ANNONS:
Till Di.se
Di:s guide till bostadsmarknaden

Undvik fällorna – så kollar du upp bostadsrättsföreningen innan köpet

  • Arturo Arques, privatekonom på Swedbank. Foto: TT; Claes-Göran Flinck

För många är bostaden ens största investering i livet. Men när det gäller köp av bostadsrätt har långtifrån alla gjort en grundläggande koll på bostadsrättsföreningen. Här är checklistan som ska hindra dig från att snubbla i fällorna.

När mäklare säljer en bostadsrätt heter det ofta i prospektet att bostadsrättsföreningen har en ”stabil och bra ekonomi” – något som egentligen inte betyder något. Mäklare tar inget ansvar för att bostadsköparen ska förstå riskerna som kan finnas i en specifik förening. Inte heller banken gör en omfattande koll av bostadsrättsföreningen – utan det är upp till bostadsköparen att bilda sig en korrekt uppfattning om en förenings ekonomi.

”Det finns många dolda fällor bland bostadsrättsföreningarna och det finns många föreningar som har en dålig ekonomi, till och med i dag när räntan är superlåg”, säger Arturo Arques, privatekonom på Swedbank.

Informationen som krävs för att göra en bedömning av en förenings ekonomi finns i årsredovisningen – men få bostadsköpare klarar av att läsa en årsredovisning och reda ut vad som egentligen står i den.

Arturo Arques har i flera decennier suttit i styrelsen i bostadsrättsföreningar där han själv har bott och har med hjälp av de erfarenheterna tagit fram en checklista för att kolla en bostadsrättsförenings ekonomi.

Bostadsrättsföreningens skuldsättning är kanske den största fällan. I dagens ränteläge är föreningens skulder lätta att dölja men med en högre ränta blir läget annorlunda.

”Det räcker med att räntan tickar upp enstaka procentenheter för att många bostadsrättsföreningar ska få problem och i slutänden tvingas höja månadsavgifter för de boende. Utöver det innebär en högre ränta självklart också högre kostnader på de egna, ofta stora, lånen som de boende har”, säger Arturo Arques.

Din andel av bostadsrättsföreningens lån kan räknas ut genom att multiplicera lägenhetens andelstal med bostadsrättsföreningens lån (andelstalet är lägenhetens andel av bostadsrättsföreningen). Om du sedan dividerar lägenhetens andel av föreningens lån med lägenhetens boyta får du din andel av föreningens lån per kvm.

”Det händer tyvärr alldeles för ofta att jag stöter på personer som har lägenheter vars andel av föreningens skulder uppgår till över 10.000 kronor per kvadratmeter, vilket är väldigt högt, utan att de vet om det.”

Det går att räkna på hur mycket månadsavgiften stiger om räntan går upp med en procentenhet. Det görs genom att multiplicera lägenhetens andelstal med bostadsrättsföreningens lån, och sedan multiplicera med en procent och dividera med tolv.

Om en förening saknar skulder kan det bero på att föreningen har många år på nacken. Därmed kan det vara lämpligt att fråga styrelsen om eventuella renoveringar som stambyten och fasadputs och huruvida pengar finns avsatta till det. De flesta bostadsrättsföreningar har nämligen ett lågt eller obefintligt sparande trots det låga ränteläget.

Hitta lägsta boräntan just nu: Jämför här (extern tjänst)

”Föreningens sparande är tänkt att täcka slitaget av föreningens byggnadskomponenter. Sparar föreningen inget kommer den att tvingas att låna pengar, något som på lång sikt blir mer kostsamt”, säger Arturo Arques.

”Många nya bostadsrättsföreningar sparar väldigt lite eller inget alls eftersom det finns ett intresse att hålla avgifterna på en så låg nivå som möjligt eftersom det ger dyrare lägenheter.”

En annan dold fälla är bostadsrättsföreningens avskrivningar. Bokföringsmässigt ska en förenings tillgångar skrivas av i takt med att de slits.

”Dagens avskrivningar i bostadsrättsföreningar redovisar ofta inte det verkliga slitaget. Alla vet att en hängränna endast håller i drygt 30 år. Ändå finns det föreningar som har en avskrivningstid på 100 år på hängrännor”, säger Arturo Arques.

Varför är det så?
”Ibland är det okunskap. Men det finns också starka ekonomiska intressen från de som bygger bostadsrätter att hålla nere månadsavgifterna så mycket som möjligt i en ny förening.”

Om exempelvis fastighetens hiss måste bytas ut innan den är avskriven blir det alltså bokföringsmässigt en dubbelsmäll då föreningen tvingas ta kostnaden för den icke avskrivna hissen och den nya hissen.

Checklistan inför bostadsrättsköpet

Är bostadsrättsföreningens fastighet fullvärdeförsäkrad?

