredningar som snabbt genomfördes betonade man att det gamla problemet med ”hyresparitet” i början av 1970-talet förvärrats när det även skapats ett ”lägesparitetsproblem”; det visade sig att marknaden värderade de egenägda villorna högre än miljonprogrammet. Resultatet av misslyckandet blev att svensk historias största subventionsrullning utlöstes mellan 1975 och 1992. Samtidigt fick bruksvärdessystemets tillämpning två effekter: dels kunde man undvika att sänka hyrorna i de tomma lägenheterna (som också fick generösa ”hyresbortfallsstöd”), dels hölls konkurrensen från de potentiellt mer attraktiva centrumlägena tillbaka när investeringsverksamheten där begränsades av de nedpressade hyrorna. Avsubventioneringen i början av 1990-talet förändrade hela bilden när varje byggprojekt tvingades att bära sina egna kostnader. Den förändring i fördelning som skedde mellan de båda ägarvarianterna tillsammans med den snabba tillväxten av bostadsrätter i centrala lägen pekar på i hur hög grad dessa hämmats av den tidigare politiken. Men med denna utveckling föll också pariteten i flerfamiljshusen samman, vilket fick enorma sociala konsekvenser. 

Inkomst- och kostnadsutvecklingen i flerfamiljshusen visar sedan början av 1990-talet upp två radikalt annorlunda trender vilket syns i de två figurerna. Fram till den tidpunkten är det påtagligt hur jämlikt fördelat boendet i hyresrätt var mellan den allra högsta och lägsta hushållsinkomsterna. Men när både skattereformen och avsubventioneringen ledde till att olika boendeformer i högre grad fick bära sina egna kostnader innebar det att hyresrättsboendet radikalt steg i pris. Figurerna visar tydligt hur hushåll som hade ekonomiska möjligheter att hantera förändringen betedde sig rationellt och flyttade till egenägda boenden där det gick att få egen kontroll över utvecklingen. Hyresrättsområdena i de större städernas miljonprogram visar upp de tydliga och negativa effekterna av händelseförloppet. Under 1970- och 1980-talen fanns stora uthyrningsproblem men från och med 1990-talet satte en radikal utflyttning av medelinkomsttagare fart. Avsubventioneringen följdes alltså av en mycket tydlig ökning av segregationen. 

Det visade sig att städerna fylldes på från centrum och utåt vilket återspeglades i byggmöjligheterna: prisnivåerna ökade snabbast i innerstäderna, varefter en återhämtning skedde i områden som låg mellan de gamla innerstäderna och de som uppförts efter 1950. Men utvecklingen förbättrade absolut inte situationen i ”miljonprogrammet”. Där föll istället medianinkomsterna snabbt samtidigt som städerna återigen växte. Trycket mot de utsatta bostadsområdena har fortsatt att öka och under de senaste tio åren har befolkningstillväxten gjort att värdet på förstahandskontrakt i miljonprogramsområdena ökat samtidigt som omflyttningsviljan minskat påtagligt. 

Effekten kommer från flera håll. Omedelbart när det första amorteringskravet kom 2010 ser man att kvarstannandet av medianinkomsttagare ökar i de utsatta områdena. Sannolikt beror det på att möjligheterna att köpa villor och bostadsrätter minskat, vilket innebär att man även efter att ha etablerat sig på den svenska arbetsmarknaden stannar kvar i hyreslägenheterna i ytterligare några år. Den effekten kommer att förstärkas ju fler hinder som etableras för att komma in på den egenägda marknaden. Exakt hur svår ”bostadsbristen” och överbefolkningen i miljonprogramsområdena är i dag vet ingen. Allt större mängder inneboende gör att det verkliga antalet invånare i dag är okänt i många av de utsatta stadsdelarna. Det är i det här läget vi försöker göra oss beredda att härbärgera ytterligare en dryg halvmiljon invånare de närmsta tio åren. 

Alldeles uppenbart har vi fått en mycket mer heterogen och krävande bostadsmarknad än tidigare. Den yrvakna debatt som startats om behovet av social housing är också ett erkännande av det. Vad som behövs är ett investeringsprogram som även involverar de boendes egenkapital och resurser i miljonprogramsområdena. Olyckligtvis blockeras detta av ett subventionsprogram som producerar förhållandevis dyra bostäder utan någon genomtänkt fördelningsmekanism. Därför kommer antalet dyra sociala hyreskontrakt och nödtvungna kommunala köp av bostadsrätter att öka samtidigt som berättigade protester om ”orättvisa” fördelningar kommer bli allt vanligare och mer laddade. Precis på samma sätt som en inställd konsert också är en konsert är även brist på politik också politik.

Jan Jörnmark

Docent ekonomisk historia och författare.

Detta är en debatt- och opinionstext. Åsikterna som uttrycks är skribentens egna.
Vi har förtydligat vår personuppgiftspolicy. Läs mer om hur vi hanterar personuppgifter och cookies