Annons

Bostadspolitiken i ett vägskäl

Kombinationen av en efterhand alltmer otillräcklig produktion och en stegrad betalnings- och kapitalsvag efterfrågan har visat sig vara explosiv och lett till både förstärkt segregation och dagens snabbväxande köer. Det skriver JAN JÖRNMARK i sista delen av bostadsserien.

Husen på bilderna finns på Södermalm och bruksvärdesbestämdes 1970 med samma hyror. Tegelhuset på Brännkyrkagatan ombildades senare till bostadsrätter. Idag ligger avgifterna där på mindre än 500 kronor/kvm och år. Det putsade huset på Bondegatan har fortsatt att vara hyresrätter, med hyror på 1200 kr/kvm och år vilket är mycket attraktivt eftersom nyproduktionshyran idag ligger på mer än 2000 kr/kvm och år. Värdemässigt innebär det att en 70 kvadrats lägenhet på Brännkyrkagatan kostar cirka fem miljoner och att övervärdena på Bondegatan vid en möjlig ombildning skulle vara minst två miljoner för en liknande lägenhet. Arbitragemöjligheterna och därmed orsakerna att ställa sig i bostadskön är med dagens hyressättningssystem därför i princip oändliga.
Husen på bilderna finns på Södermalm och bruksvärdesbestämdes 1970 med samma hyror. Tegelhuset på Brännkyrkagatan ombildades senare till bostadsrätter. Idag ligger avgifterna där på mindre än 500 kronor/kvm och år. Det putsade huset på Bondegatan har fortsatt att vara hyresrätter, med hyror på 1200 kr/kvm och år vilket är mycket attraktivt eftersom nyproduktionshyran idag ligger på mer än 2000 kr/kvm och år. Värdemässigt innebär det att en 70 kvadrats lägenhet på Brännkyrkagatan kostar cirka fem miljoner och att övervärdena på Bondegatan vid en möjlig ombildning skulle vara minst två miljoner för en liknande lägenhet. Arbitragemöjligheterna och därmed orsakerna att ställa sig i bostadskön är med dagens hyressättningssystem därför i princip oändliga.Foto:Jan Jörnmark

Eftersom förändringarna på svensk bostadsmarknad inte utvärderats som helhet är politiken dömd att gå fel. När reformer initierades första gången under 1960-talet såg de ansvariga politikerna just helheten i en nödvändig reform av finansieringen, prissystemet och planeringen. När finansieringen av nyproduktionen till sist avreglerades i början av 1990-talet var det i ett närmast kaotiskt ekonomiskt läge, vilket sannolikt är en viktig förklaring både till att förändringen kunde genomföras men också att både plan- och prissystemen lämnades i sina gamla oreformerade tillstånd. Men det är ändå där som vägen till en bättre fungerande bostadsmarknad finns.

Tjugo år efter avsubventioneringen hade byggandet återhämtat sig i stora delar av Sverige. Men återhämtningen koncentrerades till de mest attraktiva centrala lägena och nådde däremot sällan ut till storstädernas så kallade ”miljonprogramsområdena”. Men även där fyllde folkökningen till sist lägenheter som stått tomma sedan 1970-talet. Hade marknadsmekanismer fått fortsätta att ha effekt i dessa större delar av stadsrummet är det sannolikt att byggandet av bostadsrätter hade slagit igenom även under 2010-talet. Under det årtiondet träffades istället bostadsmarknaden av kombination av kapitalmarknadsregleringar och en våg av nyanlända flyktingar. Kombinationen av en efterhand alltmer otillräcklig produktion och en stegrad betalnings- och kapitalsvag efterfrågan har visat sig vara explosiv och lett till både förstärkt segregation och dagens snabbväxande köer. 

Grundorsaken är att bostadsfinansieringen avreglerades med delvis bibehållna priskontroller, vilket skapar stora och ständigt växande ”brister” på den kontrollerade delen av marknaden. Ska sektorn någonsin reformeras på ett konstruktivt sätt är det nödvändigt att ta hänsyn till dessa olika delmarknader. Man kan då konstatera att tillståndet av en generell bostadspolitik och ”paritet” tog slut 1969 när villamarknaden avreglerades och att sönderfallet i olika marknader förstärktes av avsubventioneringen i början av 1990-talet. Sedan dess finns det välfungerande villa- och bostadsrättsmarknader över hela landet. 

