1515

Debatt: Därför råkar köparna illa ut vid nybyggen

DEBATT. I lördags skrev Di om tvisten mellan boende i huset ”No 8 Ture” i Stockholm och byggföretaget Wallenstam, som gäller byggfel. Bostadsköpare i nybyggen har en svag position. Felet ligger i de jävsrisker som präglar byggkontrollen, anser Fredrik von Platen, tidigare chef på Boverket.

PRESTIGEBYGGE. Det råder missnöje i Wallenstams bostadsrättsprojekt i Stockholm. Sådana konflikter är inte ovanliga, skriver Fredrik von Platen.
PRESTIGEBYGGE. Det råder missnöje i Wallenstams bostadsrättsprojekt i Stockholm. Sådana konflikter är inte ovanliga, skriver Fredrik von Platen.Bild:Joey Abrait/Tomas Södergren

Att köpa bostadsrätt på ritning är mycket riskfyllt. Det vanligaste är att totalentreprenören och byggherren tillhör samma koncern. Exempelvis bygger ”XX-företaget Entreprenad” åt ”XX-företaget Bostad” som sedan säljer till ett gäng amatörer som så småningom bildar en bostadsrättsförening med stadgar som förra byggherrens interimistiska bostadsrättsförening skrivit. Den föreningen har godkänt huset vid en slutbesiktning.

Besiktningen är gjord ihop med en kontrollansvarig som varit arvoderad av byggherren. Skulle den kontrollansvarige vara obekväm och ”krånglig” kan denne inte räkna med att få fler jobb åt just den entreprenör/byggherre-konstellationen. Den doftar jäv långa vägar.

Jag satt i direktionen vid Boverket, i slutet av 1990-talet, som gav klartecken för det tillsyns- och kontrollsystem som då, med stor tvekan, antogs av Boverkets styrelse.

Det ledde till att kommunerna nedrustade sin byggkontrollapparat. I stora drag gäller det systemet fortfarande. Kvaliteten i bostadsbyggandet, särskilt bostadsrättsbyggandet, har gått ned, priset har gått upp.

Det konstaterades inte minst av Byggkonkurrensutredningen, som tyvärr var alltför avancerad för att berörda, i industrin och i regeringskansliet, skulle orka läsa den. När byggherrar bygger för egen förvaltning, exempelvis hyresrätter, ser man till att kontrollsystemet fungerar. Därför är hyresrättshus tekniskt sätt av högre kvalitet. Försäljningsbyggherrar däremot försöker komma undan med minimala insatser från kontrollansvariga och med kontrollplaner som glömmer bort väsentligheter. De fel som hävdas av bostadsrättshavarna i ”No 8 Ture” har i så fall sannolikt upptäckts vid garantibesiktningen, två år efter slutbesiktningen.

Det händer inte ofta att sådana fel rapporteras inför öppen ridå i Di. Men felen förekommer ofta. Bostadsrättsinnehavarna vill ju inte att huset ska få dåligt rykte, som kan vara till nackdel vid en vidareförsäljning. För det mesta görs det upp i godo.

De priser som byggherren tar ut för bostadsrätterna ger så stora överskott så att det finns en summa, som uppgår till runt 40 procent av bostadsrättspriset, att rätta till fel för. Inte konstigt att entreprenadföretagen går knackigt på börsen när man har en så undermålig produktionsapparat.

Att så många entreprenadkonflikter görs upp i godo, med tystnadsplikt, med advokater, byggexperter och ibland med extraknäckande höga offentliga jurister inblandade, gör att erfarenheter om vad som går snett i byggproduktionen inte kommer till myndigheternas kännedom.

Jag tror inte de vet att en stor del av nybyggda bostadsrättshus inte har fall i avloppsrören, att 20 procent av håltagningar i bjälklag sitter fel och måste göras om till förfång för tätskikt i våtutrymmen, att fall till golvbrunnar är för dåligt eller saknas etc. En del fel är irreparabla, några upptäckts under byggtiden, andra hoppas man inte ska upptäckas innan garantitiden gått ut. Den som någon gång läst en broschyr till ett bostadsrättsprojekt har nog förundrats över hur undermålig, och till intet förpliktigande, den tekniska husbeskrivningen är. Köpa bostadsrätt på ritning är att köpa grisen i säcken.

Jag har inför den statliga kommittén ”Modernare byggregler” haft tillfälle att framföra vilka svagheter byggkontrollsystemet har.

