Vi varnade för knappt tre år sedan för att bostadsköparna sannolikt skulle få se det reala värdet på sina fastigheter falla på medellång sikt. Sedan dess har det reala priset också sjunkit något, i och med att de nominella priserna legat stilla i 2,5 år.
Vi hävdar att den processen kommer att fortsätta – i bästa fall. Alternativet är att priskorrigeringen kommer som ett kraftigt fall, vilket den alltså har gjort i de flesta andra länder.
Att chefsekonomerna ändå föreslår att nu avskaffa eller reducera ränteavdraget beror sannolikt på att de inte tror att priserna kommer att falla realt. Det har pekats på att bostadsbyggandet är (för) lågt och att detta pressar upp priserna, men prisuppgången har skett i de flesta länder, oavsett bostadsbyggande. USA, Irland och Spanien har alla haft en extremt kraftig uppgång i bostadsbyggandet och samtidigt kraftig prisuppgång, i de två senare länderna kraftigare än
i Sverige.
Det har också förts fram att ökade inkomster förklarar en stor del av prisökningen, men det finns över hundraåriga prisserier på fastigheter och de har långsiktigt utvecklats i takt med inflationen, och inte med löner som stiger snabbare.
Varje gång kurvan har lämnat inflationstakten har det senare lett till en korrigering som har tagit tillbaka priserna till den långsiktiga trenden. Det är exakt det som nu skett i USA.
Sverige ligger långt över den långsiktiga trenden och frågan är alltså snarare hur vi tar oss dit igen, långsamt som en pyspunka eller snabbt i en krasch.
Vi anser i stället att den främsta förklaringen till utvecklingen ligger i att krediter blivit billigare och mer lättillgängliga och att detta har lett till en uppåtgående pris–skuldspiral. Det faktum att bara en av tre som har bolån i dag amorterar på sin skuld har bidragit till pris- och skuldökningen. För att upprätthålla dagens priser måste därför dessa betingelser bestå.
Om man inför amorteringskrav eller minskade ränteavdrag ändras dessa betingelser och vi riskerar att få en nedåtgående skuld–prisspiral. Det sista svensk ekonomi behöver i dagens läge med hög arbetslöshet, och en synnerligen osäker omvärld, är åtgärder som leder till att hushållen minskar sin konsumtion, vilket de kommer att göra om huspriserna börjar falla.
Ett reducerat avdrag drabbar dessutom första kronan lika mycket som sista, det vill säga att det spelar ingen roll om man är skyldig 100 kronor eller 10 miljoner. Skuld är inte ett problem i sig, utan problemet är en ohållbar ökning av skuldsättningen driven av en överhettad fastighetsmarknad. Att reducera eller avskaffa ränteavdraget är därför ett onödigt trubbigt instrument för att dämpa överbelåning.
Det är betydligt mer effektivt att sätta en gräns för hur mycket man får dra av – ett tak – än att minska avdraget från första kronan. Det finns redan i dag ett sådant tak. I dag kan en person dra av 100.000 kronor i underskott av kapital fullt ut, det vill säga med 30 procent. Över den gränsen är avdraget värt 21 procent.
Det är en betydligt mer träffsäker insats att rikta åtgärden mot de grupper som belånar sig mest och därigenom bidrar mest till problemet. Genom att begränsa taket för fullt avdrag till exempel 75.000 så stiger lånekostnaden bara för enskilda personer med lån, med dagens ränta, på över 2 miljoner kronor.
Det innebär i praktiken att avkylningen träffar storstadsregioner, där den behövs, och inte andra regioner där priser och lånetillväxt är stabila och där en avkylning bara gör skada.
I dag finns ett antal tankar kring hur skuldsättningen ska dämpas. Vissa anser exempelvis att Riksbanken håller räntan på en högre nivå än nödvändigt i rädsla för hushållens skuldsättning, medan andra i stället lyfter fram amorteringskrav eller avskaffade ränteavdrag.
Men att sänka avdragstaket är mer effektivt – och med bättre fördelningsprofil än samtliga andra åtgärder. Just nu bör vi dock be en stilla bön att inget stör den pyspunka som nu pågår.
Jörgen Appelgren, konsult, tidigare chefsekonom, Nordea
Sandro Scocco, chefsekonom, Global Utmaning, tidigare LO-ekonom