Annons

Ändra hyressystem och fastighetsskatt samtidigt

DEBATT. I en analys av om fastighetsskatten på småhus bör återinföras bör hyresregleringen samtidigt upp på bordet – om det politiska målet inte bara är att åstadkomma en likvärdig beskattning av olika boendeformer utan också att säkerställa likvärdiga boendekostnader mellan dem, skriver Robert Boije, SBAB.

BOSTADSSKATT. Hyresrätter har en relativt sett högre beskattning. Men även hyressättningssystemet snedvrider. Det nuvarande möjligheten till presumtionshyror har inte löst problemet, skriver Robert Boije.
BOSTADSSKATT. Hyresrätter har en relativt sett högre beskattning. Men även hyressättningssystemet snedvrider. Det nuvarande möjligheten till presumtionshyror har inte löst problemet, skriver Robert Boije.Foto:Jonas Ekströmer

En fråga som nu åter debatteras är om den gamla fastighetsskatten på småhus borde återinföras. Efter många år av politiska turer och omfattande kritik slopades skatten 2008 och ersattes med en i de flesta fall betydligt lägre kommunal fastighetsavgift. Det finns flera argument som anförs i debatten för att fastighetsskatten på småhus – trots de politiska problemen – bör återinföras. Ett av dem är att det är nödvändigt för att det annars finns en skattemässig orättvisa mellan småhusägare och de som bor i hyresrätt, vilket bidrar till högre boendekostnader för hyresrättsinnehavare. Ett annat är att den lägre beskattningen av småhus bidrar till att för mycket kapital allokeras till byggnation av småhus i förhållande till byggnation av hyreshus.

Så hur är det? Stämmer det att hyresrätter och de som bor där är missgynnade i förhållande till småhusägare skattemässigt och även när hänsyn tas till andra faktorer vid sidan av beskattningen? Och har för mycket kapital allokerats till byggnation av småhus när fastighetsskatten togs bort?

Ja, det stämmer att nyproducerade hyresrätter – åtminstone så länge de är marknadsprissatta – är betydligt hårdare beskattade än småhus. En småhusägare som tar ett lån kan få tillbaka 30 procent av ränteutgifterna genom ”ränteavdrag” eller skattereduktion för underskott av kapital. Räntekostnaderna för ägaren till hyreshus är däremot fullt avdragsgilla.

Det är därför felaktigt att hävda att ränteavdragen talar till småhusägarnas fördel. Det som däremot talar till nackdel för hyreshus är att hyresintäkterna efter fulla avdrag för räntekostnader dubbelbeskattas. Först med bolagsskatt och sedan med utdelningsskatt. Den skatteeffekten är i kronor räknat betydligt högre än värdet av de högre ränteavdragen och kompenseras inte av att småhus belagts med högre kommunal fastighetsavgift än hyresrätter.

Exakt hur stor skillnaden i skatt är beror lite på vad som antas om vilken avkastning investerare i nya hyreshus kräver på insatt kapital och belåningsgraden. Med ett direktavkastningskrav på 4 procent och insatt kapital på 25 procent uppgår skillnaden till ungefär 2.500 kronor i månaden till nackdel för hyresrätten för en nybyggd bostad vars värde antas vara 4 miljoner kronor (oavsett om den upplåts som hyresrätt eller ägd bostad). Det motsvarar, allt annat lika, en 20 procent högre månadskostnad. De boende i nyproducerade hyresrätter får med andra ord löpande betala en betydligt högre skatt än småhusägare även om den är dold i hyran. Detta förhållande verkar rimligen också hämmande på produktionen av hyresrätter i förhållande till småhus.

Vad som ofta glöms bort i debatten om den borttagna fastighetsskatten på småhus är att bostadsrätter har en liknande skattefördel som småhus i förhållande till hyresrätter. Att återinföra den gamla fastighetsskatten på småhus skulle visserligen skapa symmetri i beskattningen mellan småhus och hyreshus men i stället skapa en ny asymmetri i beskattningen mellan småhus och bostadsrätter.