Man behöver alltså inse att prissystemet är sönderhackat och att ett oundvikligt problem i ett till hälften reglerat system är arbitragemöjligheterna. Där finns också en av de stora förklaringarna till den svenska ”bostadsbristen”. När en fri prisbildning på bostadsrätter existerar bredvid ett kontrollerat bruksvärdessystem blir vinsterna på att flytta lägenheten från den reglerade till den fria marknaderna allt större. Det innebär att den som köar sig fram till en hyresrätt kan göra miljonvinster vid en ombildning. Problemet med de här övergångarna är både att lotterielementet driver på köerna samtidigt som det försvinner bostäder från hyresmarknaden på ett okontrollerat sätt när de blir bostadsrätter. Allra mest paradoxalt är att det här problemet växer om tillväxten är stark och marknaden effektiv, eftersom vinsterna med att flytta produkter mellan de båda delarna då blir större.

Ser man till länder med fungerande social housing är det här ett väl känt problem som bara kan lösas genom att man skyddar de billiga lägenheterna genom att lägga dem till exempel i stiftelseformer. En stor fördel med det är att den som köar vet att han köar till en hyresrätt och inget annat. Införs sedan särskilda krav, som till exempel att man är mantalsskriven på orten och har en inkomst som inte överstiger till exempel 90 procent av medianinkomsten, har man en definition av social housing som inte är artskild från den som finns på många andra håll i världen och dessutom är tillgänglig för breda delar av befolkningen. Detta innebär att man undviker både stigmatisering av områden och fattigdomsproblematik. I ett inledningsskede kunde kanske hälften av de allmännyttiga bostäderna föras till sådana här stiftelser och kräver man sedan att 10 procent av bostäderna i nya projekt förs till denna kategori har man försäkrat sig om återväxt. 

Den andra vägen framåt finns i plansystemet, där Plan- och Bygglagen alltsedan 1980-talet helt prioriterat ned den helhetssyn och flexibilitet som borde karaktärisera effektiva översiktsplaner. Landets plansystem har istället koncentrerats till små och utbrutna detaljplaner, som sedan fyllts på med kommunala särkrav innan de stötts mot de riksintressen som tolv olika myndigheter kan formulera efter egna definitioner. Bristen på transparens och förutsägbarhet har sedan flyttat allt mer av beslutsfattandet till jurister och mark- och miljödomstolarna. Följden har blivit en växande planbyråkrati och en situation som balanserar mellan parodi och kaos. Logiskt nog har räddhågsenheten tillsammans med den pressade ekonomiska situationen dessutom skapat en arkitektur som blivit en idealisk grogrund för framväxten av livaktiga och starkt opinionsbildande protest- och upprorsgrupper.

Sammantaget är dagens situation mer kritisk än den varit på länge. Inom två-tre år kommer vi verkligen att stå inför ett vägval där vi antingen hittar en väg som kan hantera finansierings- och planeringssituationen i framför allt de hårdsegregerade områdena. Där går vägen framåt genom en fördjupning av de halvgångna reformer som inleddes för snart trettio år sedan. Att däremot försöka lösa de problem som finns genom att hindra kapitalmarknadens sätt att fungera och att återskapa de regleringar och stödsystem som existerade för ett halvsekel sedan förefaller vare sig konstruktivt eller ha förutsättningar att lyckas. Den allra sämsta lösningen är sannolikt att subventionera byggande av flerfamiljshus i småorter samtidigt som byggandet försvåras i de större städerna. Den vägen är inte ens effektiv som regionalpolitik utan kommer bara placera de flyktingar som hamnar där i permanent undersysselsättning samtidigt som storstädernas utanförskapsområden kommer att se alltmer av taggtråd och uppskjutna renoveringar.

Jan Jörnmark

Docent ekonomisk historia och författare.


Detta är en debatt- och opinionstext. Åsikterna som uttrycks är skribentens egna.

Kommentera artikeln

I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB:s (”Ifrågasätt”) tjänst Ifrågasätt erbjuder Dagens industri möjligheten för läsare att kommentera vissa artiklar. Denna tjänst tillhandahålls således av Ifrågasätt som också är ansvarig för tjänsten. De kommentarer som Ifrågasätt tillgängliggör på tjänsten visas i anslutning till di.se. Dagens industri granskar inte kommentarerna i förväg. Kommentarerna omfattas inte av utgivaransvaret enligt yttrandefrihetsgrundlagen och de är inte heller en del av den grundlagsskyddade databasen di.se. Läs mer om kommentering här.

