Att köpa bostadsrätt på ritning är mycket riskfyllt. Det vanligaste är att totalentreprenören och byggherren tillhör samma koncern. Exempelvis bygger ”XX-företaget Entreprenad” åt ”XX-företaget Bostad” som sedan säljer till ett gäng amatörer som så småningom bildar en bostadsrättsförening med stadgar som förra byggherrens interimistiska bostadsrättsförening skrivit. Den föreningen har godkänt huset vid en slutbesiktning.
Besiktningen är gjord ihop med en kontrollansvarig som varit arvoderad av byggherren. Skulle den kontrollansvarige vara obekväm och ”krånglig” kan denne inte räkna med att få fler jobb åt just den entreprenör/byggherre-konstellationen. Den doftar jäv långa vägar.
Jag satt i direktionen vid Boverket, i slutet av 1990-talet, som gav klartecken för det tillsyns- och kontrollsystem som då, med stor tvekan, antogs av Boverkets styrelse.
Det ledde till att kommunerna nedrustade sin byggkontrollapparat. I stora drag gäller det systemet fortfarande. Kvaliteten i bostadsbyggandet, särskilt bostadsrättsbyggandet, har gått ned, priset har gått upp.
Det konstaterades inte minst av Byggkonkurrensutredningen, som tyvärr var alltför avancerad för att berörda, i industrin och i regeringskansliet, skulle orka läsa den. När byggherrar bygger för egen förvaltning, exempelvis hyresrätter, ser man till att kontrollsystemet fungerar. Därför är hyresrättshus tekniskt sätt av högre kvalitet. Försäljningsbyggherrar däremot försöker komma undan med minimala insatser från kontrollansvariga och med kontrollplaner som glömmer bort väsentligheter. De fel som hävdas av bostadsrättshavarna i ”No 8 Ture” har i så fall sannolikt upptäckts vid garantibesiktningen, två år efter slutbesiktningen.
Det händer inte ofta att sådana fel rapporteras inför öppen ridå i Di. Men felen förekommer ofta. Bostadsrättsinnehavarna vill ju inte att huset ska få dåligt rykte, som kan vara till nackdel vid en vidareförsäljning. För det mesta görs det upp i godo.
De priser som byggherren tar ut för bostadsrätterna ger så stora överskott så att det finns en summa, som uppgår till runt 40 procent av bostadsrättspriset, att rätta till fel för. Inte konstigt att entreprenadföretagen går knackigt på börsen när man har en så undermålig produktionsapparat.
Att så många entreprenadkonflikter görs upp i godo, med tystnadsplikt, med advokater, byggexperter och ibland med extraknäckande höga offentliga jurister inblandade, gör att erfarenheter om vad som går snett i byggproduktionen inte kommer till myndigheternas kännedom.
Jag tror inte de vet att en stor del av nybyggda bostadsrättshus inte har fall i avloppsrören, att 20 procent av håltagningar i bjälklag sitter fel och måste göras om till förfång för tätskikt i våtutrymmen, att fall till golvbrunnar är för dåligt eller saknas etc. En del fel är irreparabla, några upptäckts under byggtiden, andra hoppas man inte ska upptäckas innan garantitiden gått ut. Den som någon gång läst en broschyr till ett bostadsrättsprojekt har nog förundrats över hur undermålig, och till intet förpliktigande, den tekniska husbeskrivningen är. Köpa bostadsrätt på ritning är att köpa grisen i säcken.
Jag har inför den statliga kommittén ”Modernare byggregler” haft tillfälle att framföra vilka svagheter byggkontrollsystemet har.
En tanke som föresvävat mig är följande: Innan en byggherre startar byggandet av bostadsrätter krävs i allmänhet, inte minst av kreditgivarna, att 60–70 procent av bostadsrätterna är sålda. Skulle inte dessa köpare, med stöd i någon konsumentlag, ha rätt till insyn i projektet? Kanske ha rätt att tillsätta den kontrollansvarige och ha rätt att få se och ha synpunkter på kontrollplanen? Kanske är det dags att sammanslutning av bostadsrättsköpare själva blir byggherrar med hjälp av konsulter och kontrollanter de litar på? I Tyskland är det vanligt och kallas Baugemeinschaften. Sådana är på gång också i Sverige.
Fredrik von Platen, arkitekt SAR/MSA, tidigare stf generaldirektör på Boverket, sakkunnig i statliga utredningar på byggområdet
Är du sakkunnig i en aktuell fråga? Välkommen att sända ditt inlägg till debatt@di.se. Bifoga högupplöst porträttfoto. Textlängd 2.500-6.000 tecken inklusive blanksteg.
