En som reagerade på rapporten var Masih Yazdi, som tidigare arbetat på FI med ansvar för att just beräkna bankernas bolånemarginaler.
”Jag menar att FI:s beräkningar och antaganden inte bara har brister utan att myndighetens uttalanden och uppmaningar snarare kan leda till att svenska boräntor i framtiden blir högre än vad de annars hade behövt vara”, skriver Masih Yazdi, som numera är analytiker på investmentbanken Credit Suisse, i ett inlägg på DN Debatt (9/6).
FI beräknar bankernas nettomarginal på bolån till 0,40 procentenheter, efter avdrag för övriga kostnader. Det motsvarar en avkastning på eget kapital på 22 procent enligt FI, vilket kan jämföras med en avkastning på 10-13 procent för bankernas samlade verksamhet.
Masih Yazdi anser dock att beräkningarna kan ifrågasättas. Att marginalerna ökat kan till stor del förklaras av att bankerna redan nu tagit höjd för högre kapitalkrav.
”Sanningen är att bolån knappast är en lönsam produkt för bankerna. Bolånen används som en inkörsport till andra tjänster och produkter som bankerna vill sälja, exempelvis fonder och pensionssparande (som är desto mer lönsamma). Det är beklagligt att FI gjort tveksamma beräkningar och antaganden som, på grund av myndighetens ställning som en oberoende aktör, riskerar att cementera den felaktiga bilden av att bolån är speciellt lönsamma”, skriver Masih Yazdi på DN Debatt.
Bankerna har tidigare fått kritik för att ha för höga marginaler. Men enligt Masih Yazdi riskerar FI:s agerande att leda till högre boräntor framöver.
För det första kan myndighetens påtryckningar på bankerna öka risken för en boprisbubbla, skriver han. För det andra hänvisar han till kreditvärderingsinstitutet Moody's nedgradering av svenska bankers kreditbetyg, då Moody's pekade ut bankernas låga räntemarginaler som en viktig faktor.
”Om bolånemarginalerna minskar från nuvarande nivåer kan detta leda till en än större obalans på den svenska bostadsmarknaden och ytterligare nedgraderingar av svenska bankers kreditbetyg. Detta är inte bara ett hot mot den finansiella stabiliteten, utan kan även innebära att internationella investerare kräver mer betalt för att låna pengar till svenska banker. I slutändan blir resultatet sannolikt att FI:s och politikernas uttalade syften snarare motverkas, det vill säga att bolåneräntorna i framtiden kommer att stiga”, skriver Masih Yazdi på DN Debatt.
FI slår dock tillbaka kritiken och står fast vid sina tidigare beräkningar. Kundernas faktiska utlåningsränta har stigit mer än bankernas finansieringskostnad de senaste åren och avkastningen på eget kapital är enligt FI:s modell högre än för den totala verksamheten.
”Vi tittar på bankernas vinstmarginal, inte på priset för bolån. Detta för att följa bland annat hur ökade finansieringskostnader fördelas mellan konsumenterna och med ägarna av bankerna”, säger Aino Bunge.
”Vår modell bygger på antaganden om situationen i dag för de fyra storbankerna, men med hänsyn till kommande krav. Vår förhoppning är att få mer transparens genom att bankerna själva ska gå ut och redovisa sina kostnader i den här beräkningen”, fortsätter hon.
Hon påpekar att det redan vidtagits åtgärder för att förhindra en boprisbubbla.
”Ökade vinstmarginaler för bankerna är inte rätt sätt att motverka risker med bostadsutlåningen. Vi har bland annat infört ett bolånetak som vi ser förebygger risken med överbelåning”, säger hon.