Det är viktigt att föreningen har rätt försäkring, till exempel att försäkringen omfattar alla byggnadskomponenter. Med tiden kan nya byggnader tillkommit eller fler tvättstugor. Föreningen kan också ha byggt en ny värmeanläggning. Då är det viktigt att se till att försäkringen omfattar även detta.

Har bostadsrättsföreningen en ansvarsförsäkring för styrelsen?

Om bostadsrättsföreningens styrelse missköter sig på något sätt är försäkringen ett skydd mot skadeståndsanspråk från tredjeman.

Äger bostadsrättsföreningen marken?

Om föreningen äger marken är det en värdefull tillgång. På heta bostadsmarknader, som till exempel i Stockholms innerstad, kan marken ha ett högre värde än fastigheten.

Har föreningen tomträtt? Om ja, när ska tomträttsavgälden omförhandlas?

Om föreningen har tomträtt omförhandlas den så kallade tomträttsavgälden, det vill säga avgiften som bostadsrättsföreningen betalar till kommunen, med jämna mellanrum. På platser där marken är väldigt värdefull, till exempel Stockholms innerstad, kan det leda till plötsliga höjningar av avgiften.

Vilket år bildades bostadsrättsföreningen?

Värdeår är ett årtal fastställt vid fastighetstaxering med ledning av nybyggnadsår eller ombyggnadsår.

Vilket är lägenhetens andelstal?

Förenklat är det bostadsrättens andel av bostadsrättsföreningen. Talet ska redovisas i prospektet, oftast i procentform och med benämningen ägarandelstal. Gör om talet till decimalform för uträkningarna nedan, det vill säga 1 procent blir 0,01, 10 procent blir 0,1 och liknande.

Lägenhetens boyta är?

Uttrycks i kvadratmeter (kvm).

Finns en teknisk underhållsplan?

En plan som oftast upprättas med professionell hjälp där bostadsrättsföreningens underhåll och kostnaden för det kartläggs. Det finns inget krav på att styrelser ska dela med sig av underhållsplanen men om en sådan saknas eller om styrelsen vägrar att visa upp den är det att betrakta som en varningsklocka.

Lägenhets andel av föreningens lån, kr/kvm

Räknas ut genom att multiplicera lägenhetens andelstal med bostadsrättsföreningens lån dividerat med lägenhetens boyta.

Under 3.000 kr/kvm (låg), 3.000-6.000 kr/kvm (låg till måttlig), 6.000-9.000 kr/kvm (måttlig till hög), över 9.000 kr/kvm (hög).

Lägenhetens andel av bostadsrättsföreningens sparande, kr/kvm

Räknas ut genom att multiplicera lägenhetens andelstal med summan av bostadsrättsföreningens avskrivningar och årets resultat, dividerat med lägenhetens boyta.

Under 100 kr/kvm (låg), 100-150 kr/kvm (låg till måttlig), 150-200 kr/kvm (måttlig till hög), över 200 kr/kvm (hög).

Driftskostnad per kvm boyta, kr/kvm

Under 375 kr/kvm (låg), 375-450 kr/kvm (låg till måttlig), 450-550 kr/kvm (måttlig till hög), över 550 kr/kvm (hög).

Hur mycket stiger månadsavgiften om räntan stiger med en procentenhet? Kr/mån

Räknas ut genom att multiplicera lägenhetens andelstal med summan av bostadsrättsföreningens lån multiplicerat med en procent dividerat med tolv.

Årsavgift per kvm boyta, kr/kvm

Räknas ut genom att multiplicera månadsavgiften med tolv, dividerat med lägenhetens boyta.

Under 325 kr/kvm (låg), 325-650 kr/kvm (låg till måttlig), 650-900 kr/kvm (måttlig till hög), över 900 kr/kvm (hög).

Hur stor andel i procent av föreningens intäkter avser kommersiella lokaler?

Om bostadsrättsföreningen har en för hög andel intäkter från kommersiell verksamhet räknas föreningen som oäkta, något som avgörs av Skatteverket. Olika skatteregler gäller för äkta och oäkta föreningar och skattemässigt kan det vara en nackdel med en oäkta förening.

Oäkta bostadsrättsföreningar ligger ofta centralt i städer och har exempelvis affärer och restauranger eller en hög andel hyresgäster. Intäkterna från verksamheten subventionerar föreningen men om exempelvis restaurangen stänger igen och står outhyrd kan det innebära ett betydande intäktstapp för föreningen.

Mindre än 5 procent (låg), 5-15 procent (låg till måttlig), 15-25 procent (måttlig till hög), över 25 procent (hög).

Lägenhetens andel av föreningens resultat, kr/kvm

Räknas ut genom att multiplicera lägenhetens andelstal med bostadsrättsföreningens resultat, dividerat med lägenhetens boyta.

Lägenhetens andel av föreningens amorteringar, kr/kvm

Räknas ut genom att multiplicera lägenhetens andelstal med bostadsrättsföreningens amorteringar, dividerat med lägenhetens boyta.

Tyck till