Börs & Marknad Ledare Bil Play Podd Di Weekend Di Digital Dagens tidning Jobb
Meny
Start Nyheter

Nollräntan bäddar för högriskscenario

Riksbankens senaste räntesänkning banar väg för fortsatt skenande bostadspriser. Det menar professor Stellan Lundström som konstaterar att priserna i Stockholm niofaldigats sedan början på 90-talet.

”Man blir lite skraj. Nollränta gör att nästan alla bostadskalkyler går ihop. Även hushåll med två måttliga inkomster kan köpa dyra hus”, säger Stellan Lundström, professor i bygg- och fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan (KTH) i Stockholm.

Sedan vågen av räntesänkningar påbörjades 1993 har bostadspriserna i Stor-Stockholm niofaldigats från cirka 5.000 kronor till 45.000 kronor per kvadratmeter. Bara det senaste året har priserna stigit med 11 procent.

”Jag tror priserna fortsätter uppåt, utbudet är litet och bostäderna ligger ute till försäljningen allt kortare tid. Risken är att vi ser ytterligare en uppgång på 11 procent det kommande året”, säger Stellan Lundström.

Datumet alla minns från 90-talets bostadskris är onsdagen den 16 september 1992. Då höjde dåvarande riksbankschef Bengt Dennis marginalräntan till 500 procent för att försvara värdet på kronan. Åtgärden misslyckades, kronan släpptes fri och föll från cirka 5 kronor till 7-8 kronor mot dollarn.

Följande år, 1993, var traumatiskt för alla svenska bostadsägare. I Storstockholm hade exempelvis bostadsrättpriserna rasat från en nivå på 13.000-14.000 kronor per kvadratmeter i slutet av 80-talet, till cirka 5.000 kronor per kvadratmeter, enligt siffror från HSB. Kronan var svag och reporäntan låg på drygt 10 procent.

Sedan sänktes räntan stegvis till 7 procent i mitten av 1994, för att stegvis höjas till 9 procent fram till slutet av 1995. Under denna period stod bostadspriserna relativt stilla.

Men under 1996 sänktes räntan från 7 till 4 procent. 1999 låg räntan på 3 procent, men höjdes sedan till cirka 4 procent fram till slutet av 2002.

”Under slutet av 90-talet ser vi en tydlig korrelation mellan stigande bostadspriser och faktorer som förbättrad konjunktur, sänkta skatter, ökade reallöner och sänkt ränta”, säger Stellan Lundström.

Bopriserna exploderade mellan 1996 och 2000 och många började tala om en bubbla redan då. Kring millennieskiftet låg kvadratmeterpriserna i Storstockholm kring 20.000 kronor, vilket var nytt rekord. Priserna var sedan relativt stabila från 2000 - då it-bubblan sprack - och några år framöver.

Men under 2003 började Riksbanken sänka räntorna igen och i slutet av 2005 hade man nått en ny bottennivå på 1,5 procent. Bopriserna steg och spekulationerna om en bubbla tilltog återigen. Anmärkningsvärt var att priserna steg trots att Riksbanken, med Stefan Ingves som nytillträdd chef, började höja räntan från 2006 fram till slutet av 2008.

Innan Lehman Brothers konkurs i september 2008 låg reporäntan på hela 4,75 procent. Ändå låg priserna på bostadsrätter i Storstockholm en god bit över 30.000 kronor per kvadrat, vilket var nytt rekord.

”En stor del av förklaringen är att det byggdes relativt lite i Sverige. Det gjorde att bostadsmarknaden klarade finanskrisen relativt väl”, säger Stellan Lundgren.

I slutet av 2008 kollapsade börsen och skräcken spred sig även på bostadsmarknaden. Plötsligt började bankerna kräva att de som köpte nytt först skulle sälja sitt gamla – något som gjorde marknaden trögrörlig och panikartad. Priserna i Storstockholm föll ner mot 25.000 kronor per kvadrat under 2009, men studsade sedan snabbt tillbaka till följd av Riksbankens kraftiga räntesänkningar.

Under 2009 och 2010 låg räntan på 0,25 procent, en nivå som då var historiskt unikt låg. I dag framstår den i en annan dager. Trots att räntan höjdes till 2 procent under 2011 har den stegvis rullats tillbaka sedan dess fram till dagens nollränta.

Bostadspriserna har stigit i takt med att räntorna trappats ned de senaste tre åren. Snittpriset i Storstockholm ligger nu på rekordhöga 45.300 kronor per kvadratmeter, enligt Mäklarstatistik. Även villapriserna och lägenhetspriserna i hela landet handlas på rekordnivå.

Professor Stellan Lundström hart slutat använda ordet ”bubbla”. I dag talar han i stället om risker.

”Så småningom mattas prisuppgången av och vi kan till och med få fallande priser. Det skulle strypa konsumtionen direkt och få stora konsekvenser för ekonomin”, säger han.

Med en reporänta på noll är detta fortfarande ett scenario som ser ut att ligga en bra bit in i framtiden.