1515
Annons

Debatt: Köparna omedvetna om bostadsrättsföreningarnas skulder

DEBATT. En unik statistisk studie gjord visar att köpare av bostadsrätter är mycket dåliga på att väga in bostadsrättsföreningars skulder. Skulden per kvadratmeter boyta kapitaliseras endast till drygt 30 procent i priset på bostadsrätten, skriver Wilhelm Meyer och Max Ulmgren vid Handelshögskolan i Stockholm och SBAB:s chefsekonom Robert Boije.

SKULD. När modellen testas för belåningsgraden i föreningen beräknad som skulden per kvadratmeter boyta visar det sig att bostadsrättsköparna värderar skulden i föreningen i ännu lägre omfattning, skriver Wilhelm Meyer och Max Ulmgren vid Handelshögskolan i Stockholm och SBAB:s chefsekonom Robert Boije.
SKULD. När modellen testas för belåningsgraden i föreningen beräknad som skulden per kvadratmeter boyta visar det sig att bostadsrättsköparna värderar skulden i föreningen i ännu lägre omfattning, skriver Wilhelm Meyer och Max Ulmgren vid Handelshögskolan i Stockholm och SBAB:s chefsekonom Robert Boije.Foto:Fredrik Sandberg/TT

Under senare tid har fler och fler signaler kommit om att köpare av bostadsrätter inte i tillräcklig utsträckning tar hänsyn till skulden i föreningen respektive avgiften till föreningen vid köp av bostadsrätt. Stämmer det är det djupt oroande. För bostadsrättsköparen spelar skulden i föreningen stor roll för den framtida avgiften hen får betala. Med en hög skuldsättning i föreningen kan månadsavgiften stiga med flera tusen kronor vid en kraftig ränteuppgång.

Om bostadsrättsföreningen dessutom skulle gå i konkurs har borgenärerna till föreningens lån förtursrätt att ta i anspråk föreningens egna kapital (till större delen fastigheten), vilket innebär att bostadsrättsinnehavarna i slutänden riskerar att sitta kvar med skulder utan full täckning i bostadsrätten. Nu har det visserligen så här långt varit ovanlig med konkurser i bostadsrättsföreningar men det är ändå en risk som bör beaktas vid köp av bostadsrätter i högt skuldsatta föreningar. Och det gäller i synnerhet om den ekonomiska planen i föreningen ser ut att bygga på väl optimistiska antaganden.

Nyligen gick Finansinspektionen (FI) ut och varnade bostadsrättsköpare för att köpa nyproducerade bostadsrätter i föreningar med mycket höga skulder.

I och med den senaste Bolånerapporten gör FI nu också stresstester för att titta på hur det påverkar avgifterna i föreningarna och bolånetagarnas ekonomi.

Ett flertal artiklar i medierna har på senare tid också uppmärksammat riskerna med högt skuldsatta föreningar. Ny statistik från AllaBrF respektive en opinionsundersökning beställd av Bjurfors, att var sjunde bostadsrättsförening har högre belåning än 10.000 kronor per kvadratmeter boyta och att var tredje bostadsrättsköpare i Stockholm struntar i att kolla upp föreningens ekonomi.

FI skriver dessutom i den senaste Bolånerapporten att vissa banker verkar se mellan fingrarna när det gäller riskerna med hushåll som köper in sig i högt belånande bostadsrättsföreningar.

Med hjälp av data från 150.000 försäljningar av bostadsrätter sedan 2012 har vi studerat i vilken utsträckning bostadsrättsköpare värderar föreningarnas skuldsättning och respektive avgifter till föreningen vid köpet. Data har tillhandahållits från SBAB och Booli och två av undertecknarna till denna artikel har inom ramen för en kandidatuppsats och i samverkan med SBAB tagit fram en statistisk modell för att förutse vilken effekt lägenheters olika egenskaper har på försäljningspriset. Dessa egenskaper är bland annat läge, byggår, boyta, antal rum, våning, avgift till föreningen och skuld i föreningen per kvadratmeter boyta. Modellen har sedan använts för att särskilt skatta hur bostadsrättsköpare värderar föreningens avgift (rensad för ränteutgifter) och belåningsgrad i föreningen vid köp av bostadsrätt.

