ANNONS:
Till Di.se
Start Nyheter

Di:s Bostadsråd: Bygg billigare nu

  • BLICKAR FRAMÅT. Di:s Bostadsråd består av fem välmeriterade experter som träffas ett par gånger per år för att diskutera aktuella bostadsmarknadsfrågor. Hans Lind, professor i fastighetsekonomi var inte med vid fototillfället. Foto: Joey Abrait

I avsaknad av en bostadspolitik byggs det nu för många dyra bostadsrätter och för få hyresrätter med överkomliga hyror. Det kan leda till en minikrasch redan nästa år.
Di:s Bostadsråd saknar krafttag på en sjuk bostadsmarknad.

Med boprisökningar runt 8 procent i årstakt och fortsatt skuldökning hos hushållen är det en het bostadsmarknad som står i fokus när Di:s Bostadsråd träffas i slutet av maj.

Men enligt Borådets fem deltagare (professor Hans Lind svarade på diskussionsfrågorna i efterhand, Di:s anm) närmar vi oss en brytpunkt där priserna mattas av.

”Om bolåneräntan går upp till 3 procent, vilket kan ske inom två år, kommer det att bromsa priserna ordentligt”, säger Tor Borg, chefsekonom på SBAB.

Annika Winsth, chefsekonom på Nordea, hävdar att det räcker med stillastående boräntor för att påverka marknaden.

”Då uteblir den där extra skjutsen som fallande räntor ger”, säger hon.

Sälj fakturan till bäst pris. Starta ansökan här (extern tjänst)

Fokus på skuldsättningen och åtgärder som amorteringskrav och bolånetak har redan påverkat marknaden.

”Nu kanske vi får ytterligare en lånebegränsning vid årsskiftet. Omsättningen har gått ned och skulderna har stabiliserats eftersom hushållen är lyhörda. Det i kombination med ökat nybyggande gör att vi får en stabilisering av priserna”, säger Annika Winsth som tror att priserna därför kan öka eller minska med uppemot 5 procent.

Peter Wågström, vd för byggjätten NCC, tror också att de senaste årens byggboom får konsekvenser. Byggandet av 72 000 bostäder påbörjas under 2017, vilket är den högsta byggtakten sedan mitten av 1970-talet. I storstäderna ligger tonvikten på bostadsrätter.

”Jag tror att utbudet i nyproduktionen kommer att pressa priserna, det kommer ut för mycket i samma prisklass. Volymerna av exklusiva bostäder i attraktiva lägen drivs upp”, säger Peter Wågström.

”Senast 2018 får vi ett överutbud över en viss typ av bostäder. Vi har haft en hel del spekulationsköp där många riskerar att bränna sig”, säger han.

Tor Borg instämmer i att ökat byggande trycker ned priserna.

”I Örebro står priserna stilla efter en period med stor nyproduktion av bostäder. Däremot ökar priserna med 15 procent i årstakt i exempelvis Västerås och Eskilstuna, där man inte har byggt lika mycket”, säger han.

Anna Breman, chefsekonom på Swedbank, oroar sig inte för ett boprisfall.

”Även om boräntorna stiger något så klarar hushållen det utan problem.”

Hon pekar på att prisutvecklingen i Stockholm har stabiliserat sig runt 5 procent i årstakt, medan det är lite högre fart ute i andra delar av landet.

Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, varnar för att ett kommande prisfall på bostadsmarknaden kan komma plötsligt.

”Historien lär oss att kraschen alltid kommer på lite överraskande sätt. Den smyger på oss i backspegelns döda vinkel. Och börjar det väl uppstå förväntningar om prisfall kan det gå ganska snabbt nedåt, särskilt som Riksbankens räntevapen är förbrukat.”

”Jämför vi med produktionskostnader på en konkurrensmarknad skulle priserna behöva falla med 40–50 procent för att ligga i nivå med fundamenta. En äldre bostad i en förort borde kosta maximalt 20.000 kronor per kvadratmeter med det synsättet”, säger Hans Lind.

Flera medlemmar i Bostadsrådet ser problem med dagens byggboom.

”Det finns en stor risk att vi bygger för mycket och bygger fel. Vi måste bygga annat än dyra bostadsrätter. Det måste också byggas enklare boende, förskolor, skolor och äldreboende”, säger Annika Winsth.

Byggproffset Peter Wågström är bekymrad.

”På en överhettad byggmarknad får vi kvalitetsproblem, det börjar likna slutet på 1980-talet då man slet folk från gatan för att lyfta in dem på byggarbetsplatser”, säger han.

”Det är fel att maxa byggandet nu under fyra fem år. Ingen industri klarar av det, det blir dyrare och vi riskerar att få bostäder av sämre kvalitet.”

