Urbanisering och en växande befolkning har ökat efterfrågan på bostäder och satt press på de större städernas bostadsmarknader. Resultatet är kraftigt ökande priser för villor och bostadsrätter samt långa kötider för hyreskontrakt i attraktiva områden. Det är centralt för en välfungerande bostadsmarknad att utbudet av bostäder kan möta ökad efterfrågan både på kort och lång sikt.
På kort sikt handlar det om att utnyttja det existerande fastighetsbeståndet så effektivt som möjligt och att mildra inlåsningar på marknaden som skapas av reglerad hyressättning, amorteringskrav på nya lån och reavinstbeskattning. På längre sikt bestäms utbudet av kostnaden för att bygga bostäder, en kostnad som har ökat snabbare i Sverige än i jämförbara länder.
I en SNS-rapport som släpps i dag diskuterar vi möjliga orsaker till de ökande kostnaderna och hur de påverkar utbudet på längre sikt. Vi ger också ett förslag på hur hyresregleringen delvis skulle kunna avvecklas för att göra utbudet mer flexibelt på kortare sikt.
Stigande markpriser kan förklara ungefär en tredjedel av kostnadsökningen på bostadsmarknaden, högre arbetskraftskostnader bidrar också. Det som sticker ut mest i Sverige i jämförelse med andra länder är dock utvecklingen av kostnaderna för byggmaterial, vilket delvis kan bero på bristande konkurrens men också kan avspegla ökande skillnader mellan listpriser och faktiska priser. Statistiken, som bygger på listpriser, kan därför ge en missvisande bild av kostnadsutvecklingen. Detta gör det svårt att ta reda på hur det ligger till. En myndighet som Konkurrensverket borde ha bättre förutsättningar att belysa detta.
Vi kan också konstatera att konkurrensen vid upphandlingar av byggnation av hyresfastigheter ibland är påfallande låg. En studie visar att i 40 procent av fallen inkommer endast ett eller två bud, vilket bidrar till att pressa upp priserna. En annan faktor är att hyror i nybyggda fastigheter kan betingas på byggkostnaderna, så kallade presumtionshyror, i syfte att stimulera byggandet. Detta kan dock ge incitament att bygga mer exklusivt och minskar värdet av att pressa kostnader.
När det gäller hyresregleringen har ekonomkåren, och inte minst Assar Lindbeck, ända sedan 1960-talet argumenterat mot reglerade hyror. Vi instämmer i argumentet att friare hyressättning skulle leda till effektivare användning av befintliga bostäder och på sikt bidra till ett ökat utbud. Båda effekterna dämpar pristrycket på ägda bostäder som bostadsrätter och villor.
Men det finns samtidigt ett starkt motstånd mot marknadshyror. Med tanke på att hyresgäster i attraktiva områden riskerar omfattande hyresstegringar och att högre hyror slår mot ekonomiskt utsatta hushåll på samma gång som fastighetsägarna får betydande kapitalvinster är en viss skepsis förståelig. Motståndet blev tydligt tidigare i år när Vänsterpartiet initierade en misstroendeförklaring mot regeringen med anledning av ett utredningsförslag om friare hyressättning vid nyproduktion.
I rapporten föreslår vi att marknadshyror införs stegvist i form av en frivillig överenskommelse mellan fastighetsägare och hyresgäster, som liknar ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. I vårt förslag ingår att fastighetsägaren erbjuder hyresgästen en ersättning som kompenserar för hyreshöjningen.
Allmännyttiga bostäder kan undantas från reformen, så att man behåller en sektor med reglerade hyror i samma storleksordning som finns i jämförbara länder. Hyresgäster kan också skyddas från att fatta kortsiktiga beslut, exempelvis genom att frivilliga överenskommelser måste omfatta hela fastigheter eller genom lagstiftning som garanterar en rimlig ersättningsnivå och kanske erbjuder en ångerperiod.
Vi anser att det är hög tid att genomföra åtgärder för att stävja kostnadsutvecklingen på bostadsmarknaden både på kort och på lång sikt, eftersom en väl fungerande bostadsmarknad är central för samhällsutvecklingen. Att låta hyresgäster vara med och bestämma och även få del av de kapitalvinster som en reform skapar är både rimligt och politiskt mer framkomligt än andra sätt att reformera hyresregleringen. Ett tecken på att vårt förslag borde kunna vinna bred acceptans är att ett liknande förslag lanserades av S-ekonomer på DN-debatt i somras.
Mats Bergman, professor i nationalekonomi, Södertörns högskola
Sten Nyberg, professor i nationalekonomi, Stockholms universitet
