ANNONS:
Till Di.se
LÖRDAG 21 OKT Sveriges bästa finanssajt 2017
MENY
START DI TV BÖRS & MARKNAD
Start Analys Analys

Richard Bråse: Borally med plågsam baksmälla

Efter ett makalöst boprisrally framstår ränta på belåningseffekten som världens nionde underverk.
Tyvärr är den finansiella hävstången alltid skoningslös när marknaden till slut vänder.

Den som för fem år sedan gjorde slag i saken och köpte sig en bostad har lyckats med konststycket att på kort tid bo sig rik. Värdet på bostaden har ökat med drygt 60 procent, baserat på Valueguards bostadsindex. 60 procent är bra, men den som investerat på börsen har sett värdet på sin placering mer än fördubblas under perioden inklusive utdelningar. Ändå är det bostadsköparen och inte börsplaceraren som kan skratta högst och mest på vägen till banken.

Hemligheten är att medan börsplaceraren tjatat om ränta på ränta – ibland kallat världens åttonde underverk – har bostadsköparen, förmodligen utan närmare eftertanke, haft en ännu bättre avkastning på sitt kapital tack vare det som med lite travesti kan kallas ränta på belåningseffekten.

De bostadsköpare som gick in med maxbelåning, vilket innebär en kontantinsats på 15 procent, kan nu efter fem år summera en avkastning på 400 procent på det egna kapitalet. Det motsvarar en genomsnittlig årlig avkastning på 38 procent per år, vilket kan jämföras med de 16 procent per år som den obelånade börsinvesteraren har fått under samma period.

Både börsinvesteraren och bostadsköparen har de fallande räntorna att tacka för mycket. När aktieplacerarna antar att räntan långsiktigt kommer att vara på en lägre nivå, betyder det omvänt att framtida vinster blir mer värdefulla, vilket motiverar högre värderingar på bolagen. För bostadsköparen har den lägre räntenivån inneburit en möjlighet att dra på sig betydligt större skulder utan att för den skull spränga boendekalkylen. Konsekvensen har mycket riktigt varit stigande skuldsättning i förhållande till disponibel inkomst.

På bostadsmarknaden har effekterna av fallande räntor förstärkts av en period av lågt byggande parat med ökande befolkning. Efter flera decennier med fallande räntor lär det bli svårt för långräntorna att trenda särskilt mycket lägre. På knappt ett år har räntan på en svensk tioårig statsobligation gått från 0,2 till 0,9 procent. Samtidigt har antalet byggstarter exploderat och varje svensk småort med självaktning kan i dag stoltsera med åtminstone en byggkran. 

Enligt SCB ökade antalet byggstarter under första halvåret 2017 med 22 procent till 37.600 lägenheter. När de befintliga kraven på amortering och kontantinsats nu förväntas utökas med ett skuldkvotstak och fler politiker omfamnar iden om minskade ränteavdrag, ser det ut som bostadsutvecklarna bäddat för en utbudschock kommande år.

Bostadsskeptikerna fick vatten på sin kvarn när Hans Wallenstam i veckan meddelade att ett bostadsrättsprojekt omvandlas till hyresrätter efter att intresset varit för svalt. Hans Wallenstam tog över som vd för fastighetsbolaget han delar namn med vid bolagsstämman 1991. Tajmingen visade sig urusel när Sverige slungades in i en djup ekonomisk kris som blev särskilt blodig för fastighetsbolag.

Hans Wallenstam är en av få fastighetsinvesterare som inte bara upplevt 1990-talskrisen, utan också lyckades överleva den. Det var ingen dans på rosor och det dröjde till 1996 innan Wallenstam kunde rapportera ett positivt förvaltningsresultat för första gången under 1990-talet. Det har satt avtryck. Under senaste åren har Wallenstam valt en försiktigare väg med inriktning främst mot hyresrätter i Göteborg och Stockholm, med vetskapen om att ett högre risktagande hade lönat sig mer i det korta perspektivet på börsen.

Investerarna har tagit det säkra före det osäkra med de börsnoterade bostadsutvecklarna. Under de senaste sex månaderna har bolagen i snitt fallit med 25 procent. Tyngst har det gått för Tobin som mer än halverats under perioden. En faktor som troligen bidragit till raset på slutet är att dotterbolaget Mariefjärd begärt ändringar i villkoren för sitt obligationslån.

JM är börsens största renodlade bostadsutvecklare och väger in med ett börsvärde på 17 miljarder kronor efter att ha backat med närmare 30 procent sedan aktien nådde nytt årshögsta i våras. Sedan dess har bolagets näst största ägare Obos hastigt och olustigt sålt av hela sitt innehav. Obos vd Daniel Kjörberg Siraj förklarade i Di att man förberedde sig för en situation där mindre kapitalstarka aktörer skulle hamna i problem, vilket skulle öppna möjligheter att komma över byggrätter till intressanta priser.

Leker vi med tanken att bopriserna nu skulle falla lika mycket som JM:s aktie - eller som danska och amerikanska bopriser föll när de bubblorna punkterades för tio år sedan - skulle de som köpte sin bostad för fem år fortfarande ha dubblat sin kontantinsats.

Problemet ligger hos dem som köpt in på vad som kan vara boprisrallyts upplopp. För dem som köpt bostad med maxbelåning de senaste åren skulle den finansiella hävstångens grymma baksida göra sig påmind och utradera mer än hela det egna kapitalet vid ett kraftigt prisfall.

Det svårt att se en bopriskrasch så länge ekonomin går på högvarv. Å andra sidan är det svårt att se en ordnad desarmering av bobubblan där priserna under lång tid stiger i lägre takt än inkomsterna. Jämfört med aktier är bostäder extremt illikvida och bara en liten del byter händer under ett år. Skulle konjunkturen vända skarpt kommer prisbilden definieras av dem som verkligen behöver sälja. 

Tyck till