Bostadsrådet är också enigt i att det byggs alldeles för få hyreslägenheter med hyror som breda grupper skulle klara av. Ett problem är att många tvingas köpa bostäder vid fel tillfälle i livet.

”Det är inte rimligt att unga människor ska dra på sig stora skulder, det är ett samhällsproblem”, säger Annika Winsth.

”Ett annat problem är att Sverige får svårt att locka till sig forskare och annan välutbildad arbetskraft på grund av svårigheter att hitta en bostad.”

Anna Breman varnar för att bostadsbristen får allvarliga effekter.

”Det är direkt farligt för tillväxten i landet. Det är också skadligt för rörligheten på arbetsmarknaden och företagens möjlighet att attrahera rätt kompentens”, säger hon.

”För 10–15 år sedan kunde unga hushåll att ta sig in på bostadsmarknaden i storstäderna. Med dagens priser är det nästan omöjligt”, säger Anna Breman.

Di:s Bostadsråd förordar starkare statlig styrning. Bostadsplaneringen måste lyftas till en nivå ovanför kommunerna, anser Annika Winsth.

Enligt Peter Wågström gör kommunerna också en strikt ekonomisk kalkyl.

”Kommunerna fick köpa mark billigt på 1960-talet, nu tar de hem vinsterna när marken säljs dyrt till byggare av bostadsrätter”, säger han.

Peter Wågström rekommenderar svenska politiker att göra en studieresa österut.

”I Finland tas politiska beslut för varje område och kvarter, det ger en mix av bostäder inom olika prisklasser och äganderättsformer”, säger han.

De hyreskontrollerade bostäderna i Finland får statliga subventioner och kommuner som satsar på bostadsbyggande får bidrag till infrastruktur.

Enligt Hans Lind är politikernas utmaning att växla över till ett byggande av bostäder som passar grupper med lägre inkomster.

”Stat, kommuner och branschen behöver sätta sig ned och diskutera hur detta ska kunna ske”, säger han.

Ingen i Bostadsrådet är förvånad över att bostadspolitiken har gått i stå efter att samtalen över partigränserna upphörde. Förhoppningarna om bostadsreformer före valet är små.

”Vi har hamnat i en situation där alla skyller på alla och ingen tar helhetsansvar. Till skillnad från en finanskris smyger en bostadskris sig på långsamt, vilket gör det lättare för politiker att undvika att ta tag i frågorna”, säger Annika Winsth.

Vad säger ni om EU-kommissionens kritik av den svenska bostadsmarknaden, där EU bland annat vill se minskade ränteavdrag och införande av fastighetsskatt för att komma till rätta med växande skulder?
”I ganska skarpa formuleringar har det här legat som en rekommendation från EU-kommissionen sedan 2011, men ändå har inget väsentligt skett”, konstaterar Anna Breman.

Annika Winsth varnar för konsekvenserna av att inget görs.

”Nu bygger vi upp ett berg med spänningar. Bostadsmarknaden är en, vilken riskerar att sluta i ett allt för brant fall. Det tar tid att återhämta, men framför allt kostar det för de som drabbas”, säger hon.

Tor Borg menar att de flesta politiker inser problemen.

”Alla vet att vi borde ändra på hyresregleringen, ändra på plan- och byggregler samt skatteväxla så att man beskattar boende mer och beståndet mindre. Dilemmat är att det är rätt impopulära åtgärder och inget man vinner val på”, säger han.

”Kan man utnyttja beståndet vore det bra. Bara 7 procent hyr i dag ut hela eller delar av sin bostad. Höjs det bara med någon procentenhet motsvarar det ett års byggande”, säger Tor Borg.

Anna Breman vill se ökad rotation.

”Jag vill se att äldre får bättre förutsättningar för att flytta från stora bostäder. Det vore bra för att få i gång flyttkedjorna”, säger hon.

Bostadsrådet varnar för den ökande segregationen i bostadskrisen spår.

”Vi skapar kluster med samma inkomstgrupper och får inte en mix i bostadsområden. Nu byggs det bara för grupper som har pengar”, säger Peter Wågström.

Annika Winsth har en fråga till Bostadsrådets byggare: Går det inte att bygga billigare?

”Jo, men vi behöver en bra och enhetlig byggstandard för att kunna sänka byggkostnaderna. Vi har utvecklat hus tillsammans med Sveriges Kommuner och Landsting där vi kan bygga till cirka halva kostnaden jämfört med vad det kostar att producera en bostadsrätt i norra Djurgårdsstaden”, säger Peter Wågström.

”Däremot går det inte att kombinera unikt ritade hus med låga kostnader, det går inte ihop”, säger han.

Tyck till