Annons

Debatt: Politikerna sänker bostadsmarknaden

DEBATT. Efter att bland annat bolånetak och amorteringskrav har införts på bostadsmarknaden är priserna fallit. En mycket stor grupp hushåll som kan betala den faktiska utgiften stängs ute, skriver experterna Lennart Weiss, Linda Jonsson, Ted Lindqvist, Jan Jörnmark och Stefan Attefall.

Mörka moln över bostadsmarknaden.
Mörka moln över bostadsmarknaden.Foto:Hasse Holmberg

Hösten 2017 skedde ett trendskifte. Efter en lång period av stigande priser och ökat bostadsbyggande bröts kurvorna. I Stockholm och Göteborg föll priserna med cirka 10 procent. Första kvartalet 2018 redovisade de större bostadsbyggarna en minskad försäljning i Stockholmsregionen med 54 procent jämfört med samma kvartal föregående år.

SCB redovisar en minskning av antalet påbörjade lägenheter i Stockholms län med 42 procent under samma period. I praktiken har omslaget på bostadsmarknaden på kort tid utvecklats till en fullskalig byggkris.

Det är emellertid inte bara de kortsiktiga effekterna av ett prisfall samt det minskade bostadsbyggandet som behöver debatteras. Det som sker på bostadsmarknaden är en följd av att det politiska och administrativa systemet i Sverige saknar en ekonomisk analys av bostadsbyggandets grundläggande villkor. Med den återreglering som nu sker av kredit- och banksektorn är risken stor att man upprepar tidigare historiska misstag.

I rapporten ”Vem ska finansiera framtidens bostäder?” av Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia och Ted Lindqvist, vd för analysföretaget Evidens, i samarbete med Veidekkes bostadspolitiska experter, dras slutsatser som kan sammanfattas i fyra punkter.

* Bostadsbyggande handlar om finansiering

Bostadsbyggande är en finansieringsmarknad. I alla led av verksamheten är behovet av kapital den helt kritiska resursen. Företag och hushåll är beroende av eget kapital. Till detta fordras ett fungerande kreditflöde till såväl kreditiv i byggskedet som till långsiktig finansiering av själva byggnaden. Boverket anser att det behövs drygt 500.000 bostäder fram till 2025 för att möta en växande befolkning. Samtidigt ska befintliga bostäder som omsätts i beståndet refinansieras.

Oavsett upplåtelseformer kräver det cirka 2000 miljarder kronor i finansiering, varav minst hälften måste absorberas av banksystemet. Om människor framöver ska kunna äga sina bostäder som i dag kommer hushållens totala skuldsättning att öka.

Just nu saknas svar på hur detta ska gå till om skuldsättningen hos företag och hushåll ska begränsas. På motsvarande sätt saknas svar på var allt eget kapital ska komma ifrån. Ingen seriös diskussion verkar heller föras om skillnaden mellan ”god” och ”skadlig” skuldsättning.

* Kreditrestriktionerna slår mot unga och ekonomiskt svaga

Finansinspektionen och regeringen hävdar att prisfallet samt det minskade bostadsbyggandet är en följd av ökat utbud och att restriktionerna drabbar hushåll med en relativt stark ekonomi, snarare än unga och ekonomiskt svaga. Detta är felaktigt.

I rapporten visas hur kombinationen av bolånetak, obligatoriska amorteringskrav, skuldkvotsbroms samt bankernas kalkylräntor på cirka 7–8 procent tränger bort hushåll som saknar kapital. Bankernas tillämpning av de nya regelverken, inklusive deras egna kalkylräntor, innebär att ett hushåll prövas mot en boendeutgift som är fem gånger högre än hushållets nuvarande boendekostnad. Det innebär att en mycket stor grupp hushåll som kan betala både den faktiska kostnaden och den faktiska utgiften, inklusive amorteringskrav, stängs ute.

I storstäderna finns en hög andel ensamhushåll. Kreditrestriktionerna gör att den gruppen i praktiken är utestängd eller hänvisad till den dyraste delen av bostadsmarknaden, det vill säga nyproducerad hyresrätt eller den svarta marknaden. Tvärtemot vad myndigheterna säger gynnas i stället välbeställda hushåll med högt sparande. Dessa hushåll kan nu köpa till lägre pris än förr.

