Börs & Marknad Ledare Bil Play Podd Di Weekend Di Digital Dagens tidning Jobb
Meny
Start Nyheter

"Vi ska bli en av de största i Sverige"

  • Foto: Joey Abrait

Kungsleden har redan uppnått målen för 2017 som sattes upp hösten 2013. Nu finslipar vd:n Biljana Pehrsson på nästa steg. Fler köp av kontorsfastigheter i Stockholm ska göra fastighetsbolaget till ett av Sveriges största 2020.

Biljana Pehrsson städade ordentligt innan julledigheten. I december lade Kungsleden om sina fastighetslån, den sista domen i den segdragna skatteprocessen kunde läggas till handlingarna genom att bolaget betalade in 1,3 miljarder kronor till staten och de sista aktierna i byggbolaget Nordic Modular såldes till Ikea. Kungsleden tillträdde också kontorsfastigheterna på Gärdet och i Hammarby Sjöstad i Stockholm, som köptes för 3 miljarder kronor i en av bolagets största affärer hittills.

”Vi märkte under hösten att vi i förtid gick i mål med vår plan att nå ett fastighetsvärde på 25 miljarder kronor och 1 miljard kronor i förvaltningsresultat. Vi har också fått ned vår geografiska spridning från fastigheter i över 140 kommuner till att finnas i 69 kommuner i dag och även nått målet att över hälften av beståndet ska vara kontor.”

”Vi har därför gjort en ny affärsplan som heter Kungsleden 2020 som ska lanseras i samband med bokslutet (den 17 feb, Di:s anm). Men sammanfattningsvis kan man säga att vi tar vår strategi ett varv till och koncentrerar beståndet ännu mer, särskilt till Stockholm och storstadsregionerna. I dag står Stockholmsfastigheter för 42 procent av vår portfölj. Vi vill bli ännu större och ha en större andel kontor. Målet är att inom några år bli ett av Sveriges största fastighetsbolag.”

Om vi backar bandet till 2013 när du gick från att vara styrelseledamot till att bli vd och den nuvarande strategin antogs – vad grundades den på?
”Efter Lehmankraschen darrade den svenska fastighetsmarknaden. Vi såg en liten nedgång, men den blev kortvarig och inte särskilt stor. Men kraschen visade på hur svårt det är att köpa billigt och sälja dyrare, som ju var en av Kungsledens tidigare affärsidéer, när det inte finns likviditet i marknaden. Då satte vi ned foten och slutade med den förvärvsdrivna strategin för att bli en långsiktig utvecklare av kommersiella fastigheter i tillväxtområden. Fastigheter är ett mycket långsiktigt investeringsslag som ger en bra värdeökning på sikt om man underhåller och investerar.”

Nu ska ni koncentrera portföljen mer till storstadsområden och kontor. Varför då?

”Det är på kontor i tillväxtområden som efterfrågan på fastighetsmarknaden finns. Tittar man på hur det ser ut i fastighetsbranschen använder industrin allt mindre ytor, medan tjänstesektorn boomar. Allt som vi har gjort sedan 2013 har gått ut på att öka kvaliteten och minska risken i fastighetsportföljen. Det är jättetrevligt att ha en industrifastighet ute i landet som ger 8–9 procent i avkastning fram till den dagen då hyresgästen lämnar fastigheten för då sitter du där med 0 procent i avkastning. I dag köper vi finare moderna fastigheter till lägre avkastning, men framför allt mindre risk.”
Du säger att du tar ned risken. Men samtidigt koncentrerar du fastighetsbeståndet både geografiskt och typmässigt. Innebär det inte att risken delvis ökar?
”Om vi bara hade funnits på ett ställe med alla våra fastigheter hade risken ökat. Men nu finns vi på fem utvalda platser i Stockholm, ett område i Göteborg, två kluster i Malmö, två i Västerås och ett i Östersund.”

Innebär den lägre verksamhetsrisken att du samtidigt ökar den finansiella risken för att uppnå högre avkastning?

”Nej, i själva verket har vi även minskat den finansiella risken. Bolaget räntesäkrade olyckligtvis sina lån 2009, vilket gjorde att vi de senaste åren har betalat betydligt högre ränta än övriga fastighetsbolag. I början av 2015 betalade vi en snittränta på 5 procent. Det senaste året har vi tagit nya lån, löst gamla dyra lån och fått ned snitträntan från 5 till 2,8 procents ränta, samtidigt som löptiden på lånen nästan har fördubblats. Även när det gäller finansieringsarbetet har utgångspunkten varit att öka stabiliteten i bolaget.”

