ANNONS:
Till Di.se
Brexit

Brexit bromsar byggandet

  • OSTADIGT. Londons fastighetsmarknad vände nedåt redan förra året. Efter brexitbeskedet har prisraset accelererat och många planerade byggen har blåsts av. Foto: Jack Mikrut

  • SER KLAR AVMATTNING. Linus Forsberg, partner på Londonbaserade investeringsbolaget Trinova, har fått uppleva hur lämnasidans vinst har chockat fastighetsmarknaden. ”Det är mycket till salu och mycket som inte säljs”, säger han. Foto: Jack Mikrut

  • AVVAKTAR. Gerard Versteegh, ägare av fastighetsbolaget CEG, är skeptisk mot politikernas retorik. Foto: Jack Mikrut

  • FÖRSIKTIG. CG Pettersson, vd för fastighetsbolaget Redab undviker alltför centrala lägen. Foto: Jack Mikrut

Britternas brexitbeslut har skakat om fastighetsmarknaden i London, som var svajig redan före folkomröstningen.
”Det där bygget läggs i malpåse, det där går sakta och det där blir nog inte av”, säger fastighetsinvesteraren Linus Forsberg och pekar ut över London city.

Utsikten är strålande från toppen av ”The Gherkin” eller gurkan, landmärket som stjärnarkitekten Norman Foster ritade och Skanska byggde 2002–2004.

”Här är hjärtat av finansindustrin i London city”, säger Linus Forsberg, partner på Londonbaserade Trinova.

Han pekar på många lyftkranar och halvfärdiga byggen runt om.

”De har svårt att få hyresgäster. Alla har accepterat att hyrorna har toppat. I bästa fall får vi två år av osäkerhet efter att artikel 50 utlöses.”

Och i värsta fall?
”Det är det nog ingen som vet.”

Linus Forsberg säger att försäkringsbranschen var pressad redan före folkomröstningen och har flyttat arbetsplatser till städer med lägre hyror. Deras möjlighet att operera efter brexit är säker. Banksektorn ser inte heller bra ut med nollräntor och de strängare krav som regelverket Basel III för med sig.

”Priserna i London toppade sommaren 2015 och vände sedan nedåt. Nedåttrenden saktade av i februari 2016, eftersom få affärer gjordes. Alla räknade med att stannasidan skulle vinna.”

Lämnasidans vinst chockade marknaden.

”Direkt efter folkomröstningen blev det panik runt öppna fastighetsfonder. De hade en illusion av likviditet, men fastigheter är inte aktier. Alla de stora bolagen stängde sina fastighetsfonder och skrev ned värdet innan de öppnade igen. En del använder brexit som ursäkt för dåliga beslut som har tagits.”

Det gjorde att prisraset, som hade hejdats månaderna före folkomröstningen, ”superaccelererade”, enligt Linus Forsberg.

”Det är mycket till salu och mycket som inte säljs.”

Han berättar om två förhandlingar, där säljaren har tvingats sänka sitt bud med en fjärdedel utan att ha hittat någon köpare.

Den låga pundkursen gör att är främst är utländska köpare på marknaden.

”Det lockar investerare från Mellanöstern, Fjärran östern – och från Tyskland, där man har nollränta. Man får 7–8 procents avkastning, vilket är acceptabelt för den risken.”

Nedgången drabbar främst trendiga områden utanför city, tror Linus Forsberg.

”Staden går tillbaka mot kärnlägen och randlägen drabbas. It-sektorn, som har tagit en betydande del av de nya hyreskontrakt som har skrivits under de senaste tre åren, ser misstänkt överhettad ut.”

Prisnivån är intressant för Trinova.

”Vi ser möjligheter. Vi är inte benägna att ta risk utan att göra defensiva köp. Vi har köpt för 100 miljoner pund, knappt 1,1 miljarder kronor, i år till bra priser, både i London och större regionala städer.”

Linus Forsberg säger att Trinova bara köper fastigheter med starka hyresgäster och kontrakt som går in i nästa uppgång.

”Det är rimligt att anta att det blir återhämtning om fem till sex år.”

Trinova samtalar också om att bygga bostäder.

”London behöver 50.000 nya bostäder per år. Det är ett överutbud i de högre segmenten, där priserna har gått ned med 20–40 procent sedan toppen 2014. Men det är normala lägenheter som behövs.”

Linus Forsberg säger att Storbritannien behöver en mer professionell hyresmarknad.

”De flesta lägenheter, kanske 90 procent, ägs av personer som hyr ut en eller två lägenheter.”

Han räknar med att London blir kvar som finanscentrum, även om banksektorn är under enorm press.

”En del här kanske flyttar hem till Tyskland, Frankrike, Belgien eller Sverige, men de flesta vill vara kvar. Den absoluta majoriteten vill inte flytta till Frankfurt. Paris funkar inte med den höga skatten.”

Han anser också att utträdet kan vara bra för britterna på längre sikt.

”De tar kontroll över sina beslut, även om det är kortfristigt jobbigt. Bryssel är en dysfunktionell byråkratisk enhet som bara folk i Bryssel gillar. Det finns en misstro även i Frankrike och Tyskland mot EU. Det här tvingar fram en debatt.”

CG Pettersson, vd för fastighetsbolaget Redab, ser klara effekter av brexitbeslutet.

”Det är färre affärer än tidigare, och de stora affärerna rör sig långsammare.”

Han håller med Linus Forsberg om att de flesta köparna kommer från utlandet.

”Större kommersiella fastigheter är alltid valutadrivna. Eftersom det är stor rabatt i pundet tickar affärerna på.”

CG Pettersson har undvikit de dyraste lägena sedan han kom till London 1987.

”Jag ser city som en riskmarknad eftersom det bara är en sorts verksamhet där. Drabbas den finns ingen som kan fylla lokalerna. ”

Han tror mer på randområdena runt city.

”Prisskillnaden är inte logisk med tanke på att miljoner människor passerar varje dag för att ta sig till city.”

Han säger att utbudet för dyrare lägenheter har minskat rejält på grund av höjd stämpelskatt och brexitoro.

”Finansminister Philip Hammond sa förra veckan att BNP kan bromsa med 4 procent på grund av brexit. Folk frågar sig också om de klarar att köpa en lägenhet för en halv miljon pund.”

Vad får man för det?
”En tvårummare på 80–110 kvadrat med 45–50 minuter till Liverpool station eller London station.”

CG Pettersson köpte ett litet hus vid en sidogata till Sloane Square i stadsdelen Chelsea för motsvarande 3,3 miljoner kronor 1993. Nu är det värt över 40 Mkr.

”Det är konstigt när man tjänar mer pengar på att ligga och sova än på att arbeta.”

Gerard Versteegh, ägare av och ordförande för fastighetsbolaget CEG, också med kontor nära Sloane Square, är fortsatt avvaktande.

”Vi fattar bara investeringsbeslut om det är tillräckligt billigt för att kompensera för den politiska situationen”, säger han.

Sänk boendekostnaden: Jämför bolån här (extern tjänst)

Gerard Versteegh oroas av retoriken på den konservativa partikongressen förra veckan kring hård brexit, invandring och företagande.

”Man får hoppas att det bara var publikfrieri och inte allvarligt menat. Det är dessutom djupt olyckligt att Storbritannien inte har en fungerande opposition efter att Labour har slagit in på en linje som innebär självförintelse.”

Tyck till