1515

Debatt: Politikerna sänker bostadsmarknaden

DEBATT. Efter att bland annat bolånetak och amorteringskrav har införts på bostadsmarknaden är priserna fallit. En mycket stor grupp hushåll som kan betala den faktiska utgiften stängs ute, skriver experterna Lennart Weiss, Linda Jonsson, Ted Lindqvist, Jan Jörnmark och Stefan Attefall.

Mörka moln över bostadsmarknaden.
Mörka moln över bostadsmarknaden.Foto:Hasse Holmberg

Hösten 2017 skedde ett trendskifte. Efter en lång period av stigande priser och ökat bostadsbyggande bröts kurvorna. I Stockholm och Göteborg föll priserna med cirka 10 procent. Första kvartalet 2018 redovisade de större bostadsbyggarna en minskad försäljning i Stockholmsregionen med 54 procent jämfört med samma kvartal föregående år.

SCB redovisar en minskning av antalet påbörjade lägenheter i Stockholms län med 42 procent under samma period. I praktiken har omslaget på bostadsmarknaden på kort tid utvecklats till en fullskalig byggkris.

Det är emellertid inte bara de kortsiktiga effekterna av ett prisfall samt det minskade bostadsbyggandet som behöver debatteras. Det som sker på bostadsmarknaden är en följd av att det politiska och administrativa systemet i Sverige saknar en ekonomisk analys av bostadsbyggandets grundläggande villkor. Med den återreglering som nu sker av kredit- och banksektorn är risken stor att man upprepar tidigare historiska misstag.

I rapporten ”Vem ska finansiera framtidens bostäder?” av Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia och Ted Lindqvist, vd för analysföretaget Evidens, i samarbete med Veidekkes bostadspolitiska experter, dras slutsatser som kan sammanfattas i fyra punkter.

* Bostadsbyggande handlar om finansiering

Bostadsbyggande är en finansieringsmarknad. I alla led av verksamheten är behovet av kapital den helt kritiska resursen. Företag och hushåll är beroende av eget kapital. Till detta fordras ett fungerande kreditflöde till såväl kreditiv i byggskedet som till långsiktig finansiering av själva byggnaden. Boverket anser att det behövs drygt 500.000 bostäder fram till 2025 för att möta en växande befolkning. Samtidigt ska befintliga bostäder som omsätts i beståndet refinansieras.

Oavsett upplåtelseformer kräver det cirka 2000 miljarder kronor i finansiering, varav minst hälften måste absorberas av banksystemet. Om människor framöver ska kunna äga sina bostäder som i dag kommer hushållens totala skuldsättning att öka.

Just nu saknas svar på hur detta ska gå till om skuldsättningen hos företag och hushåll ska begränsas. På motsvarande sätt saknas svar på var allt eget kapital ska komma ifrån. Ingen seriös diskussion verkar heller föras om skillnaden mellan ”god” och ”skadlig” skuldsättning.

* Kreditrestriktionerna slår mot unga och ekonomiskt svaga

Finansinspektionen och regeringen hävdar att prisfallet samt det minskade bostadsbyggandet är en följd av ökat utbud och att restriktionerna drabbar hushåll med en relativt stark ekonomi, snarare än unga och ekonomiskt svaga. Detta är felaktigt.

I rapporten visas hur kombinationen av bolånetak, obligatoriska amorteringskrav, skuldkvotsbroms samt bankernas kalkylräntor på cirka 7–8 procent tränger bort hushåll som saknar kapital. Bankernas tillämpning av de nya regelverken, inklusive deras egna kalkylräntor, innebär att ett hushåll prövas mot en boendeutgift som är fem gånger högre än hushållets nuvarande boendekostnad. Det innebär att en mycket stor grupp hushåll som kan betala både den faktiska kostnaden och den faktiska utgiften, inklusive amorteringskrav, stängs ute.