* Återregleringen upprepar gamla misstag och hämmar tillväxten

Fram till början av 1990-talet svarade staten för bostadsfinansieringen genom att subventionera låneräntan. Ända fram till 1980-talet tvångsrekvirerade i praktiken staten via Riksbanken kapital från banker, företag och försäkringsbolag. Föga känt i dag ledde detta till kreditbrist i andra sektorer av samhället och är troligen en viktig anledning till att det svenska näringslivet var illa rustat att möta 1970-talets påfrestningar.

Glömt är också att prisregleringar i kombination med kapitalsubventioner bidrog till att det ofta byggdes bostäder på platser där de inte efterfrågades, skapade allt större budgetunderskott och en inflationsekonomi med höga räntor som hämmade tillväxten.

Sedan 2010 och utan djupare konsekvensanalys rullar en ny våg av bank- och kreditregleringar över bostadssektorn. Att dessa skapar problem för bostadsbyggandet är uppenbart men värre är att ingen vet hur summan av alla åtgärder kommer att fungera i ett annat samhällsekonomiskt klimat.

* Myndigheterna ger en onyanserad bild av makrorisker

Det är självklart att kreditgivningen till hushåll ska vara ansvarsfull och inte utsätta ekonomin för stora risker. Studerar man resultaten av de stresstester som Finansinspektionen har utfört de senaste åren visar de att hushållens motståndskraft mot störningar har ökat. Det är allt färre hushåll som riskerar underskott i sin ekonomi vid högre räntor, inkomstbortfall och prisfall. De klarar av att betala sina räntor även vid stressade scenarier. Riskerna för den finansiella stabiliteten är små. Hushållens motståndskraft motiverar därför knappast de restriktioner som införts.

I stället hänvisar myndigheterna till så kallade makrorisker, alltså att hushållen ska dra ned sin konsumtion vid högre räntor i sådan utsträckning att en kris skulle förstärkas av fallande konsumtion. Det verkar dock märkligt att en sådan kris inte skulle mötas med en expansiv penningpolitik från Riksbankens sida. Med nuvarande penningpolitik kan då hushållens konsumtion stabiliseras eftersom konsumtionen bland hushåll med lån påverkas mest positivt av en sådan åtgärd.

Man kan också ifrågasätta i vilken utsträckning som hushållen verkligen skulle minska sin konsumtion vid en kris. Erfarenheter och studier från andra länder, bland annat Danmark och Storbritannien visar att det främst var hushåll som ägnade sig åt lånefinansierad överkonsumtion som drog ned sin konsumtion. I Sverige finns inga tecken på någon om fattande överkonsumtion eftersom sparandet är rekordhögt.

Det är dags för en paus. Inga fler kreditregleringar förrän nuvarande åtgärder har utvärderats. Parallellt måste politikerna samla sig till beslut om särregler för unga, kapitalsvaga och förstagångsköpare så att de ges tillträde till bostadsmarknaden. På ett djupare plan är det dags för politiker och myndigheter att ge svar; Vem ska finansiera framtidens bostäder?

 

Lennart Weiss, kommersiell direktör, Veidekke

Jan Jörnmark, docent, ekonomisk historia

Ted Lindqvist, vd, Evidens

Linda Jonsson, analytiker, Veidekke

Stefan Attefall, rådgivare och före detta bostadsminister


Innehåll från GoCo Development Annons

Innovationskluster inom hälsa i Mölndal tar form

Signaturbyggnaden The House – en miljö konstruerad för naturliga möten över kontorsgränserna med dedikerade innovationsledare.
Signaturbyggnaden The House – en miljö konstruerad för naturliga möten över kontorsgränserna med dedikerade innovationsledare.

I januari tidigare i år togs det första spadtaget för det som ska bli GoCo Health Innovation City i Mölndal – ett innovationskluster vars huvudsyfte är att driva innovation inom hälsa och skapa ett bättre liv för människor. 