En tanke som föresvävat mig är följande: Innan en byggherre startar byggandet av bostadsrätter krävs i allmänhet, inte minst av kreditgivarna, att 60–70 procent av bostadsrätterna är sålda. Skulle inte dessa köpare, med stöd i någon konsumentlag, ha rätt till insyn i projektet? Kanske ha rätt att tillsätta den kontrollansvarige och ha rätt att få se och ha synpunkter på kontrollplanen? Kanske är det dags att sammanslutning av bostadsrättsköpare själva blir byggherrar med hjälp av konsulter och kontrollanter de litar på? I Tyskland är det vanligt och kallas Baugemeinschaften. Sådana är på gång också i Sverige.

Fredrik von Platen, arkitekt SAR/MSA, tidigare stf generaldirektör på Boverket, sakkunnig i statliga utredningar på byggområdet

Är du sakkunnig i en aktuell fråga? Välkommen att sända ditt inlägg till debatt@di.se. Bifoga högupplöst porträttfoto. Textlängd 2.500-6.000 tecken inklusive blanksteg.


Innehåll från DynaMateAnnons

DynaMates uppmaning till svensk industri: ”Våga investera för framtiden”

Svensk industri har länge haft ett teknikförsprång och många av våra industriföretag är världsledande. Pandemin som resulterat i en förändring av de globala handelskedjorna samt en accelererande teknikutveckling gör att svensk industri måste agera. Det innebär att industrin måste våga prova nya lösningar för att överleva, men också för att nå hållbarhetsmålen i Agenda 2030. 

DynaMate levererar tjänster och lösningar för att bidra till en framgångsrik industri. De är själva sprungna ur ett av världens mest framgångriska produktionsbolag Scania. Med stor kunskap och välbeprövade metoder har DynaMate tagit fasta på regeringens nya industrialiseringsstrategi för att stärka industrins omställningsförmåga samt konkurrenskraft. Två av fokusområdena i strategin är Industri 4.0 och Hållbar produktion. 

– Utifrån de här två områdena har vi tittat på och utvecklat tjänster för att hjälpa svensk industri, men då gäller det såklart att företagen vågar investera i nya lösningar, säger Pär Holmgren, vd på DynaMate. 

Smarta & cirkulära lösningar 

DynaMate erbjuder bland annat olika typer av produkter och tjänster som är kopplade till AI och digitalisering av svensk industri. De är i dag även det enda företag i sin bransch som har ett partnerskap med just AI-bolag för utveckling av nya tjänster och affärsmodeller. 

– Med AI kan vi detektera anomalier i produktionen och säkerställa att allt som produceras håller rätt kvalitet. Det är i första hand ett hjälpmedel för att minska energiåtgången, säkra kvalitén och effektivisera produktionen, säger Pär Holmgren. 

DynaMate ser även till att utveckla den befintliga maskinparken. Maskinerna har oftast en bra stomme men själva mjukvaran och vissa mekaniska delar kan behöva uppdateras till dagens teknologi. Till exempel nya styrsystem i kombination med olika robotlösningar. Därmed kan maskinerna vara i produktion i ytterligare ett flertal år. 

– Genom att optimera befintliga maskinparker kan vi effektivisera produktionen. 

Möjligheter skapas såsom att man kan släcka ner fabriken efter två skift istället för efter tre. Detta gynnar både personal och energiförbrukning. Vi har även utrustningar där vi renar den olja som använts inom industrin, på så sätt kan man återanvända 50 till 70 procent av den befintliga oljeförbrukningen. 

En gemensam resa – men företagen måste våga följa med

DynaMate är en rådgivare och samarbetspartner som hjälper kunderna på utvecklingsresan från logistik till produktion. Nu gäller det att företagen skapar mer utrymme för investeringar i nya lösningar och blir en del av den cirkulära ekonomin. 

– Förr eller senare blir det ett måste för svensk industris överlevnad att investera för framtiden. 

Det här tycker kunderna:

Johan Edbom, Produktionsledare FM Mattsson Mora Group:

”Vi har gjort en produktiv förbättringsresa tillsammans med DynaMate. Tack vare deras effektivitetshöjande tjänster och stora kunskap har vi ökat nyttjandegraden från 46 procent till 73 procent, på sex månader. Nu tar vi nästa steg och implementerar AI. för att ytterligare förbättra kvaliteten i vår produktion.”

Anders Linder, VD för AGES Machining i Värnamo:

”Som underleverantörer måste vi vara kostnadseffektiva och på sätt klara konkurrensen. Därför är det A och O att hitta rätt lösningar – DynaMate bidrar med rätt lösningar”

Läs mer på dynamate.se 

 

Artikeln är producerad av Brand Studio i samarbete med DynaMate och ej en artikel av Dagens industri

Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

  • Full tillgång till di.se med nyheter och analyser

  • Tillgång till över 1100 aktiekurser i realtid

  • Dagens industri som e-tidning redan kvällen innan

  • Innehållet i alla Di:s appar, tjänster och nyhetsbrev

3 månader för
197 kr
Spara 1000 kr

Prenumerera

Redan prenumerant?