Om fastighetsskatten återinförs på småhus så bör av symmetriskäl därför rimligtvis en ekvivalent skatt införas på bostadsrätter, vilket nyligen påpekades i en SNS-rapport av professor Peter Englund.

Men den som är bekymrad över den relativt sett högre beskattningen av hyresrätter och den negativa effekt detta har på byggandet av nya hyresrätter, bör samtidigt rimligen väga in den negativa effekt hyressättningssystemet (”hyresregleringen”) har på produktionen av nya hyresrätter. Det brukar hävdas att systemet med 15-åriga presumtionshyror helt eliminerat detta problem men det är inte korrekt. Även om det i praktiken medger hyror på mer marknadsmässig nivå initialt är hyrorna till skillnad från marknadshyror förhandlade och det råder en stor osäkerhet vad som händer efter de 15 åren med presumtionshyror.

Vid en analys av beskattningen av olika boendeformer och vad det skiljer i kostnad att bo i dem är det dessutom centralt att inte bara ta hänsyn till skillnader i beskattningen utan också att skatteförändringar påverkar bostadspriserna i det befintliga beståndet samt att även hyresregleringen påverkar boendekostnaderna.

En sänkt fastighetsskatt på småhus pressar upp priserna på dessa. Den som köper ett småhus efter att skatten sänkts tjänar därför inte något på den sänkta skatten. Den som däremot redan ägde ett småhus i ett attraktivt område med höga taxeringsvärden när fastighetsskatten togs bort och ersattes med den lägre kommunala fastighetsavgiften tjänade på det genom att värdet på huset då gick upp. De som kommit över en hyresrätt i ett attraktivt område där hyran via hyresregleringen kraftigt understiger marknadshyran bor samtidigt betydligt billigare än den som köper en bostadsrätt i samma område. En beräkning baserad på Hyresgästföreningens hyreskarta och Boolis statistik över bostadsrättspriser, visar att det förra året i genomsnitt kostade 5.000 kronor mer i månaden att bo i en 100 kvadratmeter stor bostadsrätt än i en likvärdig genomsnittlig hyresrätt på Södermalm i Stockholm.

När det slutligen gäller farhågan om att avskaffandet av fastighetsskatten på småhus 2008 skulle allokera för mycket kapital till byggnation av småhus har detta inte besannats. Sedan avskaffandet har andelen småhus i den totala produktionen av nya bostäder inte ökat utan tvärtom sjunkit kraftigt från omkring 35 till 15 procent medan andelen bostadsrätter respektive hyresrätter ökat markant och legat relativt stabilt i förhållande till varandra.

Det är därför uppenbart att det finns andra faktorer vid sidan om skillnader i beskattningen som påverkar hur resurser fördelas till byggnationen av olika upplåtelseformer som kan påverka i helt motsatt riktning. Den kommunala markanvisningen samt de senaste årens införda kreditregleringar som bolånetak och amorteringskrav är några troliga orsaker till nedgången i byggandet av småhus.

För att sammanfatta: Fastighetsskatt på småhus kan rimligen inte diskuteras isolerat från vare sig hyresregleringen eller beskattningen av bostadsrätter. När det gäller risken för en snedvriden resursallokering bör inte heller bara skatterna vägas in utan också effekten av införda kreditrestriktioner och den kommunala markanvisningen som troligen missgynnat produktion av småhus. Allt detta måste rimligen upp på bordet samtidigt innan ett politiskt beslut tas om återinförd fastighetsskatt på småhus.

Robert Boije, chefsekonom, SBAB

Detta är en debatt- och opinionstext. Åsikterna som uttrycks är skribentens egna.
Innehåll från RiksbyggenAnnons

Brf bygger om flera hus – väntas spara miljoner

Ingemarie Ekblad och Lars Aronsson.
Ingemarie Ekblad och Lars Aronsson.

Femtio år gamla fönster skulle bytas men bostadsrättsföreningen i Värnamo hade inte råd. Då presenterade Riksbyggen i stället flera omfattande energiåtgärder som långsiktigt ska minska både kostnader och klimatpåverkan.