Det började med att AstraZeneca hade markyta som bolaget inte behövde för sin egen expansion. Istället för att exempelvis bygga logistik- och lagerlokaler vände man sig till stadsutvecklingsbolaget Next Step Group och fastighetsbolaget Vectura, som i sin tur skapade en joint venture: GoCo Development AB.

- Mölndal har många ledande aktörer inom life science och i närområdet finns redan etablerade hälsoföretag som AstraZeneca och Essity, så vi har redan en bra grund att stå på, säger Peder Wahlgren, vd på GoCo Development.

”För att vi ska nå målet krävs en bra mix av aktörer”

Målet med GoCo Health Innovation City är att driva innovation inom hälsa och i slutändan skapa ett bättre liv för människor. Det är GoCo Developments uppgift att driva projektet och skapa en attraktiv stadsdel tillsammans med olika aktörer och verksamheter. 

- För att klustret ska bli levande krävs en bra mix av aktörer. Utveckling kring nya innovationer har blivit alltmer komplex och kräver många kompetenser. Istället för att skapa allt själva, kan det vara enklare och bättre att liera sig med mindre företag som är mer agila. Vi vill att innovationsklustret ska vara som ett knytkalas – man tar med det man själv gillar och testar något nytt, säger Peder Wahlgren och fortsätter:

- Men stadsdelen ska inte bara huseras av life science-företag, utan vi vill också ha hit Chalmers och Göteborgs universitet, Västra Götalandsregionen, it-företag och staten i form av exempelvis RISE. Vi ska också bygga hotell, äldreboende och trygghetsboende. 

EXTERN LÄNK: Läs mer om GoCo Health Innovation City 

Det första bolaget flyttar in hösten 2021 

I januari togs det första spadtaget, efter att detaljplanen på 100 000 kvadratmeter byggrätt blivit godkänd. Först ut är en toppmodern laboratoriebyggnad för det japanska cancerdiagnostikbolaget Fujirebo. Inflyttning sker under hösten 2021. 

- Parallellt ska vi påbörja byggnationen av vår signaturbyggnad – The House – efter semestern. Det är en 21 000 kvadratmeter stor byggnad som representerar mycket av vad vi vill uppnå med GoCo Health Innovation City. The House ska främja naturliga möten över kontorsgränserna där samarbeten och kunskapsutbyten ska frodas, säger Peder Wahlgren. 

Trots den rådande coronakrisen, har GoCo Development fortsatt drivit projektet framåt och rekryterat personal. 

- Vissa bolag har varit avvaktande, men vi fortsätter i den förutbestämda produktionstakten med övertygelsen att innovationsklustret är mer relevant än någonsin. Om det är något som pandemin har lärt oss, är det vikten av samarbete – både nationellt och internationellt, avslutar Peder Wahlgren.

Fakta GoCo Health Innovation City

* GoCo Health Innovation City ska bli Sveriges största life science-kluster.

* 100 000 kvadratmeter utvecklas i anslutning till AstraZenecas anläggning i Mölndal.

* Inom fem till åtta år ska klustret bestå av 350 stora och små företag, forskare och studenter.

* En satsning på 3,5 miljarder.

* Bakom satsningen står Next Step Group, Vectura Fastigheter och AstraZeneca.

EXTERN LÄNK: Läs mer på www.goco.se 

Mer från GoCo Development

Artikeln är producerad av Brand Studio i samarbete med GoCo Development och ej en artikel av Dagens industri

Vi använder cookies för att förbättra funktionaliteten på våra sajter, för att kunna rikta relevant innehåll och annonser till dig och för att vi ska kunna säkerställa att tjänsterna fungerar som de ska. Läs mer i vår cookiepolicy.
Läs mer

Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

  • Full tillgång till di.se med nyheter och analyser

  • Tillgång till över 1100 aktiekurser i realtid

  • Tillgång till över 1100 aktiekurser i realtid

  • Innehållet i alla Di:s appar, tjänster och nyhetsbrev

3 månader för
197 kr
Spara 1000 kr

Prenumerera

Redan prenumerant?