ANNONS:
Till Di.se
START BÖRS DI LIVE BEVAKNINGAR
ANNONS

Fastighet

Debatt: Så kan de mest utsatta områdena göras tryggare

  • Utbrunna bilar vid Frölunda Torg. Natten till tisdagen brann det bilar på 20 platser i Göteborg och även i andra städer. Foto: Adam Ihse

DEBATT. Ett stort antal bilar sattes nyligen i brand på flera platser runt om i Sverige, främst i utsatta områden. Frågan är bara om det finns tillräcklig politisk kraft och vilja att hantera utmaningarna, skriver fastighetsutvecklaren Ulf Nyqvist och Henrik Friman, vd för andelsägarbolaget M2.

Aldrig tidigare har diskussionerna om hur vi ska förbättra utsatta bostadsområden varit fler. Det anordnas seminarier och det görs många politiska utspel, men några långsiktigt hållbara lösningar eller svar ges sällan. Det är dags för förändring, dags att tänka nytt och dags att faktiskt våga genomföra konkreta åtgärder som också innebär en hållbar utveckling och minskad bostadssegregation. Problemet är allvarligt och om inte de boende bjuds in på riktigt kommer den negativa utvecklingen att fortsätta.

Vi har medverkat i att ta fram en ny metod för att kunna skapa ägande i miljonprogramsfastigheter. En metod som är anpassad för våra ytterområdens speciella förutsättningar. Metoden heter delägarboende och den har sedan fyra år tillbaka varit verklighet i Botkyrka med mycket gott resultat. Nu har fler kommuner beslutat att det ska införas och vi är övertygade att delägarboende är ett viktigt verktyg för fastighetsbolag och kommuner som har bestämt sig för att ta bort allt vad utsatta områden står för.

Tillsammans har vi mer än 30 års erfarenhet av arbete med de svenska miljonprogrammen och har ett antal konkreta förslag som vi vet kommer att bidra till att lyfta våra ytterområden.

* Låt de boende bli delägare. 30–50 procent av hyresgästerna i ytterområden vill äga sin bostad, för många är det en viktig del i integrationen. Människor som vill äga ska inte behöva flytta när de får det bättre ekonomiskt trots att de ofta trivs bra med sitt boende och området. Varje hushåll som lämnar ett område på grund av detta är ett misslyckande, men har varit verklighet under lång tid och därigenom bidragit till den så kallade lyckoparadoxen – att människor som får ett arbete flyttar och gör områdena än mer fattiga.

Varför inte hellre sälja till de egna hyresgästerna än att sälja ut beståndet till andra? Delägarboende skapar trapphusintegration med bestående social och ekonomisk hållbarhet och dessutom betydande samhällsvinster.

* Renovera hållbart och klimatsmart genom att göra så mycket som möjligt. Försäljning till de boende ger bättre ekonomi än andra alternativ. Konkret innebär det att en hållbar upprustning av miljonprogramsfastigheter kan genomföras utan behov av stora hyreshöjningar eller statliga subventioner eftersom intäkterna från försäljningen minskar fastighetsbolagets totala finansieringsbehov.

Miljonprogrammet byggdes i en tid när man inte prioriterade energieffektiva bostäder och dessa bostäder har i dag en energiförbrukning som ligger långt ifrån dagens energikrav. Nu är fastigheterna 40–50 år gamla och underhållsbehovet är stort och kostsamt om man ska få attraktivare områden och dessutom klara klimatmålen. Eftersom inkomsterna generellt är låga i dessa områden, väljer flera fastighetsbolag i dag att upprusta genom att göra så lite som möjligt för att hålla nere hyreshöjningen. Vi anser att detta är fel – om man menar allvar med att på ett hållbart sätt lyfta våra utsatta områden.

Genomför i stället en fullskalig och därmed hållbar renovering när man ändå ska etablera en byggarbetsplats så slipper de boende återkommande renoveringar i lägenheter, fastigheter och områdesmiljö under lång period. Genom försäljning till vissa av de boende kan detta genomföras med mycket begränsade hyreshöjningar men med attraktiva och klimatsmarta bostäder som resultat, det kallar vi hållbar renovering.

* Värna hyresrätten och hyresgästerna. Vår grund är att värna hyresrätten och hyresgästerna samtidigt som möjligheten till ägande måste erbjudas. Att sälja fastigheter till bostadsrättsföreningar eller annan förvaltare skapar ofta oro bland hyresgäster. Lösningen är i stället att de större fastighetsbolagen blir kvar som huvudägare men låter de hyresgäster som vill äga köpa in sig och bli delägare. Fastighetsbolaget fortsätter att sköta all gemensam förvaltning och tar ansvaret för den kommande upprustningen. På detta sätt sker ingen förändring för de hyresgäster som inte köper, samtidigt som det ger en möjlighet till ägande och ansvar för den egna lägenheten för de som önskar det. Man skapar då en unik blandning av upplåtelseformer i samma hus och där människor med olika bakgrund kan mötas på ett naturligt sätt. Hyresgästen blir vinnare.

* Bygg blandat med rimlig hyra genom förtätning. Bygg nya hyresrätter genom att förtäta befintliga områden och då med byggnader som redan från början har blandade upplåtelseformer och rimliga hyresnivåer. På samma sätt som vid renovering kan intäkterna från de ägande hushållen användas för att hålla nere hyresnivåerna och ändå ge en god ekonomi för fastighetsbolaget som sköter förvaltningen av det gemensamma. Denna kombination möjliggör att bygga stora mängder bostäder med rimliga hyresnivåer utan behov av statliga subventioner eller investeringsstöd. Vi bedömer att bara genom att förtäta befintliga ytterområden kan minst 150 000 attraktiva och prisvärda bostäder skapas, varav minst hälften är hyresrätter. Områden tillförs köpkraft vilket också bidrar med ökad handel och service för de boende.

* Använd nya lösningar anpassade för miljonprogrammet. Alla partier och branschen är överens om att det behövs en större blandning av upplåtelseformer i våra ytterområden. Då behöver man tänka om och tänka nytt, de gamla lösningarna håller inte fullt ut. Det är mycket svårt att få majoritet för ombildning till bostadsrätt, dessutom är det stora fastigheter som står inför betydande upprustning och därför är svårförvaltade. Inte heller skulle så kallade ägarlägenheter i befintligt bestånd vara en framkomlig väg och det är få i branschen som ser att det skulle vara ett realistiskt alternativ när det gäller befintliga bostäder i miljonprogramsområden. Delägarboende går att införa direkt, helt utan statliga beslut, subventioner eller lagändringar.

Frågan är nu bara om det finns tillräcklig politisk kraft och vilja att hantera utmaningarna och om de konservativa branscherna fastighet och bank kan se möjligheterna i stället för problemen.

Utanförskapet berör cirka en halv miljon svenskar direkt och övriga 95 procent indirekt. Vill man agera hållbart så är det nu man kan göra skillnad – låt de boende vara med och deläga så uppnås hållbarhet på riktigt. Att inte agera nu kommer att förstärka bostadssegregationen.

 

Ulf Nyqvist, fastighetsutvecklare, tidigare vd för Botkyrkabyggen

Henrik Friman, vd, Andelsägarbolaget M2

Vi använder cookies för att förbättra funktionaliteten på våra sajter, för att kunna rikta relevant innehåll och annonser till dig och för att vi ska kunna säkerställa att tjänsterna fungerar som de ska. Läs mer i vår cookiepolicy.
Läs mer