Resultaten visar att bostadsrättsköpare undervärderar avgiften till föreningen markant. Med ett standardantagande om diskonteringsränta visar resultatet att avgiften påverkar priset till endast 55 procent av det faktiska värdet (baserat på diskonterade framtida betalningar). Beräkningen är visserligen känslig för val av diskonteringsränta men det måste till ett antagande om en orealistiskt hög diskonteringsränta för att slutsatsen ska bli en annan än att full kapitalisering av avgiften inte sker. När modellen testas för belåningsgraden i föreningen beräknad som skulden per kvadratmeter boyta visar det sig att bostadsrättsköparna värderar skulden i föreningen i ännu lägre omfattning. Skulden i föreningen kapitaliseras endast till 32 procent. Skattningarna och modellen bygger på vissa förenklande antaganden men vi tror ändå att de kan ge en god fingervisning om i vilken utsträckning köpare av bostadsrätter faktiskt tar hänsyn till skulden i föreningen respektive avgiften till föreningen vid köp av bostadsrätt.

I vissa fall behöver det inte vara ett så stort problem att skuldsättningen i en förening är hög. Att föreningar i våra storstäder har en högre skuld per kvadratmeter boyta än i andra delar av landet är naturligt då fastighetsvärdena är högre. Vissa föreningar kan dessutom vara högt skuldsatta per kvadratmeter bostadsyta för att det i fastigheten finns lokaler som hyrs ut med god intjänandeförmåga. Då behöver inte en hög föreningsskuld per kvadratmeter boyta vara ett stort problem. Amorteringskravet kan möjligen också ha medfört att större lån tenderar att läggas i föreningen än på de enskilda bostadsrätterna (det finns dock än så länge ingen riktigt bra data för att följa upp om så är fallet). Det påverkar i så fall inte den totala skulden för bostadsrättsägaren. Däremot går möjligheten till skattereduktion för ränteutgifter förlorad.

Även om det i vissa fall finns godtagbara och rimliga skäl till att vissa bostadsrättsföreningar är högre skuldsatta än andra föreningar, är våra resultat djupt oroande.

För såväl bostadsrättsköparna, bankerna och de risker som finns kopplade till bostadsmarknadens utveckling och i slutänden den finansiella stabiliteten är det viktigt att köparna av bostadsrätter har bättre kunskaper om betydelsen av avgiften till och skulden i föreningen. Det är också viktigt att dessa faktorer redovisas tydligt i samband med försäljningen.

Wilhelm Meyer, studerande, Handelshögskolan i Stockholm
Max Ulmgren, studerande, Handelshögskolan i Stockholm
Robert Boije, chefsekonom, SBAB

Detta är en debatt- och opinionstext. Åsikterna som uttrycks är skribentens egna.
Innehåll från InnofactorAnnons

Mer säkra och digitala arbetssätt för JOAB i molnet

Inför verkstadsföretaget JOABs tillväxtsatsning var det ett strategiskt vägval att övergå till en modern molnbaserad IT-lösning. Med stort fokus på säkerhet har JOAB skapat en effektiv och skalbar IT-miljö, med nya möjligheter att skapa digital tjänsteutveckling. 

JOAB utvecklar innovativa lösningar för transportbranschen. Företaget erbjuder alltifrån tillverkning och montering till eftermarknad och anses vara en av de ledande inom påbyggnadsbranschen för lastbilar i Norden.

Redan 2018 började JOAB sin digitaliseringsresa. Många av arbetssätten byggde då på manuella rutiner, men i takt med att företaget växte ökade behoven av smartare, mer digitala arbetssätt. Att flytta sin IT-infrastruktur till molnet blev en väg att skala verksamheten i linje med ledningens tillväxtambitioner. För IT innebar det högre krav på effektivitet och automation för att kunna leverera fortsatt hög kvalitet. 

– Vår tidigare miljö var en ”90-talslösning”, med gamla strukturer och utan mobil åtkomst. Genom att dra fördel av ny säker molnteknik med Microsoft 365, Azure och Power Platform skapar vi helt nya möjligheter för innovation, både för kunder och internt, säger Pär Persson IT- och Digitaliseringschef på JOAB.

JOABs nya verktygslåda för digitaliseringen 

Den initiala investeringen är tagen och JOAB har nu ett ramverk på plats som kan kommunicera digitalt hela vägen från slutkund in till affärssystemet, som fortfarande ligger on-prem. 

– Vi kan idag skapa appar och BI-rapporter som kombinerar data från on-prem med externa publika data samt den data som våra kunder eller leverantörer kan erbjuda. Allt under samma tak, med mobil access och säkerheten redan löst.

För verksamheten innebär satsningen att JOAB har fått tillgång till en stor digitaliseringsverktygslåda som bidrar till att öka affärsvärdet och konkurrenskraften i den fortsatta tillväxten. 