Innehåll från Ports GroupAnnons

Skydda ditt varumärke online och trygga kundens köpupplevelse

Hans Enström och Simon Ivarsson
Hans Enström och Simon Ivarsson

I takt med att e-handeln växer så ökar antalet bedrägerier. För att ditt företag ska vara framgångsrikt online krävs ett i grunden gediget varumärkesskydd, en trygg köpupplevelse för kunderna och en aktiv bevakning av marknader där ditt varumärke exponeras.

När företaget Compumark 2019 frågade e-handlare om de utsatts för bedrägeri uppgav 85 procent att de hade drabbats av varumärkesintrång. Efter att corona-pandemin slog till har en ökad aktivitet märkts. Företag styr om försäljningen allt mer mot e-handel, samtidigt som kommunikationen kollegor emellan minskar när de jobbar hemifrån. Ett lysande tillfälle för bedragare, som verkar rikta sig allt mer mot externa parter så som kunder och leverantörer istället för internt.

– När handeln i allt större mån har flyttat ut på nätet, där aktörerna är betydligt fler, då blir det mycket enklare att göra intrång, säger Simon Ivarsson, jurist hos Ports Group.

Ports Group är experter på att skapa varumärkesskydd – legalt, digitalt och tekniskt – och är en trygg partner för din verksamhet.

– Det mest basala är att ha ett helhetstänk kring varumärket, se till att ha alla rättigheter som behövs, säger Hans Enström, Senior Client Manager på Ports Group.

Bedragare riktar in sig på den svagaste punkten oavsett om det är varumärke, domännamn, e-post eller webbplats. Så skaffa ett brett skydd.

Minimera risken för intrång

Du vill inte hamna i en situation där bedragare sätter upp e-handel som liknar din, eller skickar ut mejl i ditt namn till kunder och leverantörer.

Det händer även att bedragare registrerar ditt varumärke (eller till namnet något väldigt likt) för att du själv inte har gjort det, som du sedan tvingas köpa tillbaka dyrt.

Men det räcker inte att bara skydda sitt varumärke. En trygg kundupplevelse är a och o för att bibehålla och, rätt agerat, öka förtroendet hos e-handelskunderna.

SSL-certifikat för säker datakryptering, upprätthållande av GDPR, korrekt information gällande avtalsvillkor, produktbeskrivningar och hur processen för köpet går till är helt nödvändiga beståndsdelar för en trygg köpupplevelse.

– Du behöver minimera risken för intrång och du behöver skapa en så säker miljö som möjligt för din kund på din webbplats, säger Hans.

Om e-handelskunden inte känner sig trygg kan den enkelt gå till en annan handel. Du riskerar då att missa en lång affärsrelation, för att du inte har gjort det som krävs.

Bibehåll starkt förtroende

När skydd finns på plats för ditt varumärke och dina kunder så gäller det att förvalta det rätt. Du behöver någon som aktivt håller utkik efter intrång och bedrägerier riktade mot din verksamhet och som bevakar de viktigaste kanalerna där ditt varumärke exponeras såsom sociala medier och digitala marknadsplatser.

De digitala samt tekniska strategerna och juristerna på Ports Group har en bred kompetens på alla de här områdena.

– Det bästa är om vi kopplas in i ett tidigt skede, så att vi kan agera proaktivt. Att städa upp efter att intrånget har skett är betydligt mer kostsamt, avslutar Simon.

EXTERN LÄNK: Läs mer 

Fakta Ports Group

Ports Group har över 25 års erfarenhet av att hjälpa företag till en säker och effektiv varumärkesportfölj. Ports Groups team av jurister, tekniker och digitala strateger erbjuder ditt företag en unik säkerhetslösning för effektiv hantering och heltäckande kontroll av företagets varumärken.

Mer från Ports Group

Artikeln är producerad av Brand Studio i samarbete med Ports Group och ej en artikel av Dagens industri

Vi använder cookies för att förbättra funktionaliteten på våra sajter, för att kunna rikta relevant innehåll och annonser till dig och för att vi ska kunna säkerställa att tjänsterna fungerar som de ska. Läs mer i vår cookiepolicy.
Läs mer

Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

  • Full tillgång till di.se med nyheter och analyser

  • Tillgång till över 1100 aktiekurser i realtid

  • Tillgång till över 1100 aktiekurser i realtid

  • Innehållet i alla Di:s appar, tjänster och nyhetsbrev

3 månader för
197 kr
Spara 1000 kr

Prenumerera

Redan prenumerant?