Stockholmsbörsen: SSAB och Volvo vinnare på rapporter

I börskraschen under första halvåret i år var fastighetssektorn den stora förloraren. En toxisk blandning av obligationsräntor som rusade parallellt med oro för lågkonjunktur skickade ned fastighetsindex med hela 48 procent under första halvåret. 

Mycket av nedgången berodde dock på att fastighetsaktierna var övervärderade vid årsskiftet. Fastighetsindex gick upp 54 procent under fjolåret, långt mer än vinsterna och substansvärdena. I november uppmärksammande Di till exempel att den genomsnittliga värderingen mot eget kapital var den högsta på minst 30 år i sektorn. 

Efterfrågan på fastigheter var enorm och många av de stora fastighetsbolagen passade på att ge ut obligationer till hugade investerare till allt lägre räntor. Men det här var en locksång som slog tillbaka. Fastighetsbolagens ledningar verkar ha glömt bort att likviditeten är dålig i obligationerna och internationella ränteförvaltare, samt en del inhemska, har dålig koll på svenska fastigheter. 

I marknadsoron första halvåret dumpade de snabbt fastighetsobligationer med rusande räntor som följd – papper de köpt bara något år tidigare på en bråkdel av dessa räntor. Så agerar tjänstemän snarare än investerare. 

Aktiemarknaden, som uppenbarligen har problem att prissätta fastighetsaktier, såg risk för att bolagen inte skulle kunna finansiera sig på räntor som låg under avkastningen i bestånden – det värsta som kan hända ett fastighetsbolag. Kurserna föll nästan lodrätt. SBB, som till stor del finansierat sig via obligationsmarknaden, tappade till exempel snabbt två tredjedelar av sitt värde. Stabila bolag som Balder och Castellum, som också har en stor del av finansieringen mot obligationer, halverades. 

Ledningarna i flera av fastighetsbolagen har tagit orimligt mycket risk med aktieägarnas pengar de senaste åren när de gjorde sig beroende av en nyckfull obligationsmarknad med dålig likviditet. Det i sin tur har skapat oförtjänt mycket onödig volatilitet i aktierna och förhoppningsvis har de lärt sig läxan och ökar andelen finansiering framöver där ”investerare” inte kan handla med lånen varje dag. 

Även om osäkerheten finns kvar kring hur ränteuppgången slår mot vinster och substansvärden blev fastighetsaktierna orimligt lågt värderade i förhållande till intjäning och substansvärde under våren. Vid halvårsskiftet var medianrabatten mot de långsiktiga substansvärdena i sektorn till exempel nästan 40 procent. Halvårsrapporterna var överlag starka där ledningarna, förvisso som vanligt, inte såg aktiemarknadens risker utanplanerade för framtiden. 

Sedan halvårsskiftet har fastighetsindex stärkts med 28 procent. Flera aktier som SBB, Balder och Castellum är upp över 30 procent på en månad. Lika mycket som fastighetsrallyt förra året var en överreaktion åt det positiva hållet, var raset det första halvåret en överreaktion åt det negativa när fjolårets eufori snabbt förbyttes till skräck. Fastigheter är i grunden en lågrisktillgång men på börsen förvandlades de till högriskaktier. Uppstället den senaste månaden har varit fullt rimligt. Hur utvecklingen fortsätter nu beror på räntan och konjunkturen i höst.