ANNONS:
Till Di.se
Start Nyheter

"Värdeökningstiderna på fastigheter tror jag är borta"

  • Hans Wallenstam, vd för Wallenstam AB.

Det byggs så det knakar i Sverige och bostadspriserna rusar samtidigt som varningssignalerna duggar allt tätare. Hur orolig ska man vara?
Enligt Hans Wallenstam som har varit fastighets-vd i 26 år är värdeökningstiderna på fastigheter redan förbi.

Du har varit försiktig till fastighetsmarknaden ett tag nu men i årsredovisningen skrev du ”Allt sammantaget gör att 2016 var ett mycket bra år för bolaget – men 2017 har förutsättningar att se än bättre ut!” Har du svängt och blivit positiv igen?
"Nej, då tänker jag inte på fastighetsmarknaden utan på att vi har chans att producera ännu mer hyresrätter i år. De generella värdeökningstiderna på fastigheter tror jag är borta. Det kanske kan hålla i sig något kvartal eller så, men ska vi ha värdeökningar i vårt bestånd måste vi skapa det själva. Det kan vi göra genom en kostnadseffektiv nyproduktion och arbeta med renovering och modernisering av våra kommersiella fastigheter."

Du köpte ju nyligen mycket aktier i Wallenstam så för den verkar du inte vara orolig? 
"Jag köper hela tiden för jag tycker ju fortfarande att det är en billig aktie. Wallenstam är en värdemaskin över tid. När vi träffar internationella investerare brukar de alltid säga – det här är en spännande aktie, men lite dyr. Sen kommer vi tillbaka ett år senare så har den gått upp 10 procent och då är den fortfarande spännande men lite dyr."

Säg att jag har ärvt pengar och inte vill ha dem på bankkontot med noll procents ränta. Är det vettigt att köpa en fastighet nu eller har tåget gått?
"Om du inte ska arbeta i fastigheten utan ska ha den som en pensionsförsäkring hade jag hellre köpt Wallenstamaktier. Jag hade överlåtit hela driften till en professionell aktör som bara håller på med fastigheter. På köpet får du värdet av att nya fastigheter adderas. Det är också risker med att äga bara ett hus så jag hade nog gått på en riskspridning genom att köpa fastighetsaktier som jag tror på. En bostadsfastighet som nu är till salu här i Göteborg avkastar 1,25 procent. Det är bättre än noll på banken, men får du en vattenskada så är den procenten borta."

En kompis startade företag inom WAP-teknik 1999 och nu utvecklar han i stället bostäder i Stockholm. Det verkar vara det hetaste man kan göra nu och här är försiktiga Wallenstam. Är inte marknaden överhettad?
"Det var roligt för det var faktiskt någon som föreslog det då 1999 att vi skulle byta namn till WAP – Wallenstam Properties. När alla sysslar med det och man ser att räntorna är nedskruvade i botten så borde riskerna vara större än möjligheterna. Men man måste skilja på affärsidén mellan olika bolag. Det är jätteviktigt. Jag säger inte att det är fel, men de som kommer in nu är riskerna oändligt mer differentierade jämfört med oss. Det är ju många nu som håller på med bostadsutveckling där man säljer och tar hem vinsten. Men vi arbetar inte så utan vi bygger för oss själva för vi ska ju äga huset och får resultatet under många år."

Du köpte mycket fastigheter i Stockholm på 1990-talet. Vad tycker du om priserna nu?
"Vi trodde att vi nått toppen när vi fick 200.000 per kvadratmeter för penthousevåningarna på Grev Turegatan på Östermalm i 2013, men det har ju slagits med råge. Någon gång måste det ta stopp och det är väl inte omöjligt att vi är väldigt nära där. Men sedan är det ju så att det finns så mycket pengar i samhället där många tjänat mycket. Köparna har blivit starkare. Nu kommer det att färdigställas mycket bostadsrätter i Stockholms ytterstad i år och nästa år och vi får se hur marknaden tål det."

Vad är det som utlöser nästa kris tror du?
"Historiskt har det varit något som ingen har tänkt på som har varit den utlösande faktorn. Men en väpnad konflikt med Nordkorea eller terrorism skulle kunna vara det. Hur mycket man än funderar kommer man inte på det. Det gäller att bara rigga sig så mycket som möjligt och riskminimera. Att den kommer är jag helt säker på men vilken tidshorisont om det är en månad eller tio år det vågar jag inte säga. Under 90-talskrisen var det läge, läge och läge som gällde när det small och därför har jag försökt positionera bolaget för det."

