1515

Bolånetaket är rimligt

DEBATT. Sänkt bolånetak föreslås ofta för att fler ska ha råd att köpa sin bostad. 

Det är ingen bra idé, men inte främst på grund av de ökade räntekostnader som kommer med högre belåningsgrad. 

Det stora problemet handlar snarare om den finansiella risk som bostadsköparen utsätter sig för om bostadspriserna skulle falla, skriver professor Erik Hjalmarsson.

BOSTADSPOLITIK. Den svenska bostadsmarknaden dras med stora problem och många hushåll har problem att hitta boende. Men lösningen kan inte vara att man belånar sig upp till skorstenen, skriver professor Erik Hjalmarsson, apropå kraven att sänka bolånetaket.
BOSTADSPOLITIK. Den svenska bostadsmarknaden dras med stora problem och många hushåll har problem att hitta boende. Men lösningen kan inte vara att man belånar sig upp till skorstenen, skriver professor Erik Hjalmarsson, apropå kraven att sänka bolånetaket.

Den reglerade svenska hyresmarknaden dras med kötider som ibland kan mätas i decennier, och den pågående regeringskrisen – som ju härrör från försök att marginellt luckra upp hyresregleringen – ger litet hopp om att några betydelsefulla reformer kommer att ske inom överskådlig framtid. 

För många som letar boende är därför ett bostadsköp det enda alternativet, vilket dock kräver en tillräcklig kontantinsats för att inte slå i bolånetaket.

Krav på att sänka bolånetaket, så att den tillåtna belåningsgraden ökar, framförs ofta – på sistone bland annat av Göran Persson, numera ordförande för Swedbank. 

Det nuvarande lånetaket begränsar belåningsgraden till 85 procent, vilket innebär att en kontantinsats på 15 procent behövs vid ett bostadsköp. 

För en villa som kostar 5 miljoner krävs därmed en insats på 750.000 kronor. För många hushåll, och speciellt unga förstagångsköpare, innebär detta givetvis en hög tröskel att ta sig över för att komma in på bostadsmarknaden. 

Om lånetaket i stället skulle vara 95 procent behövs en insats på 250.000 kronor, vilket inte heller är en försumbar summa men dock avsevärt mindre.

Är det då rimligt att på detta vis begränsa belåningsgraden? Sett till räntekostnader är skillnaderna inte dramatiska mellan en belåningsgrad på 85 och 95 procent. 

I ovan exempel med en villa för 5 miljoner, och med en ränta på 1,5 procent, är årsräntekostnaderna ca 64.000 respektive 71.000 kronor (före ränteavdrag), en i sammanhanget ganska måttlig skillnad. 

Det är dock inte de totala räntekostnaderna som är den mest intressanta aspekten när det kommer till belåningsgrad, även om dessa givetvis blir mer påtagliga vid högre räntenivåer.

I stället är det ”prisrisken” som ökar dramatiskt när belåningsgraden ökar, det vill säga den finansiella risk som bostadsköparen är utsatt för ifall bostadspriserna skulle falla. 

Om priset på 5-miljoners villan skulle falla med endast 5 procent, vilket omräknat i kronor är 250.000, så förlorar köparen med 95-procentig belåningsgrad hela insatsen, medan köparen med 85-procentig belåningsgrad förlorar endast en tredjedel av sin insats.

Med ett 10-procentigt prisfall innebär 95-procentig belåning att köparens nettokapital ligger på minus 250.000 kronor, medan 85-procentig belåning innebär att ”endast” två tredjedelar av insatsen har förlorats. 

I klartext, ifall villan behöver säljas efter ett 10-procentigt prisfall, så resulterar det i att hushållet med 95-procentig belåning har en skuld på 250.000 kronor, medan hushållet med 85-procentig belåning har 250.000 kronor kvar i kapital. 

Båda hushållen har förlorat 500.000 kronor på sin husaffär, men hushållet med mindre belåning har förlorat en mindre del av sitt kapital.

Vad dessa siffror illustrerar är den enorma hävstångseffekt som uppstår vid hög belåning. Och det är denna effekt som utgör den stora risken när man höjer maxbelåningen. 

95-procentig belåning innebär en 20 gångers hävstång: 1 procent prisförändring innebär 20 procent förändring i det investerade kapitalet. 85-procentig belåning innebär en hävstång på cirka 7 gånger, vilket fortfarande innebär stor finansiell risk. 

Det är också denna hävstångseffekt, ihop med kraftigt stigande bostadspriser, som gjort så många hushåll i storstäderna förmögna de senaste två decennierna. Men medan hävstångseffekten mångdubblar den procentuella avkastningen på bostadsinvesteringen när priserna går upp, förstärker den på samma sätt prisnedgångar. 

Vid prisnedgångar kan dessutom långt mycket mer än insatsen förloras, så att en nettoskuld uppstår, såsom exemplet ovan visar.

Finns det då någon risk för att priserna på bostäder går ner? Och om de gör det, så måste man väl inte sälja? 

Det är lätt att tro att bostadspriser alltid går uppåt när man tittar på de senaste årens utveckling. Men det finns ingen naturlag som säger att bostadspriser alltid måste stiga, och det finns många exempel, både i Sverige och internationellt, på såväl dramatiska som långlivade prisfall.

Det är heller inte svårt att komma på scenarier där bostadspriserna mycket väl kan falla, såsom vid återinförande av (högre) fastighetsskatt, avskaffade eller minskade ränteavdrag, eller ökande räntor. 

Samtliga av dessa scenarier leder dessutom till högre boendekostnader i kombination med sjunkande priser. I sådana fall kan det mycket väl vara så att man tvingas sälja bostaden i en nedåtgående marknad. 