I storstäderna finns en hög andel ensamhushåll. Kreditrestriktionerna gör att den gruppen i praktiken är utestängd eller hänvisad till den dyraste delen av bostadsmarknaden, det vill säga nyproducerad hyresrätt eller den svarta marknaden. Tvärtemot vad myndigheterna säger gynnas i stället välbeställda hushåll med högt sparande. Dessa hushåll kan nu köpa till lägre pris än förr.

* Återregleringen upprepar gamla misstag och hämmar tillväxten

Fram till början av 1990-talet svarade staten för bostadsfinansieringen genom att subventionera låneräntan. Ända fram till 1980-talet tvångsrekvirerade i praktiken staten via Riksbanken kapital från banker, företag och försäkringsbolag. Föga känt i dag ledde detta till kreditbrist i andra sektorer av samhället och är troligen en viktig anledning till att det svenska näringslivet var illa rustat att möta 1970-talets påfrestningar.

Glömt är också att prisregleringar i kombination med kapitalsubventioner bidrog till att det ofta byggdes bostäder på platser där de inte efterfrågades, skapade allt större budgetunderskott och en inflationsekonomi med höga räntor som hämmade tillväxten.

Sedan 2010 och utan djupare konsekvensanalys rullar en ny våg av bank- och kreditregleringar över bostadssektorn. Att dessa skapar problem för bostadsbyggandet är uppenbart men värre är att ingen vet hur summan av alla åtgärder kommer att fungera i ett annat samhällsekonomiskt klimat.

* Myndigheterna ger en onyanserad bild av makrorisker

Det är självklart att kreditgivningen till hushåll ska vara ansvarsfull och inte utsätta ekonomin för stora risker. Studerar man resultaten av de stresstester som Finansinspektionen har utfört de senaste åren visar de att hushållens motståndskraft mot störningar har ökat. Det är allt färre hushåll som riskerar underskott i sin ekonomi vid högre räntor, inkomstbortfall och prisfall. De klarar av att betala sina räntor även vid stressade scenarier. Riskerna för den finansiella stabiliteten är små. Hushållens motståndskraft motiverar därför knappast de restriktioner som införts.

I stället hänvisar myndigheterna till så kallade makrorisker, alltså att hushållen ska dra ned sin konsumtion vid högre räntor i sådan utsträckning att en kris skulle förstärkas av fallande konsumtion. Det verkar dock märkligt att en sådan kris inte skulle mötas med en expansiv penningpolitik från Riksbankens sida. Med nuvarande penningpolitik kan då hushållens konsumtion stabiliseras eftersom konsumtionen bland hushåll med lån påverkas mest positivt av en sådan åtgärd.

Man kan också ifrågasätta i vilken utsträckning som hushållen verkligen skulle minska sin konsumtion vid en kris. Erfarenheter och studier från andra länder, bland annat Danmark och Storbritannien visar att det främst var hushåll som ägnade sig åt lånefinansierad överkonsumtion som drog ned sin konsumtion. I Sverige finns inga tecken på någon om fattande överkonsumtion eftersom sparandet är rekordhögt.

Det är dags för en paus. Inga fler kreditregleringar förrän nuvarande åtgärder har utvärderats. Parallellt måste politikerna samla sig till beslut om särregler för unga, kapitalsvaga och förstagångsköpare så att de ges tillträde till bostadsmarknaden. På ett djupare plan är det dags för politiker och myndigheter att ge svar; Vem ska finansiera framtidens bostäder?

 

Lennart Weiss, kommersiell direktör, Veidekke

Jan Jörnmark, docent, ekonomisk historia

Ted Lindqvist, vd, Evidens

Linda Jonsson, analytiker, Veidekke

Stefan Attefall, rådgivare och före detta bostadsminister


Innehåll från Stockholm Corporate FinanceAnnons

Hållbar finansiell rådgivning skapar långsiktighet

Från vänster Axel Enström, Daniel Hofmann, Otto Rydbeck.
Från vänster Axel Enström, Daniel Hofmann, Otto Rydbeck.

