1515
Annons

Bolånetaket är rimligt

DEBATT. Sänkt bolånetak föreslås ofta för att fler ska ha råd att köpa sin bostad. 

Det är ingen bra idé, men inte främst på grund av de ökade räntekostnader som kommer med högre belåningsgrad. 

Det stora problemet handlar snarare om den finansiella risk som bostadsköparen utsätter sig för om bostadspriserna skulle falla, skriver professor Erik Hjalmarsson.

BOSTADSPOLITIK. Den svenska bostadsmarknaden dras med stora problem och många hushåll har problem att hitta boende. Men lösningen kan inte vara att man belånar sig upp till skorstenen, skriver professor Erik Hjalmarsson, apropå kraven att sänka bolånetaket.
BOSTADSPOLITIK. Den svenska bostadsmarknaden dras med stora problem och många hushåll har problem att hitta boende. Men lösningen kan inte vara att man belånar sig upp till skorstenen, skriver professor Erik Hjalmarsson, apropå kraven att sänka bolånetaket.

Den reglerade svenska hyresmarknaden dras med kötider som ibland kan mätas i decennier, och den pågående regeringskrisen – som ju härrör från försök att marginellt luckra upp hyresregleringen – ger litet hopp om att några betydelsefulla reformer kommer att ske inom överskådlig framtid. 

För många som letar boende är därför ett bostadsköp det enda alternativet, vilket dock kräver en tillräcklig kontantinsats för att inte slå i bolånetaket.

Krav på att sänka bolånetaket, så att den tillåtna belåningsgraden ökar, framförs ofta – på sistone bland annat av Göran Persson, numera ordförande för Swedbank. 

Det nuvarande lånetaket begränsar belåningsgraden till 85 procent, vilket innebär att en kontantinsats på 15 procent behövs vid ett bostadsköp. 

För en villa som kostar 5 miljoner krävs därmed en insats på 750.000 kronor. För många hushåll, och speciellt unga förstagångsköpare, innebär detta givetvis en hög tröskel att ta sig över för att komma in på bostadsmarknaden. 

Om lånetaket i stället skulle vara 95 procent behövs en insats på 250.000 kronor, vilket inte heller är en försumbar summa men dock avsevärt mindre.

Är det då rimligt att på detta vis begränsa belåningsgraden? Sett till räntekostnader är skillnaderna inte dramatiska mellan en belåningsgrad på 85 och 95 procent. 

I ovan exempel med en villa för 5 miljoner, och med en ränta på 1,5 procent, är årsräntekostnaderna ca 64.000 respektive 71.000 kronor (före ränteavdrag), en i sammanhanget ganska måttlig skillnad. 

Det är dock inte de totala räntekostnaderna som är den mest intressanta aspekten när det kommer till belåningsgrad, även om dessa givetvis blir mer påtagliga vid högre räntenivåer.

I stället är det ”prisrisken” som ökar dramatiskt när belåningsgraden ökar, det vill säga den finansiella risk som bostadsköparen är utsatt för ifall bostadspriserna skulle falla. 

Om priset på 5-miljoners villan skulle falla med endast 5 procent, vilket omräknat i kronor är 250.000, så förlorar köparen med 95-procentig belåningsgrad hela insatsen, medan köparen med 85-procentig belåningsgrad förlorar endast en tredjedel av sin insats.

Med ett 10-procentigt prisfall innebär 95-procentig belåning att köparens nettokapital ligger på minus 250.000 kronor, medan 85-procentig belåning innebär att ”endast” två tredjedelar av insatsen har förlorats. 

I klartext, ifall villan behöver säljas efter ett 10-procentigt prisfall, så resulterar det i att hushållet med 95-procentig belåning har en skuld på 250.000 kronor, medan hushållet med 85-procentig belåning har 250.000 kronor kvar i kapital. 

Båda hushållen har förlorat 500.000 kronor på sin husaffär, men hushållet med mindre belåning har förlorat en mindre del av sitt kapital.

Vad dessa siffror illustrerar är den enorma hävstångseffekt som uppstår vid hög belåning. Och det är denna effekt som utgör den stora risken när man höjer maxbelåningen. 

95-procentig belåning innebär en 20 gångers hävstång: 1 procent prisförändring innebär 20 procent förändring i det investerade kapitalet. 85-procentig belåning innebär en hävstång på cirka 7 gånger, vilket fortfarande innebär stor finansiell risk. 

Det är också denna hävstångseffekt, ihop med kraftigt stigande bostadspriser, som gjort så många hushåll i storstäderna förmögna de senaste två decennierna. Men medan hävstångseffekten mångdubblar den procentuella avkastningen på bostadsinvesteringen när priserna går upp, förstärker den på samma sätt prisnedgångar. 

Vid prisnedgångar kan dessutom långt mycket mer än insatsen förloras, så att en nettoskuld uppstår, såsom exemplet ovan visar.

Finns det då någon risk för att priserna på bostäder går ner? Och om de gör det, så måste man väl inte sälja? 

Det är lätt att tro att bostadspriser alltid går uppåt när man tittar på de senaste årens utveckling. Men det finns ingen naturlag som säger att bostadspriser alltid måste stiga, och det finns många exempel, både i Sverige och internationellt, på såväl dramatiska som långlivade prisfall.