Alecta har liknande erfarenhet, läs gärna mer här 

Cybersecurity ett prioriterat fokusområde för ledningen

För ledningen var det särskilt viktigt att hantera den otrygghet som ökningen av IT-säkerhetshot innebär. 

– Styrelsen gav oss i företagsledningen uppdraget att prioritera cybersecurity som fokusområde. För oss har det varit viktigt att påvisa mätbarhet och utvärdera vårt säkerhetsarbete. Sedan tre år tillbaka har vi årliga genomgångar med styrelsen för att följa upp förflyttningen och kvaliteten på IT-säkerheten. Målet är att hela tiden höja säkerhetsnivån genom att bli bättre på att förstå vad som ger mest effekt, var de största säkerhetsriskerna finns och hur exponerat JOAB är för olika typer av hot, säger Peter Olsson VD på JOAB.

Uppföljningen är ett led i att prioritera bland olika åtgärdspunkter och förslag. För en konsekvent och målmedveten uppföljning har IT-avdelningen valt att bland annat använda Microsoft Secure Score i Azure som stöd. 

– Det hjälper oss att se till att vi upprätthåller den säkerhetsnivå som är rätt för oss. Till exempel har införandet av MFA, multifaktorautentisering, visat sig vara det som enskilt höjt säkerheten mest. Genom att säkerställa inloggningen med så kallad conditional access via certifierade enheter blir det både enklare för användaren och mer säkert. Även spårbarheten har ökat och incidenterna minskar, konstaterar Pär Persson.

Vägledning av extern expertis viktig för att lyckas på molnresan

Vägen till molnet var ett stort steg för JOAB och något av det viktigaste i början var att sätta upp infrastrukturen enligt best practice, att städa i AD (Active Directory) och säkerställa en stabil drift i övergången till den nya miljön. Lägg där till behovet att skapa förutsättningar för styrning, governance och god kostnadskontroll för ledningen.

JOAB insåg redan tidigt behovet av expertkompetens i flytten från traditionell on-prem till en modern molnmiljö.

– Vi ville göra den här förändringen på rätt sätt och inte vara försökskaniner i den här förändringen. Vi sökte därför efter en erfaren IT-partner som kunde vägleda oss på molnresan. Valet föll på Innofactor. De har gjort det förr och har en hög teknisk kompetens inom hela Microsofts ekosystem inklusive säkerhet. De hjälper oss att landa i en effektiv lösning som passar JOAB, berättar Pär.

IT en viktig länk för verksamheten 

Innofactors experter är idag en viktig del i JOABs IT-team. De uppskattas för sin tillgänglighet och kunskap om digitalisering med modern teknik och säkra molntjänster som hävstång. 

En annan viktig framgångsnyckel i förändringsarbetet är IT-teamets nära samarbetet med verksamheten. Genom att lyssna och förstå hur det fungerar idag, vilka behoven är och våga fråga ”varför”, bygger Pär och hans team förtroende för transformationen.

– För att kunna skapa legitimitet och förankring behöver vi på IT synas ute i organisationen och lära känna alla kollegor. Jag vill förstå våra utmaningar så att vi tillsammans kan hitta sätt att jobba smartare. Det är så jag gillar att jobba! Att ”tänka runt hörnet” som en tidigare kollega uttryckte det, blir ett sätt att fånga detaljerna som leder till nya utvecklingsmöjligheter. 

Nästa steg 

Nu tar JOAB nästa steg tillsammans med Innofactor för att erbjuda fler digitala tjänster som skapar mervärde och ökar konkurrenskraften.

– Bland annat ser vi flera spännande möjligheter öppna upp sig med Power Platform. En framtidsvision är att skapa en mer transparent och kvalitetssäker serviceprocess med digitala servicehandböcker för våra partnerverkstäder och kunder. Det skulle ge oss möjligheten att kunna erbjuda en mer prediktiv service, säger Pär.

Ytterligare ett område är att på sikt erbjuda yrkesarbetare ett JOAB-ID med säker access från mobilen till ett nytt molnbaserat intranät. En viktig pusselbit för att öka känslan av delaktighet och främja samverkan inom bolaget.

Om Molntjänster:

Molntjänster har blivit ryggraden i digitaliseringen, stommen i många organisationer. En modern miljö och molnbaserade säkerhetslösningar möjliggör snabbare utveckling. Med tillgång till realtidsdata i molnet skapas också bättre förutsättningar för analys och affärskritiska beslut, samt snabbare, mer effektiv och säker sjösättning av nya smarta lösningar som gynnar både medarbetare och kunder.