Hållbarhet kanske inte är det ord man i första hand förknippar med corporate finance. Men om det kopplas till att använda fingertoppskänsla, spetskompetens och stora nätverk för att hitta relevanta bolag och rätt investerare med ett långsiktigt perspektiv skapas en hållbar finansiell kedja till nytta för både bolag och investerare. 

– Vi har ett större fokus, än många av våra konkurrenter, på kvalitativ finansiell rådgivning för att skapa en långsiktigt hållbar affär. Vi vill se till att ge våra bolagskunder de bästa förutsättningarna för att skapa värde över tid. En kapitalanskaffning eller ägarförändring handlar inte bara om att få in pengar, utan det är lika viktigt är att få in rätt ägare med ett långsiktigt perspektiv och att förstå klientens finansiella resa framåt. Det är att jobba på ett hållbart sätt tycker vi, säger Otto Rydbeck, VD och partner på Stockholm Corporate Finance.

Stockholm Corporate Finance, som funnits sedan 2005, består idag av 20 medarbetare med en lång erfarenhet av finansiell rådgivning. 

– Det är medarbetarna som gör Stockholm Corporate Finance och vi har under de senaste åren delvis genomgått ett generationsskifte. Vi har utökat vår specialistkompetens som finansiell rådgivare och har på branschnivå byggt upp ett unikt nätverk av investerare, berättar Axel Enström, vVD och partner.

Många av medarbetarna på Stockholm Corporate Finance har själva tidigare varit entreprenörer, haft ledande positioner inom kapitalmarknaden eller i börsbolag. 

– Våra kunder kan dra nytta av all den erfarenhet och kreativitet som finns i firman för att på bästa sätt kapitalisera sina bolag med ett långsiktigt mål. Det har gjort att vi reser någonstans i snitt runt miljarden per år och haft en viktad snittavkastning på över 100 procent på de listade transaktioner som genomfördes under 2020, säger Daniel Hofmann, partner.

Under 2020 hjälpte Stockholm Corporate Finance bland annat Lohilo, ett uppmärksammat food tech-bolag, Dynamic Code som gör diagnostiska självtester baserade på DNA-teknik, och Single Technologies, ett bolag med banbrytande teknologi för DNA-sekvenser, med kapitalanskaffning. 

– Vi fokuserar på noterade bolag, men tack vara vårt unika kontaktnät är vi nog en av få finansiella rådgivare som dessutom regelbundet gör transaktioner för onoterade bolag i storleksordningen 40 – 60 miljoner kronor. Vi är dessutom mycket petiga när vi väljer våra case, och tackar nej till sådant som vi inte tror på. Det är en stor del i vår framgång, säger Axel Enström.

Stockholm Corporate Finance är övertygade om att de har hittat en modell för finansiell rådgivning som står sig för framtiden. 

– Det handlar om att visa genom lyckade affärer att vi är den ledande aktören inom finansiell rådgivning för små och medelstora bolag och att vara attraktiv som arbetsgivare för att kunna locka morgondagens talanger. Vi vill helt enkelt fortsätta växa med fler affärer, framtida rekryteringar och möjligen genom kompletterande verksamhetsförvärv, avslutar Otto Rydbeck.

Om Stockholm Corporate Finance

Vi är en oberoende privatägd finansiell rådgivare som erbjuder tjänster inom kvalificerad rådgivning avseende kapitalanskaffning, ägarförändringar, fusioner och förvärv (M&A) till börsnoterade och privata företag och dess ägare. Stockholm Corporate Finance är ett värdepappersföretag som står under Finansinspektionens tillsyn och är medlem i branschorganisationen SwedSec Licensiering AB. 

För mer information se: www.stockholmcorp.se 

 

Mer från Stockholm Corporate Finance

Artikeln är producerad av Brand Studio i samarbete med Stockholm Corporate Finance och ej en artikel av Dagens industri

Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

  • Full tillgång till di.se med nyheter och analyser

  • Tillgång till över 1100 aktiekurser i realtid

  • Innehållet i alla Di:s appar, tjänster och nyhetsbrev

3 månader för
197 kr
Spara 1000 kr

Prenumerera

Redan prenumerant?