ANNONS:
Till Di.se
START DI TV BÖRS BEVAKNINGAR
ANNONS
Oron på bostadsmarknaden

Debatt: Politikerna sänker bostadsmarknaden

  • Mörka moln över bostadsmarknaden. Foto: Hasse Holmberg

DEBATT. Efter att bland annat bolånetak och amorteringskrav har införts på bostadsmarknaden är priserna fallit. En mycket stor grupp hushåll som kan betala den faktiska utgiften stängs ute, skriver experterna Lennart Weiss, Linda Jonsson, Ted Lindqvist, Jan Jörnmark och Stefan Attefall.

Hösten 2017 skedde ett trendskifte. Efter en lång period av stigande priser och ökat bostadsbyggande bröts kurvorna. I Stockholm och Göteborg föll priserna med cirka 10 procent. Första kvartalet 2018 redovisade de större bostadsbyggarna en minskad försäljning i Stockholmsregionen med 54 procent jämfört med samma kvartal föregående år.

SCB redovisar en minskning av antalet påbörjade lägenheter i Stockholms län med 42 procent under samma period. I praktiken har omslaget på bostadsmarknaden på kort tid utvecklats till en fullskalig byggkris.

Det är emellertid inte bara de kortsiktiga effekterna av ett prisfall samt det minskade bostadsbyggandet som behöver debatteras. Det som sker på bostadsmarknaden är en följd av att det politiska och administrativa systemet i Sverige saknar en ekonomisk analys av bostadsbyggandets grundläggande villkor. Med den återreglering som nu sker av kredit- och banksektorn är risken stor att man upprepar tidigare historiska misstag.

I rapporten ”Vem ska finansiera framtidens bostäder?” av Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia och Ted Lindqvist, vd för analysföretaget Evidens, i samarbete med Veidekkes bostadspolitiska experter, dras slutsatser som kan sammanfattas i fyra punkter.

* Bostadsbyggande handlar om finansiering

Bostadsbyggande är en finansieringsmarknad. I alla led av verksamheten är behovet av kapital den helt kritiska resursen. Företag och hushåll är beroende av eget kapital. Till detta fordras ett fungerande kreditflöde till såväl kreditiv i byggskedet som till långsiktig finansiering av själva byggnaden. Boverket anser att det behövs drygt 500.000 bostäder fram till 2025 för att möta en växande befolkning. Samtidigt ska befintliga bostäder som omsätts i beståndet refinansieras.

Oavsett upplåtelseformer kräver det cirka 2000 miljarder kronor i finansiering, varav minst hälften måste absorberas av banksystemet. Om människor framöver ska kunna äga sina bostäder som i dag kommer hushållens totala skuldsättning att öka.

Just nu saknas svar på hur detta ska gå till om skuldsättningen hos företag och hushåll ska begränsas. På motsvarande sätt saknas svar på var allt eget kapital ska komma ifrån. Ingen seriös diskussion verkar heller föras om skillnaden mellan ”god” och ”skadlig” skuldsättning.

* Kreditrestriktionerna slår mot unga och ekonomiskt svaga

Finansinspektionen och regeringen hävdar att prisfallet samt det minskade bostadsbyggandet är en följd av ökat utbud och att restriktionerna drabbar hushåll med en relativt stark ekonomi, snarare än unga och ekonomiskt svaga. Detta är felaktigt.

I rapporten visas hur kombinationen av bolånetak, obligatoriska amorteringskrav, skuldkvotsbroms samt bankernas kalkylräntor på cirka 7–8 procent tränger bort hushåll som saknar kapital. Bankernas tillämpning av de nya regelverken, inklusive deras egna kalkylräntor, innebär att ett hushåll prövas mot en boendeutgift som är fem gånger högre än hushållets nuvarande boendekostnad. Det innebär att en mycket stor grupp hushåll som kan betala både den faktiska kostnaden och den faktiska utgiften, inklusive amorteringskrav, stängs ute.