– Till en början kändes det överväldigande men i dag klappar vi oss själva på axeln, säger Ingemarie Ekblad, ordförande i Brf Rörestorpshus 2. 

Dags att bygga om eller renovera? Läs mer här.

Just nu står byggställningar runt flera av de tolv huskropparna som ingår i bostadsrättsföreningen i Värnamo. Sedan arbetet drog i gång i våras har 180 av de 201 lägenheterna fått nya fönster.

– Det har länge klagats på att de gamla fönstren släpper ut värme. Men vi som hunnit få nya fönster märker redan en stor skillnad. Nu är det varmt och gott, säger Lars Aronsson, ledamot i styrelsen som bott i föreningen sedan 1973.

”Tändes en gnista”

Fönsterbyten är bara en av de åtgärder som pågår. I vinter börjar arbetet med en stor takrenovering och i samband med detta kommer Brf Rörestorpshus 2 även få solceller på plats. Dessutom kommer ett nytt fläktsystem göra att värme återvinns och går tillbaka in i husen. Men det här är bara början på föreningens storsatsning som görs tillsammans med Riksbyggen.

– När projektchefen Daniel Nylund från Riksbyggen första gången berättade om allt vi kunde göra kändes det överväldigande. ”Vad är det han står och pratar om?”. Vi tänkte att det här kommer kosta en massa pengar och att medlemmarna lär bli oroliga. Men ganska snart tändes en gnista, vi såg att vi skulle spara mycket pengar, både på lång och kort sikt, berättar Ingemarie.

Sedan dess har Riksbyggen, som sköter förvaltningen, byggt upp ett stort förtroende hos bostadsrättsföreningen. När beslutet klubbades i april drog arbetet i gång omgående och sedan dess har medlemmarna erbjudits en stor insyn – och fått möjlighet att ställa frågor – i varje steg som tas.

– När vi blickar framåt känns det otroligt bra att vi gör denna investering. Trots allt vi får för pengarna så handlar det bara om en ”vanlig” årlig avgiftshöjning på 1,5 procent, säger Ingemarie.

Statligt stöd bidrar till grön satsning

Totalt sett handlar investeringen om 80 miljoner kronor. Men då är 30 miljoner ett statligt stöd för energieffektivisering som baseras på föreningens storlek och de besparingsåtgärder Brf Rörestorpshus 2 valt att göra. Förutom ovan nämnda åtgärder handlar det även om Riksbyggens tjänst Energiförvaltning som innebär att energiingenjörer med hjälp av bland annat AI-teknik analyserar och optimerar fastigheter.

– Det är mycket glädjande att vårt rikstäckande erbjudande Energiförvaltning resulterar i projekt som ombyggnaden av Brf Rörestorpshus 2. I tjänsten ingår att vi gör en energiutredning där vi föreslår och hjälper kunden att genomföra energiinvesteringar. Det är kombinationen av olika åtgärder och kontinuerlig analys och optimering som ger maximal effekt, säger Göran Danling, affärsutvecklare energitjänster på Riksbyggen.

Minskar Co2-utsläppen

För bostadsrättsföreningen i Värnamo håller tidsplanen och allt beräknas vara klart om ungefär ett år. Ingemarie och Lars säger att de känner en stor stolthet, inte minst med tanke på att deras förening minskar klimatavtrycket. Förutom att åtgärderna väntas minska föreningens årliga kostnader med cirka 1,1 miljoner kronor minskas även koldioxidutsläppen med 129 ton per år.

– Vi skulle verkligen rekommendera andra bostadsrättsföreningar att göra liknande satsningar och att söka det statliga bidraget. De är välkomna att besöka oss när allt är på plats, säger Lars.

Läs mer om Riksbyggens energitjänster

 

Mer från Riksbyggen

Artikeln är producerad av Brand Studio i samarbete med Riksbyggen och ej en artikel av Dagens industri

Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

spara
1090kr
Prenumerera