Ni har flera tillgängliga hyresrätter. I Stockholm fanns till exempel en fyra i Barkarby för 15.000 kronor i månaden och i Uppsala en fyra för 14.000 kronor. För att kunna betala de hyrorna måste ofta två personer ha jobb med bra inkomst. Var ska alla de bo som inte har råd med det?
"Den största sociala insatsen vi kan göra är att bygga hyresrätter. Sen är nästa problematik att alla inte har råd men vi kan inte ta den rollen att lösa det. Jag tycker att i stället för att ge investeringsbidrag till oss byggare, som inte vill ha det, borde man ge riktat stöd till de som inte har råd. Med nuvarande system kommer det bara byggas smålägenheter på orter där marknaden redan är i balans eftersom det ger bidrag."

Ni bygger ofta på tomträtt, alltså där ni hyr mark av kommunen. Mark tillverkas ju inte mer medan byggnaden skrivs av. Varför äger ni inte marken, ni som är långsiktiga?
"Stockholms kommun har bestämt att om det byggs hyresrätt är det tomträtt som gäller och är det bostadsrätt så säljer de marken. I Göteborg är det samma. Vi skulle klart hellre vilja äga marken, men vi ser inte det som ett problem. Banken ser ingen skillnad på det och det finns en tydlig lagstiftning när man kan höja arrendet. Utlänningar ser det dock ofta som ett problem, vilket kommer av den anglosaxiska synen att man ska äga sin mark."

Det byggs väldigt mycket nu, men många hus ser nästan lika ut, lite som lådor med balkonger på. Finns det inte en risk att samma kritik kommer att riktas mot de här husen som mot miljonprogrammen?
"Det är en risk som är väldigt stor. Risken när det byggs mycket är att det blir slentrianmässigt. Men det beror väldigt mycket på vilken karaktär av byggare du är. Är du en ny bostadsrättsutvecklare struntar du i det här. Du bygger så bra som möjligt och sedan går du till nästa projekt. Vi däremot bygger huset och behåller det och ska vara stolta över det i många år. Utmaningen är att bygga hus som folk vill ha och samtidigt ha ekonomin med sig."

Ni har en värdetillväxt på i snitt 30–40 procent per investerad krona i er nyproduktion. Kan det verkligen fortsätta?
"Jag räknar med att det här fortsätter och det beror på att vi är enormt kostnadseffektiva i vår nyproduktion i dag. De stora drakarna kommer aldrig att komma ifatt oss. Vi startade i så god tid – i början på 2000-talet – att vi fick partners och inte minst egen personal som är enormt driven. Det är viktigt, för i dag får du inte tag i personal. Bara att få en kökstillverkare att sälja direkt till oss tog tre år och då kunde vi spara hälften av kostnaden."

Ni säger att ni alltid bygger på en avkastning på 7 procent. Men sedan när ni marknadsvärderar huset är avkastningen kanske 3,5 procent. Hur hänger det här ihop?
"Säg att du bor hemma och dina föräldrar har en stor tomt. Du får möjlighet att stycka av den och tar ledigt två år och bygger ett hus på den med hjälp av någon kompis som är hantverkare. Det kostar dig 1 miljon kronor och sedan kommer värderaren och säger att det är värt 2 miljoner för att marknaden är bra. Det är inte svårare än bygga sin egen villa med sin egen arbetsinsats. Men säg att du är vd, som jag, och vill ha ett flott hus. Du åker ut och köper en strandtomt svindyrt och anlitar en fräck arkitekt. När du är klar har din kostnad blivit 60 miljoner kronor inklusive marken. Men sedan kommer mäklaren och säger att den här kåken inte är värd mer än 30 miljoner. Det är olika typer av beställare helt enkelt."

Om man tar Wallenstams driftnetto på 1,2 miljarder kronor de senaste tolv månaderna genom fastighetsvärdet på 37 miljarder får man en avkastning på 3,2 procent. Är risken i Wallenstam hög för att avkastningen i beståndet är låg?
"Det viktigaste av allt är vilka fastigheter du äger. Börjar du titta på kassaflöde ska du inte ha de fastigheter vi har utan då ska du äga i mindre orter. Blir det skakigt går priserna inte bara ned på mindre orter utan fastigheterna blir osäljbara. Då söker man sig till riskfria projekt och det är fortfarande bostäder i storstäderna. Du har inga problem att hyra ut, du har en säker drift över tid och en tillgång som går att sälja om det skulle behövas. Det är inte låg avkastning av en slump. Vi är dessutom långt från marknadshyror på våra bostäder. Inte ens på vår nyproduktion är det marknadshyror utan vi skulle kunna ta ut mer."

Om du måste välja, var skulle du köpa en bostadsrätt till dina barn och behålla den i 20 år, i Stockholm eller i Göteborg?
"Stockholm är och förblir nummer ett och Göteborg är och förblir nummer två. Måste jag välja blir det Stockholm. Det är och förblir den stabilaste fastighetsmarknaden över tiden."

Tyck till