ANNONS:
Till Di.se
START BÖRS DI LIVE BEVAKNINGAR
ANNONS

Bostadspolitiken i ett vägskäl

  • Husen på bilderna finns på Södermalm och bruksvärdesbestämdes 1970 med samma hyror. Tegelhuset på Brännkyrkagatan ombildades senare till bostadsrätter. Idag ligger avgifterna där på mindre än 500 kronor/kvm och år. Det putsade huset på Bondegatan har fortsatt att vara hyresrätter, med hyror på 1200 kr/kvm och år vilket är mycket attraktivt eftersom nyproduktionshyran idag ligger på mer än 2000 kr/kvm och år. Värdemässigt innebär det att en 70 kvadrats lägenhet på Brännkyrkagatan kostar cirka fem miljoner och att övervärdena på Bondegatan vid en möjlig ombildning skulle vara minst två miljoner för en liknande lägenhet. Arbitragemöjligheterna och därmed orsakerna att ställa sig i bostadskön är med dagens hyressättningssystem därför i princip oändliga. Foto: Jan Jörnmark

Kombinationen av en efterhand alltmer otillräcklig produktion och en stegrad betalnings- och kapitalsvag efterfrågan har visat sig vara explosiv och lett till både förstärkt segregation och dagens snabbväxande köer. Det skriver JAN JÖRNMARK i sista delen av bostadsserien.

Eftersom förändringarna på svensk bostadsmarknad inte utvärderats som helhet är politiken dömd att gå fel. När reformer initierades första gången under 1960-talet såg de ansvariga politikerna just helheten i en nödvändig reform av finansieringen, prissystemet och planeringen. När finansieringen av nyproduktionen till sist avreglerades i början av 1990-talet var det i ett närmast kaotiskt ekonomiskt läge, vilket sannolikt är en viktig förklaring både till att förändringen kunde genomföras men också att både plan- och prissystemen lämnades i sina gamla oreformerade tillstånd. Men det är ändå där som vägen till en bättre fungerande bostadsmarknad finns.

Tjugo år efter avsubventioneringen hade byggandet återhämtat sig i stora delar av Sverige. Men återhämtningen koncentrerades till de mest attraktiva centrala lägena och nådde däremot sällan ut till storstädernas så kallade ”miljonprogramsområdena”. Men även där fyllde folkökningen till sist lägenheter som stått tomma sedan 1970-talet. Hade marknadsmekanismer fått fortsätta att ha effekt i dessa större delar av stadsrummet är det sannolikt att byggandet av bostadsrätter hade slagit igenom även under 2010-talet. Under det årtiondet träffades istället bostadsmarknaden av kombination av kapitalmarknadsregleringar och en våg av nyanlända flyktingar. Kombinationen av en efterhand alltmer otillräcklig produktion och en stegrad betalnings- och kapitalsvag efterfrågan har visat sig vara explosiv och lett till både förstärkt segregation och dagens snabbväxande köer. 

Grundorsaken är att bostadsfinansieringen avreglerades med delvis bibehållna priskontroller, vilket skapar stora och ständigt växande ”brister” på den kontrollerade delen av marknaden. Ska sektorn någonsin reformeras på ett konstruktivt sätt är det nödvändigt att ta hänsyn till dessa olika delmarknader. Man kan då konstatera att tillståndet av en generell bostadspolitik och ”paritet” tog slut 1969 när villamarknaden avreglerades och att sönderfallet i olika marknader förstärktes av avsubventioneringen i början av 1990-talet. Sedan dess finns det välfungerande villa- och bostadsrättsmarknader över hela landet. 

Man behöver alltså inse att prissystemet är sönderhackat och att ett oundvikligt problem i ett till hälften reglerat system är arbitragemöjligheterna. Där finns också en av de stora förklaringarna till den svenska ”bostadsbristen”. När en fri prisbildning på bostadsrätter existerar bredvid ett kontrollerat bruksvärdessystem blir vinsterna på att flytta lägenheten från den reglerade till den fria marknaderna allt större. Det innebär att den som köar sig fram till en hyresrätt kan göra miljonvinster vid en ombildning. Problemet med de här övergångarna är både att lotterielementet driver på köerna samtidigt som det försvinner bostäder från hyresmarknaden på ett okontrollerat sätt när de blir bostadsrätter. Allra mest paradoxalt är att det här problemet växer om tillväxten är stark och marknaden effektiv, eftersom vinsterna med att flytta produkter mellan de båda delarna då blir större.

Ser man till länder med fungerande social housing är det här ett väl känt problem som bara kan lösas genom att man skyddar de billiga lägenheterna genom att lägga dem till exempel i stiftelseformer. En stor fördel med det är att den som köar vet att han köar till en hyresrätt och inget annat. Införs sedan särskilda krav, som till exempel att man är mantalsskriven på orten och har en inkomst som inte överstiger till exempel 90 procent av medianinkomsten, har man en definition av social housing som inte är artskild från den som finns på många andra håll i världen och dessutom är tillgänglig för breda delar av befolkningen. Detta innebär att man undviker både stigmatisering av områden och fattigdomsproblematik. I ett inledningsskede kunde kanske hälften av de allmännyttiga bostäderna föras till sådana här stiftelser och kräver man sedan att 10 procent av bostäderna i nya projekt förs till denna kategori har man försäkrat sig om återväxt. 

Den andra vägen framåt finns i plansystemet, där Plan- och Bygglagen alltsedan 1980-talet helt prioriterat ned den helhetssyn och flexibilitet som borde karaktärisera effektiva översiktsplaner. Landets plansystem har istället koncentrerats till små och utbrutna detaljplaner, som sedan fyllts på med kommunala särkrav innan de stötts mot de riksintressen som tolv olika myndigheter kan formulera efter egna definitioner. Bristen på transparens och förutsägbarhet har sedan flyttat allt mer av beslutsfattandet till jurister och mark- och miljödomstolarna. Följden har blivit en växande planbyråkrati och en situation som balanserar mellan parodi och kaos. Logiskt nog har räddhågsenheten tillsammans med den pressade ekonomiska situationen dessutom skapat en arkitektur som blivit en idealisk grogrund för framväxten av livaktiga och starkt opinionsbildande protest- och upprorsgrupper.

Sammantaget är dagens situation mer kritisk än den varit på länge. Inom två-tre år kommer vi verkligen att stå inför ett vägval där vi antingen hittar en väg som kan hantera finansierings- och planeringssituationen i framför allt de hårdsegregerade områdena. Där går vägen framåt genom en fördjupning av de halvgångna reformer som inleddes för snart trettio år sedan. Att däremot försöka lösa de problem som finns genom att hindra kapitalmarknadens sätt att fungera och att återskapa de regleringar och stödsystem som existerade för ett halvsekel sedan förefaller vare sig konstruktivt eller ha förutsättningar att lyckas. Den allra sämsta lösningen är sannolikt att subventionera byggande av flerfamiljshus i småorter samtidigt som byggandet försvåras i de större städerna. Den vägen är inte ens effektiv som regionalpolitik utan kommer bara placera de flyktingar som hamnar där i permanent undersysselsättning samtidigt som storstädernas utanförskapsområden kommer att se alltmer av taggtråd och uppskjutna renoveringar.

Jan Jörnmark

Docent ekonomisk historia och författare.

Detta är en debatt- och opinionstext. Åsikterna som uttrycks är skribentens egna.
Vi använder cookies för att förbättra funktionaliteten på våra sajter, för att kunna rikta relevant innehåll och annonser till dig och för att vi ska kunna säkerställa att tjänsterna fungerar som de ska. Läs mer i vår cookiepolicy.
Läs mer