Börs & Marknad Ledare Bil Play Podd Di Weekend Di Digital Dagens tidning Jobb
Meny
Start Opinion Debatt

Debatt: Bopriserna är farligt höga

  • Foto: Fredrik Persson

I dag presenterar EU-kommissionen sin landrapport om Sverige. Det svenska skattesystemet innehåller bland de starkaste incitamenten för bostadsägande i EU, vilket driver upp bostadspriserna, skriver Jens Matthiessen och Magnus Astberg, vid EU-kommissionens representation i Sverige.

EU-kommissionen anser att den främsta utmaningen för svensk ekonomi fortsatt är hushållens höga och stigande skuldsättning och att bostadsmarknaden fungerar dåligt. Till skillnad från i många andra medlemsländer har bostadspriserna i Sverige inte korrigerats.

Mycket tyder på att bostadspriserna är högre än vad som motiveras av fundamentala faktorer. Denna utveckling ökar risken för att en störning skulle kunna påverka bostadspriserna och därmed hushållens konsumtion negativt, vilket skulle kunna utlösa en allmän nedgång i ekonomin.

Detta är några av slutsatserna i den landrapport som EU-kommissionen publicerar i dag. Rapporten innehåller annars en överlag positiv bedömning av Sverige. Vi lyfter fram att BNP-tillväxten är god, de offentliga finanserna förhållandevis hållbara och sysselsättningsgraden hög jämfört med övriga EU.

Men det finns också utmaningar: arbetslösheten bland lågutbildade ungdomar och utrikes födda är hög. Försämrade skolresultat kan urholka konkurrenskraft och innovationsförmåga. Det finns betydande behov av investeringar i infrastruktur, inte minst järnvägarna.

Det svenska skattesystemet innehåller bland de starkaste incitamenten för bostadsägande i EU, bland annat genom ränteavdragen, vilket driver upp bostadspriserna. Till skillnad från Sverige har ett flertal andra EU-länder med hög hushållsskuldsättning tagit steg för att avveckla eller begränsa möjligheterna till ränteavdrag eller höja fastighetsskatten. Detta gäller bland annat Danmark, Finland och Nederländerna.

Sveriges fastighetsbeskattning är mindre än hälften så hög än genomsnittet i EU. Låg och i många fall regressiv fastighetsbeskattning uppmuntrar investeringar i dyrare bostäder.

Dessutom begränsar transaktionsskatten på reavinster från fastighetsförsäljning utrymmet för en mer effektiv användning av det befintliga bostadsbeståndet. Reavinstskatten kan motverka försäljning av bostäder – särskilt för att flytta till en mindre och billigare bostad.

De stigande bostadspriserna har i sin tur ökat hushållens skuldsättning, som redan är hög och växer snabbare än i övriga EU. Även om hushållens totala tillgångar är höga och de disponibla inkomsterna har ökat, är hushållen mer utsatta än tidigare och nivån på hushållens skuldsättning utgör en risk för ekonomin.

Ineffektivitet och snedvridningar på bostadsmarknaden, särskilt i de större städerna, bidrar till bostadsbrist och stigande priser. Detta begränsar arbetskraftens rörlighet och drabbar inte minst socialt utsatta grupper. Utbudet av bostäder hålls tillbaka både av en ineffektiv användning av det befintliga beståndet och låga investeringar i nybyggnation.

Inte minst har kommunerna bristfälliga finansiella incitament att satsa på byggande och ta itu med bostadsbristen hos utsatta grupper. Konkurrensen i byggsektorn är förhållandevis låg och försvagas ytterligare av bristande transparens i den offentliga upphandlingen.

Handläggningen av planering och överklaganden är tidskrävande och komplicerad jämfört med andra EU-länder. Tiden för godkännande av nybyggnation har sjunkit från i genomsnitt 8–10 till 5–6 år, vilket dock fortfarande är längre än till exempel i Tyskland (tre år).

Trögrörligheten på hyresmarknaden beror främst på den omfattande hyresregleringen, vilken begränsar hyresmarknadens förmåga att minska trycket mot stigande bostadspriser och underlätta rörligheten på arbetsmarknaden.

Mer marknadsorienterade hyror skulle sannolikt öka såväl bostadsbeståndet som utbudet av hyresbostäder. Ytterligare förenkling av regelverket för andrahandsuthyrning skulle också göra fler bostäder tillgängliga.

Från EU-kommissionens sida analyserar vi nu de åtgärder som vidtas i Sverige: amorteringskrav på nya bolån som kommer att införas och vi följer också pågående politiska diskussioner om fastighetsbeskattningen. Förfarandena för planering av nybyggnation har förbättrats och överklagandeförfarandet har förkortats.

Dock har inget gjorts för att minska ränteavdraget eller reformera hyresmarknaden. Det krävs därför sannolikt mer insatser för att dämpa bostadsprisutvecklingen och hushållens skuldsättning.

Nästa steg blir nu att diskutera vår analys med berörda parter och intressenter i Sverige. Först därefter kommer ekonomiska rekommendationer att ges till Sverige – i mitten av maj.

Med analysen av Sverige och kunskapen om erfarenheter från andra EU-länder vill EU-kommissionen bidra till en stabil och gynnsam utveckling av Sveriges ekonomi – detta är viktigt för hela Europa.

Jens Matthiessen
Magnus Astberg
seniora ekonomiska rådgivare, EU-kommissionens representation i Sverige