I storstäderna finns en hög andel ensamhushåll. Kreditrestriktionerna gör att den gruppen i praktiken är utestängd eller hänvisad till den dyraste delen av bostadsmarknaden, det vill säga nyproducerad hyresrätt eller den svarta marknaden. Tvärtemot vad myndigheterna säger gynnas i stället välbeställda hushåll med högt sparande. Dessa hushåll kan nu köpa till lägre pris än förr.

* Återregleringen upprepar gamla misstag och hämmar tillväxten

Fram till början av 1990-talet svarade staten för bostadsfinansieringen genom att subventionera låneräntan. Ända fram till 1980-talet tvångsrekvirerade i praktiken staten via Riksbanken kapital från banker, företag och försäkringsbolag. Föga känt i dag ledde detta till kreditbrist i andra sektorer av samhället och är troligen en viktig anledning till att det svenska näringslivet var illa rustat att möta 1970-talets påfrestningar.

Glömt är också att prisregleringar i kombination med kapitalsubventioner bidrog till att det ofta byggdes bostäder på platser där de inte efterfrågades, skapade allt större budgetunderskott och en inflationsekonomi med höga räntor som hämmade tillväxten.

Sedan 2010 och utan djupare konsekvensanalys rullar en ny våg av bank- och kreditregleringar över bostadssektorn. Att dessa skapar problem för bostadsbyggandet är uppenbart men värre är att ingen vet hur summan av alla åtgärder kommer att fungera i ett annat samhällsekonomiskt klimat.

* Myndigheterna ger en onyanserad bild av makrorisker

Det är självklart att kreditgivningen till hushåll ska vara ansvarsfull och inte utsätta ekonomin för stora risker. Studerar man resultaten av de stresstester som Finansinspektionen har utfört de senaste åren visar de att hushållens motståndskraft mot störningar har ökat. Det är allt färre hushåll som riskerar underskott i sin ekonomi vid högre räntor, inkomstbortfall och prisfall. De klarar av att betala sina räntor även vid stressade scenarier. Riskerna för den finansiella stabiliteten är små. Hushållens motståndskraft motiverar därför knappast de restriktioner som införts.

I stället hänvisar myndigheterna till så kallade makrorisker, alltså att hushållen ska dra ned sin konsumtion vid högre räntor i sådan utsträckning att en kris skulle förstärkas av fallande konsumtion. Det verkar dock märkligt att en sådan kris inte skulle mötas med en expansiv penningpolitik från Riksbankens sida. Med nuvarande penningpolitik kan då hushållens konsumtion stabiliseras eftersom konsumtionen bland hushåll med lån påverkas mest positivt av en sådan åtgärd.

Man kan också ifrågasätta i vilken utsträckning som hushållen verkligen skulle minska sin konsumtion vid en kris. Erfarenheter och studier från andra länder, bland annat Danmark och Storbritannien visar att det främst var hushåll som ägnade sig åt lånefinansierad överkonsumtion som drog ned sin konsumtion. I Sverige finns inga tecken på någon om fattande överkonsumtion eftersom sparandet är rekordhögt.

Det är dags för en paus. Inga fler kreditregleringar förrän nuvarande åtgärder har utvärderats. Parallellt måste politikerna samla sig till beslut om särregler för unga, kapitalsvaga och förstagångsköpare så att de ges tillträde till bostadsmarknaden. På ett djupare plan är det dags för politiker och myndigheter att ge svar; Vem ska finansiera framtidens bostäder?

 

Lennart Weiss, kommersiell direktör, Veidekke

Jan Jörnmark, docent, ekonomisk historia

Ted Lindqvist, vd, Evidens

Linda Jonsson, analytiker, Veidekke

Stefan Attefall, rådgivare och före detta bostadsminister

Vi har förtydligat vår personuppgiftspolicy. Läs mer om hur vi hanterar personuppgifter och cookies