Annons

DEBATT: Svenska bostadspriser kan inte kollapsa

Den svenska bostadsmarknaden kan inte kollapsa som den amerikanska. Det auktionsförfarande som används vid 70 procent av all bostadsförsäljning i Sverige är överlägset den amerikanska försäljningsmodellen, skriver Carl Lagercrantz, Högskolemäklarföreningen på DI Debatt.

Bostadsmarknaden i Sverige kommer att klara sig mycket bättre än den i USA. Orsaken är att i Sverige fungerar prissättningen vid försäljning av bostäder så mycket bättre. I USA används den föråldrade "asking price"-metoden där det begärda priset anges med prutmån. I Sverige, framför allt i Stockholm, används i 70 procent av alla bostadsförsäljningar en förenklad variant av en metod som kallas "Swedish auction", en försäljningsauktion med flera rundor.

Jag var den förste, som 1982 avsiktligt gick ut med ett pris i underkant för att därigenom få i gång en stigande öppen budgivning. Jag har lagt ned 10 000 timmar på att få fram en formel för att räkna ut det optimala utropspriset, SOB, Suggested Opening Bid, och andra viktiga parametrar. Formelns innebörd är att marknadsföringen avpassas så att 50 budgivare uppnås. Då uppnås referenspriset 1,0. Men innan något bud inkommit är objektets relativa värde endast 0,5.

Halva slutpriset beror på själva objektets egenskaper och halva slutpriset på budgivarantalet. Formeln gäller såväl för den stora Djursholmsvillan som för den lilla bostadsrätten. Genom experiment har jag funnit att kvoten mellan slutpriset och det optimala utropspriset aldrig får vara mindre än 1,5 och helst bör vara mer än 2,2. Det är en viktig regel, speciellt om marknaden är på väg ned. På så sätt undviker man att slutpriserna – som i USA – faller mycket mer än som faktiskt är motiverat. "asking price" har en inbyggd risk för "fritt fall" redan vid en måttlig konjunkturnedgång.

Post- och telestyrelsens spektrumauktioner slutade på 42 gånger utropspriset. Den statliga fastighetsmäklarnämnden, FMN, har däremot varnat en mäklare som i snitt hade en slutpriskvot på 1,29. Det var för mycket, ansåg FMN.

Sverige borde värna om sin överlägsna prissättning på bostadsmarknaden. Det är viktigt att FMN upphör att kritisera Swedish auction-metoden. En "auktion är auktion" och Konsumentverket har på sidan 90 i "Marknadsföringslagen i praxis" slagit fast att slutpriset i auktioner inte behöver uppges i förväg. Riksdagen tillkännagav den 18 mars 1998 (LU 15) att mäklare ska ha högskoleutbildning och uttalade starkast möjliga kritik mot FMN. Det är tydligt att staten skyndsamt bör lägga ned FMN och överföra verksamheten till en gemensam myndighet för samtliga reglerade yrken, dit även värderarna bör räknas. Den nya myndigheten bör vila på "vetenskap och beprövad erfarenhet" enligt Nobelpristagaren och grundaren av modern auktionsteori William Vickrey och andra. Myndigheten bör bemannas med högskoleutbildade ekonomer. 2001 ägde knappt 5 procent av alla försäljningar i Storstockholm rum genom en "Swedish auction" eller liknande.

Numera står det "budstart" eller "utrop" i flertalet annonser. Marknaden står rustad att klara eventuella påfrestningar. Vid en komplett "Swedish auction" garanteras åtta annonser, sex timmars visning, 20 budgivare och tio dagars budgivning. Den förenklade versionen uppnår inte lika hög precision i prissättningen, men är ändock ojämförligt mycket bättre än en "Asking price"- försäljning. I genomsnitt uppnås 20 procent högre priser med "Swedish auction" än med "asking price", men för ett udda objekt har ett 78 procent högre pris noterats.

Det är därför oundvikligt att "Swedish auction" erövrar världens bostadsmarknader. Det ger Sverige goodwill. Auktion betyder öka, stegra på latin. 90 procent av budgivarna vill börja med ett lågt öppningsbud och göra försiktiga höjningar, när andra höjer buden. Skällsordet "lockpris" myntades 2003 av de komvuxutbildad mäklare, som endast såg till den egna timförtjänsten och ville tvinga alla att återgå till "asking price".

Eftersom "Swedish auction" kräver 60 arbetstimmar i stället för 15 för "asking price", måste antalet mäklare öka från 6 313 till 20 000. På mitt initiativ startade en högskoleutbildning 1992. Men för civilingenjörer, civilekonomer, jurister och högskolejournalister bör det räcka med fem veckors självstudier för behörighet. Komvuxmäklarna saknar den för bra objektbeskrivningar erforderliga utredarkompetensen och de bör degraderas till "försäljare" under en högskolemäklares ledning och kontroll. Vid skriftliga ensamrättsavtal är mäklaren skyldig uppdragsgivaren "trohet och lojalitet" och ska välja de för denne optimala metoderna. Det är självklart för de flesta, utom för komvuxmäklarna och för den statliga utredningen.

Carl Lagercrantz, civilingenjör, KTH, Högskolemäklarföreningen


Kommentera artikeln

I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB:s (”Ifrågasätt”) tjänst Ifrågasätt erbjuder Dagens industri möjligheten för läsare att kommentera vissa artiklar. Denna tjänst tillhandahålls således av Ifrågasätt som också är ansvarig för tjänsten. De kommentarer som Ifrågasätt tillgängliggör på tjänsten visas i anslutning till di.se. Dagens industri granskar inte kommentarerna i förväg. Kommentarerna omfattas inte av utgivaransvaret enligt yttrandefrihetsgrundlagen och de är inte heller en del av den grundlagsskyddade databasen di.se. Läs mer om kommentering här.

Vi använder cookies för att förbättra funktionaliteten på våra sajter, för att kunna rikta relevant innehåll och annonser till dig och för att vi ska kunna säkerställa att tjänsterna fungerar som de ska. Läs mer i vår cookiepolicy.
Läs mer

Det verkar som att du använder en annonsblockerare

Om du är prenumerant behöver du logga in för att fortsätta. Vill bli prenumerant kan du läsa Di Digitalt för 197 kr inkl. moms de första 3 månaderna.

  • Full tillgång till di.se med nyheter och analyser

  • Tillgång till över 1100 aktiekurser i realtid

  • Innehållet i alla Di:s appar, tjänster och nyhetsbrev

3 månader för
197 kr
Spara 1000 kr

Prenumerera

Redan prenumerant?