Jag förutspår på intet vis att bostadspriserna är på väg ned, utan vill endast påpeka att detta är långt ifrån omöjligt, och att sådana omständigheter dessutom lätt kan föranleda att vissa bostadsägare tvingas sälja till lägre priser.

Givet att ett bolån i Sverige utgör ett obegränsat personligt åtagande, så att man kan hamna i personlig nettoskuld ifall man tvingas sälja bostaden till förlust, anser jag att dagens bolånetak utgör en rimlig form av konsumentskydd. 

Lån till bostad fyller en enormt viktig funktion genom att låta hushåll konsumera delar av sina framtida inkomster redan i dag. Men bolån utgör också en finansiell riskfaktor som måste vägas mot denna nytta. 

Valet av den exakta procentsatsen i bolånetaket kommer alltid att vara i viss mån godtyckligt, men en 7 gångers hävstång är på intet vis liten. 

Det råder ingen tvekan om att den svenska bostadsmarknaden dras med stora problem och många hushåll har problem att hitta boende. 

Lösningen kan dock inte vara att man belånar sig upp till skorstenen.

Erik Hjalmarsson

Professor i finansiell ekonomi vid Göteborgs universitet


Innehåll från FonditaAnnons

Succéfonden som hittar hållbara vinnare

Genom att investera i bolag vars produkter och tjänster minskar globala koldioxidutsläpp och bidrar till den gröna omställningen har fonden Fondita Sustainable Europe skördat stora framgångar. Under de senaste tre åren har den stigit med över 65 procent. Men enligt förvaltaren Marcus Björkstén har man bara skrapat på ytan på en trend som kommer hålla i sig under många år.

– Regeringar, myndigheter och bolag håller på att strama åt sina mål för att bli koldioxidneutrala och 'miljösmarta'. Den trenden kommer accelerera ytterligare under de kommande fem åren och innebära stora investeringar, säger Marcus och fortsätter:

– Bolag som är väl förberedda inför denna kraftiga våg av investeringar kommer sannolikt att åtnjuta en marknad med strukturell tillväxt.

Det är just denna tillväxt som Fondita Sustainable Europe försöker ta tillvara på. Genom att investera i bolag som har produkter eller tjänster som är en del av lösningen på klimat- och miljörelaterade hot, ska fonden långsiktigt avkasta bättre än marknaden. 

Koncentrerad portfölj av ”klimatkämpar”

Fonden förvaltas aktivt enligt Fonditas förvaltningsfilosofi som bland annat går ut på att identifiera bolag med unik marknadsposition, stark ledning och lönsamma och hållbara affärsmodeller. Varje innehav ska ha ett meningsfullt bidrag till avkastningen, varför portföljen är koncentrerad till ett trettiotal europeiska bolag, med tonvikt på Norden. 

Bland fondens toppositioner märks de danska vindkraftsbolagen Vestas Wind och Orstedt samt den norska solenergiproducenten Scatec. Men även mindre kända bolag som ligger tidigt i sin produktutveckling finns i portföljen. 

Till dessa hör det norska miljöteknikbolaget Aker Carbon Capture, det holländska vattenreningsbolaget Ekopak och den brittiska batteritillverkaren Ilika. 

– Vi har en mindre andel av portföljen i bolag som utvecklar innovativa lösningar för att bekämpa klimathotet, men som har en bit kvar att vandra vad gäller produktutveckling. Ilika är ett typexempel. Bolaget utvecklar så kallade 'fast-fast' batterier som är mindre än traditionella bilbatterier, laddas snabbare och är mindre brandfarliga. En sådan produkt skulle naturligtvis vara revolutionerande för elbilsmarknaden, säger Marcus. 

Hållbarhet i fokus

Med tanke på fondens inriktning är det naturligt att hållbarhet blir en central del när förvaltarna utvärderar bolag. Och enligt Björkstén är Fondita Sustainable Europe en av få fonder som placeras i den mest hållbara kategorin enligt EU:s nya taxonomi.  

– Vi tar hållbarhet på största allvar, inte minst då vi är övertygade om att bolag med stark hållbarhetsprofil också tenderar att överprestera på andra områden och därmed bli bra investeringar på längre sikt. 

– I fallet Fondita Sustainable Europe är miljö och samhällsansvar integrerat i affärsmodellerna hos de bolag vi investerar i. Därför placeras fonden också i den mest ambitiösa kategorin enligt EU:s taxonomi. Det är faktiskt väldigt få fonder som klarat av det trots att hållbarhet har varit på tapeten länge, avslutar förvaltaren.  

Läs mer här

Om Fondita Sustainable Europe

Fondita Sustainable Europe är en aktivt förvaltad fond som investerar i bolag vars produkter och tjänster möjliggör en minskning av globala koldioxidutsläpp och som bidrar till att naturresurser använd på ett mer effektivt sätt. Fonden har belönats med såväl det nordiska miljöcertifikatet Svanen som det österrikiska miljöcertifikatet Ecolable. Dessutom har den fått högsta betyg – fem stjärnor – av Morningstar. 

 

Artikeln är producerad av Brand Studio i samarbete med Fondita och ej en artikel av Dagens industri

Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

  • Full tillgång till di.se med nyheter och analyser

  • Tillgång till över 1100 aktiekurser i realtid

  • Dagens industri som e-tidning redan kvällen innan

  • Innehållet i alla Di:s appar, tjänster och nyhetsbrev

3 månader för
197 kr
Spara 1000 kr

Prenumerera

Redan prenumerant?