 Läs mer på https://www.innofactor.com/se/aktuellt/cloud-infra-di

 

Artikeln är producerad av Brand Studio i samarbete med Innofactor och ej en artikel av Dagens industri

Replik: Skamlöst låta hyresgästerna stå för notan

Hyreshöjningar i Stockholm om 9,5 procent som Fastighetsägarna kräver i förhandlingarna är orimliga, skriver företrädare för Hyresgästföreningen. 

Foto:Hasse Holmberg / TT

Fastighetsägarna i Stockholm gick ut i DI debatt med beskedet att de vill chockhöja hyrorna i Stockholm med 9,5 procent. Inför de stundande årliga hyresförhandlingarna gick Fastighetsägarna Stockholm ut på DI debatt med beskedet att de vill chockhöja hyrorna i Stockholm med 9,5 procent. 

Vi på Hyresgästföreningen vill vara tydliga – utspelet från Fastighetsägarna kommer inte från en bransch som kämpar för sin överlevnad. Fastighetsbranschen är en av de mest lönsamma och har länge varit gynnad av lågräntemiljö och låga energipriser. Över tid har dessutom hyresökningarna varit betydligt högre än inflationstakten. Här borde finnas tillräckligt stora marginaler att ta av. Vilken annan bransch menar att de ska kunna gå ur en omfattande samhällskris med orubbade vinstmarginaler?  

Hyresgästföreningen kommer aldrig gå med på att låta Sveriges hyresgäster stå för hela notan när hyresvärdarnas kostnader ökar i samhällskrisen. En chockhöjning av hyrorna med 9,5 procent som dessutom är permanent. Om det nu handlar om att täcka upp för tillfälliga kostnadsökningar, varför kommer då inga förslag och löften om att sänka hyrorna när inflationen minskar?

Hyresgäster lägger redan en orimligt stor andel av sin disponibla inkomst på sitt boende. Enligt SCB lägger kvinnor över 65 år som bor i hyresrätt närmare 40 procent av sin inkomst på boendet. För ensamstående med barn är siffran 34 procent. Med så kraftiga höjningar som Fastighetsägarna yrkar på kommer konsumtionsutrymmet minska ytterligare. Det vore oansvarigt då det riskerar att spä på den ekonomiska krisen ännu mer.  

Fastighetsägarna påstår att Hyresgästkollektivet till skillnad från dem som äger sitt boende är bättre skyddade mot kostnadsökningar. Det stämmer inte. Till att börja med är det en grupp som redan har lägre inkomster, dessutom lägger de redan en större andel av sin disponibla inkomst på sitt boende jämfört med de som äger sin villa eller lägenhet. Hyresgästerna har heller inte heller gynnats av skattesubventioner som de med ägt boende har. Lägg till det skenande mat- och elpriser och vi ser en väldigt oroande utveckling för våra medlemmar. 

Hyresgästföreningen får redan mängder av samtal varje dag från oroliga hyresgäster med ansträngd ekonomi och vi ser att allt fler kommer få det svårt att få ihop det i slutet av månaden om Fastighetsägarna får igenom sina hyreskrav. Det riskerar en situation där allt fler vräks från sina bostäder, när de inte har råd att betala hyran. Med en hyreshöjning på 9,5 procent börjar det bli kämpigt även för yrkesgrupper som poliser och undersköterskor att bo i Stockholm, där hyrorna är landets högsta och med högst antal ensamhushåll, nära 40 procent. 

Vi har ett väl fungerande förhandlingssystem i Sverige, som gett både hyresvärdar och hyresgäster trygghet och stabilitet över tid. Hyresgästerna får en rimlig, hållbar och förutsägbar hyresutveckling. Ett stabilt system gynnar också hyresvärdarna och fastighetsägarna eftersom det ökar deras möjlighet att upprätthålla god kvalitet i förvaltningen och bra underhåll av sina fastigheter. Ska det gå till så som Fastighetsägarna föreslår, med kraftiga hyreshöjningar vid varje samhällsförändring får vi det omvända: ett svajigt system med stora hyressvängningar - helt fel riktning att gå när världen är i gungning.

Fastighetsägarna säger att de avser hedra den överenskommelse som träffats mellan hyresmarknadens parter. Det är positivt. Men nu är det upp till bevis. Vi behöver ansvarsfulla parter som skapar stabilitet istället för oro. 

 

Susanne Sjöblom, ordförande Hyresgästföreningen region Stockholm

Sofia Kloo, förhandlingschef på Hyresgästföreningen region Stockholm

Detta är en debatt- och opinionstext. Åsikterna som uttrycks är skribentens egna.

Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

spara
1090kr
Prenumerera