Det är heller inte svårt att komma på scenarier där bostadspriserna mycket väl kan falla, såsom vid återinförande av (högre) fastighetsskatt, avskaffade eller minskade ränteavdrag, eller ökande räntor. 

Samtliga av dessa scenarier leder dessutom till högre boendekostnader i kombination med sjunkande priser. I sådana fall kan det mycket väl vara så att man tvingas sälja bostaden i en nedåtgående marknad. 

Jag förutspår på intet vis att bostadspriserna är på väg ned, utan vill endast påpeka att detta är långt ifrån omöjligt, och att sådana omständigheter dessutom lätt kan föranleda att vissa bostadsägare tvingas sälja till lägre priser.

Givet att ett bolån i Sverige utgör ett obegränsat personligt åtagande, så att man kan hamna i personlig nettoskuld ifall man tvingas sälja bostaden till förlust, anser jag att dagens bolånetak utgör en rimlig form av konsumentskydd. 

Lån till bostad fyller en enormt viktig funktion genom att låta hushåll konsumera delar av sina framtida inkomster redan i dag. Men bolån utgör också en finansiell riskfaktor som måste vägas mot denna nytta. 

Valet av den exakta procentsatsen i bolånetaket kommer alltid att vara i viss mån godtyckligt, men en 7 gångers hävstång är på intet vis liten. 

Det råder ingen tvekan om att den svenska bostadsmarknaden dras med stora problem och många hushåll har problem att hitta boende. 

Lösningen kan dock inte vara att man belånar sig upp till skorstenen.

Erik Hjalmarsson

Professor i finansiell ekonomi vid Göteborgs universitet

Detta är en debatt- och opinionstext. Åsikterna som uttrycks är skribentens egna.

Debatt: Invånare och företag riskerar att bli de stora förlorarna i omställningen i norr

Den regering som tillträder efter valet behöver ta sig en allvarlig funderare gällande huruvida megaprojekten i norr är förenliga med Sveriges långsiktiga elförsörjning och en hållbar utveckling för landet, skriver professorerna Magnus Henrekson och 

Christian Sandström.

Foto:Jack Mikrut

Den 11:e augusti publicerade Dagens Industri intressanta siffror om de svenska storbolagens elanvändning. Stora Enso sticker ut med sina 11 TWh, följt av SSAB (4,7 TWh), Boliden (4,6 TWh) och Essity (4,3 TWh). Volvo använder 1,1 TWh och ABB 1 TWh.

DI:s siffror ger perspektiv på de formidabla mängderna elektricitet som de mestadels statliga satsningarna på vätgasbaserat (”grönt”) stål och järnsvamp i Norrbotten ska ta i anspråk. Totalt beräknas dessa projekt förbruka 80 TWh, vilket motsvarar hela Finlands elanvändning. 

Enbart H2 Green Steel med sina planer på att göra vätgasstål utanför Boden har för avsikt att ta 12 TWh i anspråk för att totalt skapa 1 500 arbetstillfällen. Hur kan det vara bra för miljön och Sveriges ekonomi att ett så litet bolag tar tio gånger mer elektricitet i anspråk än hela Volvo? Eller lika mycket som hela Region Skåne med 1,3 miljoner invånare och 600 tusen jobb? 12 TWh är också den mängd elektricitet som skulle behövas för att elektrifiera hela Sveriges fordonsflotta.

I tider av nedlagd kärnkraft, skenande elpriser och allt fler varningstecken gällande elmarknadens tillförlitlighet framöver är det svårt att inte ställa sig frågande till dessa megaprojekt i norr. Det sägs att de ska använda ett påstått ”överskott” av fossilfri el i norr som inte kan transporteras söderut. Men den totala vattenkraftsproduktionen i Norrbottens län är bara 14 TWh, det vill säga H2GS tänker att ensamt lägga beslag på motsvarande nästan hela länets produktion av vattenkraft. När en allt större andel av den lokalt producerade elen dras bort från Nordpool är det stor risk att elpriset för länets hushåll, övriga företag och offentliga verksamheter blir lika högt som i dagens Skåne. De som i dag bor och verkar i Norrbotten blir i så fall de stora förlorarna, medan vinnarna blir ett fåtal riskkapitalister. 

Varken sittande regering, andra politiker eller företagen som påstår sig göra så gott för miljön och Norrlands ekonomi har svarat på varifrån elen ska komma. Det talas om land- och/eller havsbaserad vindkraft och vätgaslagring, men de konkreta planerna lyser med sin frånvaro. 

Den regering som tillträder efter valet behöver ta sig en allvarlig funderare gällande huruvida megaprojekten i norr är förenliga med Sveriges långsiktiga elförsörjning och en hållbar utveckling för landet. 

Magnus Henrekson

Professor i nationalekonomi, IFN

Christian Sandström

Biträdande professor vid Internationella Handelshögskolan i Jönköping och Ratio

Detta är en debatt- och opinionstext. Åsikterna som uttrycks är skribentens egna.

Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

spara
1090kr
Prenumerera