ANNONS:
Till Di.se
Börs & Marknad Ledare Di TV Bil Podd Di Weekend Di Digital Dagens tidning Jobb
Meny
Start Opinion Debatt

Jan Jörnmark: Nya lagar vägen framåt för bostadsmarknaden

  • TILL SLUT. Det är nödvändigt att inse att resterna av hyresregleringen aldrig kommer att försvinna, skriver Jan Jörnmark. Foto: Hasse Holmberg

DEBATT DEL FYRA. Den avslutande delen i artikelserien om den svenska bostadsmarknaden handlar om framtiden. Först måste vi erkänna att ”bostadsbristen” är ett efterfrågeöverskott på en viss typ av mycket lågt prissatta centrala lägenheter, skriver Jan Jörnmark.

Svensk bostadspolitik har under 2000-talet karaktäriserats av att man utvecklat en parallell oförmåga att hantera vare sig hyresregleringen eller innerstadsutvecklingen. Som en följd av detta dubbla misslyckande byggs det nu upp ett allt starkare tryck för att formulera byggandet i kvantitativa mål i stället för att bygga vidare på de goda resultat som faktiskt har uppnåtts.

Det som pågår är kulmen på en lång och paradoxal process. Under snart fem decennier har alltmer välfungerande marknader löst de allra flesta svenskars bostadssituation. Marknaderna har inte bara blivit fler, de har dessutom karaktäriserats av en växande flexibilitet och transparens. Dessutom har de gjort det möjligt att återskapa oerhörda värden i våra tidigare svårt förfallna innerstäder.

En kvadratmeter bostadsyta i Stockholm kostade i mitten av 1970-talet 5.000 kronor i dagens penningvärde. Givet en prisökning på 70.000 kronor per kvadrat på 200.000 lägenheter med en snittyta på 70 kvadrat innebär det att det har skapats värden för nästan exakt 1.000 miljarder kronor. De positiva effekterna för sysselsättning och svensk ekonomi verkar i det närmaste omöjliga att mäta.

Det som hänt ska ses i perspektiv av den desperata situation som rådde i början av 1970-talet när ”miljonprogrammet” kollapsade samtidigt som Klararivningarna polariserade opinionsbildningen. Det vi då stod med var ett monumentalt misslyckande, där vi hade lyckats ödelägga stadskärnorna samtidigt som det byggts tiotusentals lägenheter som stod tomma i snabbt uppförda och oattraktiva stadsdelar.

Hela den katastrofala processen hade sedan avslutats med ett utspritt villa-sprawl av värsta amerikanska modell. De nya villamarknaderna skapade i nästa steg ett utbudsöverskott som ledde till att hyresregleringen blev kvar i form av en restriktiv tolkning av bruksvärdesprincipen. Kostnaderna för alla misslyckande togs sedan via olika subventioner, vilket öppnade ett svart hål i statsbudgeten.

I den allmänna debatten har sedan de tomma bostadsområdena som skapade den perfekta arkitekturen för ett halvsekel av växande segregation och utanförskap kommit att beskrivits som en ”framgång” som ”byggde bort bostadsbristen”, medan de fungerande marknaderna har kommit att anses som det stora problemet som behöver saneras och begränsas. Frågan är om ens George Orwell hade trott att en sådan historieskrivning var möjlig.

Självklart finns det en väg framåt, men då måste vi först erkänna att ”bostadsbristen” är ett efterfrågeöverskott på en viss typ av mycket lågt prissatta centrala lägenheter. Vi behöver också förstå grunden för bostadsrätternas enorma framgångar: de är helt enkelt den logiska följden av hyresregleringen.

Det som behövs för att stötta denna bostadsform i framtiden är inte stenhårda regleringar som inskränker vare sig brukarnas tillgång till lånemarknaden eller deras möjligheter att sköta fastigheterna. Det som behövs är snarare utvidgade former av kooperativt sparande för att hjälpa fler grupper in på marknaden.

På samma sätt är det nödvändigt att inse att resterna av hyresregleringen aldrig kommer att försvinna. Bättre än att i oändlighet fortsätta att diskutera en icke-fråga är i så fall att hitta former för att överföra de sista centrala hyresrätterna till den fungerande bostadsrättsmarknaden. Det skulle också mildra de enorma och svårbegripliga ”orättvisor” som uppstått när grannarna i fastigheten bredvid plötsligt blivit mångmiljonärer medan andra bara har rätten att fortsätta att betala hyra till en värd som varje år höjer hyran med ytterligare några procent.

Om vi på det sättet accepterar att problemen på marknaden inte är generella utan berör särskilt utsatta grupper kan man också på allvar diskutera hur ”Affordable Housing” kan genomföras i Sverige. Men då behöver vi en lagstiftning om hur det ska genomföras, inte att man försöker uppfinna hjulet i varje ny byggprocess.

På samma sätt behöver bygglagstiftningen reformeras. Utgångspunkten för en sådan förändring borde vara att vår nuvarande lagstiftning är resultatet av en ekonomisk verklighet som för länge sedan förändrats. Det har i vissa delar förvandlat den till en parodi, där poetiska formuleringar om utsikten från Skogskyrkogården kan eliminera tusentals lägenheter och miljardvärden.

Den andra – och tyvärr troligare – möjligheten är att vi fortsätter som i dag. Vi undviker då att erkänna både de funktionalistiska misstagen och bruksvärdesregleringens effekter. Det innebär i så fall att vi bygger nya – och dessutom dyra – hyreslägenheter efter samma mönster som vi gjorde i slutet på 1960-talet. Rent praktiskt kommer sannolikt många kommuner att få gå in och ta över det ekonomiska ansvaret för områdena genom att garantera eller betala hyrorna.

De ständiga omvärderingar av det existerande beståndet som har pågått ända sedan 1970 kommer också att fortsätta. De spännande faktorerna den här gången blir de begagnade villorna och det gamla miljonprogrammet. Villorna i halvattraktiva lägen kommer sannolikt att värderas upp, men jag tror att dynamiken i många illa sedda äldre flerfamiljshusområden kan bli ännu större.

Många sådana områden har fram tills i dag skötts av ointresserade hyresvärdar, men det förändras nu. De nya aktörer som kommit in genomför rullande renoveringar och höjer sedan hyrorna på ett relativt moderat sätt. Det innebär att dessa lägenheter i nästa steg blir mycket attraktiva jämfört med nyproduktionen. Många av ”miljonprogramsområdena” ligger dessutom i lägen som hunnit bli betydligt mer attraktiva.

Det som däremot inte kommer att förändras är den svenska debatten om stadsförnyelse. Den kommer att behålla sin stadsfientliga grundton, vilket kombineras med en helt frånvarande analys av de ekonomiska förutsättningar som styr efterfrågan.

I grund och botten är det denna osannolika förmåga att fortsätta en skendiskussion in i oändligheten som gör att risken nu är stor att vi en gång till bygger isolerade bostadsenklaver som var färdigdesignade för segregation redan på ritbordet.

Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia

 

Läs Jan Jörnmarks första artikel här.

Tyck till