Du pratar om elva prioriterade områden, eller kluster som du väljer att kalla dem. Vad är meningen med att koncentrera fastigheterna?

”Om vi tar Kista, där vi är en stor fastighetsägare, har vi både A-, B- och C-lägen i området. Hyran i våra olika fastigheter varierar mellan 1 600–2 500 kronor per kvadratmeter och år. Variationen gör att vi kan hjälpa både företag som växer och vill flytta till större och finare lokaler och hjälpa företag som vill minska sina kostnader utan att behöva flytta till ett helt nytt område. Företag vill helst av allt sitta kvar i samma hus eller i varje fall i närheten av sina gamla lokaler. En annan fördel med att jobba med kluster är att fastighetsförvaltningen blir mer rationell.”

Vad kan ni göra inom fastighetsförvaltningen?
”Det finns mycket att göra i det lilla. Det kan vara så att vi inte behöver ta ut riktigt fulla hyran för en restauranglokal om det blir rätt gäst med rätt mat som gör övriga hyresgäster i området nöjda. Vi har i dag en vakans på 10 procent. Den ska vi ta ned till 7–8 procent på två tre års sikt.

Hur gör ni det?

”Vi har förstärkt vår förvaltningsorganisation med uthyrare och en uthyrningschef sedan den 1 januari. Det har vi aldrig haft förut. Jag tycker att det går att göra mycket på marknaden. Om du jämför Hemnet med hur kommersiella hyreslokaler för uthyrning ser ut på exempelvis Objektvision är annonserna mycket proffsigare på Hemnet. Vi har därför en ny policy som säger att lokalerna alltid måste vara i visningsbart skick. Det har inte alltid varit fallet när en lokal har stått tom i ett halvår.”

Apropå köpcentrum så har ni ett antal sådana också. Vad är strategin inom det området?
”Ja, vi har några få citygallerier kvar. Men på sikt ska vi inte äga dessa fastigheter. Köpcentrum kräver specialistkunskap och en egen ledning som jobbar med affären och våra köpcentrumfastigheter är för små för att vi ska bli riktigt rationella.”

Du siktar på att Kungsleden, med ett fastighetsvärde på 27 miljarder kronor, fram till 2020 ska bli ett av Sveriges största fastighetsbolag. I dag äger de största bolagen fastigheter för omkring 40 miljarder kronor, Hur ska du nå dit?

”Tillväxten ska främst ske i våra befintliga områden. Vi skulle gärna ha 100 000 kvadratmeter eller mer i varje kluster.” ”Vi tittar även på nya kluster. I dag har vi som sagt elva stycken, vi tror att vi kan komma upp till 15–20 som är intressanta ur ett tillväxtperspektiv. Det som är viktigt är att vi blir områdets största fastighetsägare. Vi vill inte vara trea eller fyra inom ett område.”

”När det gäller lokaltyp är vi intresserade av moderna kontor i bra lägen och till rätt hyra. Vi ska inte vara fastighetsbranschens Gucci och äga kontor inne i centrum som i dag hyrs ut för 5.000–6.000 kronor per kvadratmeter i månaden. Hos oss ska man kunna hyra jättefina lokaler till rätt hyra.”
”Ett tredje ben är att utveckla våra befintliga fastigheter. Ett bra exempel är hotellet som vi håller på att utveckla vid St Eriksplan i Stockholm.”

Vad har du gjort mer under dina drygt två år som vd?
”Ett väldigt viktigt jobb har varit att gå från att vara ett entreprenörsdrivet bolag till att få till en struktur med ordning och reda. Vi har gått igenom alla viktiga processer och sett till att genomföra en slags best practice i koncernen för att dra nytta av vad vissa delar i bolaget gör bättre än andra. Externt har fokus varit att föra ut budskapet om det nya Kungsleden och att bygga vårt varumärke.”

Vad tror du om fastighetsmarknaden?
”Jag tycker att det är en väldigt kluven bild. Vi lever i en tid av stor politisk oro med flyktingströmmar och krig och oroligheter även här hemma så man kan fråga sig vad som händer. Det är ena sidan. Sedan har vi Sverige med hög tillväxt och särskilt Stockholm som just nu växer snabbast i hela Europa. Det märker vi. Vakansgraden i Stockholm är på historiskt låga nivåer. Vi vet att marknaden är cyklisk. Men för oss är det viktigaste att vi bygger en fastighetsportfölj som håller över tiden. Kungsleden är ett mycket mer långsiktigt företag i dag.”

”Vi ska bli en av de största i Sverige”