1515

Bolånetaket bör ses ur vidare perspektiv

DEBATT. Professor Erik Hjalmarsson skriver på Di debatt 23 juni att bolånetaket är rimligt och att han inte delar före detta statsminister Göran Persons syn att taket bör höjas. Hjalmarsson utgår dock från ett alltför snävt perspektiv. Det skriver Robert Boije och Lars EO Svensson i en replik.

Foto:FREDRIK SANDBERG / TT
Foto:Henrik Montgomery/TT

Det huvudsakliga skälet till bibehållet tak är, menar Hjalmarsson, att bostadspriserna kan falla och att det därmed är rimligt med en buffert som tar höjd för detta. Han menar vidare att det är en rimlig åtgärd ur ett konsumentskyddsperspektiv som minskar risken för att en bostadsköpare ska hamna i en situation där bolåneskulden vid en försäljning överstiger värdet på bostaden. Skillnaden i räntekostnad mellan ett 85 och 95-procentigt bolånetak menar han däremot inte är ett avgörande argument då skillnaden i ränta inte blir dramatiskt stor. 

Vi delar Hjalmarssons syn att det är viktigt att bostadsköpare inte överbelånar sig med de risker det kan medföra. Det är självklart också viktigt att banker och andra bolåneaktörer bedriver en ansvarsfull kreditgivning med kundens bästa för ögonen. Däremot menar vi att Hjalmarsson intar ett för snävt perspektiv. Vi vill därför komplettera Hjalmarsons bild med några andra faktorer som bör vägas in, både ur ett vidare konsumentsskyddsperspektiv, och utifrån en samlad välfärdsanalys. 

För det första: Hjalmarsson tycks se detta som ett finans- och investeringsproblem där risken är stor att förlora sitt eget bostadskapital. Detta är förstås mycket relevant när det gäller ett rent investeringsbeslut för bostäder som ska hyras ut (buy-to-let), men inte alls lika mycket för bostäder som köps för eget boende (buy-to-live). Det förra har vi ju i stort sett inget av i Sverige på grund av bostadsrättsföreningarnas regler om andrahandsuthyrning. 

För det andra: Hjalmarsson tycks utgå från att de som inte har förmånen att ha föräldrar som kan hjälpa till sparar ihop till hela kontantinsatsen på 15 procent. Så ser dock inte verkligen ut för många unga förstagångsköpare. Bankerna kräver ofta bara 5 procent i eget kapital och erbjuder sedan ett blancolån på resterande del av kontantinsatsen där räntan är betydligt högre än på ett bolån med säkerhet i bostaden. 

Ur ett konsumentskyddsperspektiv är det förstås mycket bättre att få ett bolån med belåningsgrad 95 procent än att få ett bolån på 85 procent och ett blancolån på 10 procent. Det senare alternativet innebär en lika stor prisrisk men högre räntebetalningar, snabbare amortering, mer framtung skuldbetalningsprofil och sämre möjligheter att bygga upp en likviditetsbuffert. För att skrapa ihop insatsen på 15 procent lär samtliga likvida tillgångar dessutom uttömmas innan man tar ett blancolån. Allt detta ger en mer sårbar och utsatt situation än vad som skulle vara fallet med ett bolånetak på 95 procent.

För det tredje: prisrisker måste alla som köper en bostad förhålla sig till. Vill man inte ta sådana får man helt enkelt avstå från att köpa och hyra i stället. Här påpekar dock Hjalmarsson samtidigt själv och korrekt att den dörren är stängd för många på grund av en dåligt fungerade hyresmarknad. Tyvärr är den dörren stängd för just de grupper – framför allt unga förstagångsköpare – som också drabbas av bolånetaket. Alternativet för dessa är ofta att i stället hyra en hyresrätt i andra- eller tredje hand till i praktiken marknadshyror, vilket innebär att deras möjlighet att spara ihop till kontantinsats på 15 procent blir i det närmaste omöjlig. 

För det fjärde: Vi delar Hjalmarsson slutsats att det är viktigt vid bostadsköp att väga in risken för prisfall. Har man väl tagit prisrisken modereras den samtidigt av att man inte måste flytta bara för att lånet överstiger värdet på bostaden. Dessutom stiger priserna normalt på längre sikt. Genomsnittlig boendetid är 7–8 år för bostadsrätter. Det finns få perioder där priserna fallit och hållit en lägre nivå under så lång tid. För småhus är den genomsnittlig boendetiden dessutom hela 30 år. 

Efter ett boprisfall är det rimligt att priserna stiger minst lika snabbt som de disponibla inkomsterna som i genomsnitt brukar växa med omkring 4 procent per år. Som SBAB nyligen visat i rapporten Unga & Bolån har unga personer i regel dessutom en snabbare inkomstökning än så. Fyra procent per år och en bostad på 3 miljoner kronor innebär en prisökning på 120 000 kronor per år. Den som inte måste flytta just efter ett prisfall kan alltså vänta några år och då har det egna bostadskapitalet i normalfallet blivit positivt igen även med en initialt hög belåningsgrad. Att höja bolånetaket skulle knappast bidra till att unga överbelånar sig då de allra flesta har svårt att spara ihop även till en kontantinsats på 5 procent. Dessutom ligger den genomsnittliga belåningsgraden hos nya bolånetagare i dag på 66 procent, det vill säga långt under bolånetaket, vilket innebär att många föredrar en måttlig belåningsgrad och att de allra flesta har goda marginaler för även större boprisfall.

För det femte: Den som inte lyckas köpa en viss bostad med 85 procents bolånetak kan tvingas till att köpa en mycket sämre, eller sämre belägen bostad, och kan inte dra nytta av de egentliga låga boendekostnaderna (kapitalvinster borträknade). Prisrisken måste rimligtvis därför vägas mot kostnaden av att tvingas till ett sämre boende som kontinuerligt levererar en boendetjänst med lågt värde. Denna kostnad kan överstiga kostnaden för ett, under en kortare period, minskat eget kapital i bostaden. 

Avslutningsvis: Bolånetaket kan ses som en form av paternalism om inte låntagaren av andra skäl är olämplig ur bankens perspektiv. Anser staten att det finns skäl att vara paternalistisk, borde den vara intresserad av att i stället dela risken på toppen med hushållet i form av garantier eller statliga topplån. Bolånetaket innebär ju annars en inbyggd diskriminering av unga som av naturliga skäl inte kunnat spara. Det finns, gällande just denna punkt, därför skäl att påminna om den statliga utredning som nu utreder just ett sådant förslag och som lägger fram sitt slutbetänkande i november. Bakgrunden till att denna utredning tillsattes var just de svårigheter unga förstagångsköpare i dag möter när det gäller den samlade effekten av införda kreditrestriktioner.

Robert Boije, chefsekonom SBAB och doktor i nationalekonomi

Lars EO Svensson, affilierad professor vid Handelshögskolan i Stockholm och före detta vice riksbankschef


Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

  • Full tillgång till di.se med nyheter och analyser

  • Tillgång till över 1100 aktiekurser i realtid

  • Dagens industri som e-tidning redan kvällen innan

  • Innehållet i alla Di:s appar, tjänster och nyhetsbrev

3 månader för
197 kr
Spara 1000 kr

Prenumerera

Redan prenumerant?