”Det är bara att gratulera den som köpte sin bostad för 16 år sedan. Det har gjort en fantastisk investering”, säger Alexandra Leonhard.
Perioden mellan 1996 och 2011 ska dock ses som ett undantag, anser BKN. I Sverige finns data på huspriser sedan 1955, som visar att priserna varit relativt stabila. I början av 1990-talet sjönk priserna till följd av den svenska finans- och fastighetskrisen.
”Vi vill slå hål på myten att bostadspriserna alltid stiger, för det gör de inte”, säger Alexandra Leonhard.
BKN noterar att många svenskar betraktar husköp som en bra investering, men konstaterar samtidigt att många har svårt att skilja på nominella och reala priser, vilket ger upphov till en ”penningillusion”.
”Hushåll som har ägt ett hus under en lång period kan minnas det pris man betalade vid köptillfället. Om man jämför den nominella köpeskillingen med det nominella värdet på huset i dag har det förmodligen ökat väsentligt i värde men det är ofta det nominella värdet som har stigit, vilket då beror på inflationen”, står det i rapporten.
BKN anser att den svenska bostadsmarknaden är övervärderad med cirka 20 procent och spår fallande priser framöver. Hushållens höga skuldsättning och växande belåningsgrad oroar.
”Skeppet med folk som har lån på sina bostäder driver längre och längre ut från stranden. Skulle det hända något kan det bli risigt”, säger Alexandra Leonhard.
”Vi hoppas att korrigeringen kommer att ske under en 5-10-årsperiod och att det inte blir en krasch. Inflationen kan ta hand om lite varje år”, fortsätter hon.
Alexandra Leonhard pekar ut unga bostadsrättsköpare i Stockholms innerstad som mest sårbara. I Stockholm finns 35 procent av landets alla bolån, men endast 25 procent av förvärvsinkomsterna, 22 procent av befolkningen och 20 procent av landets bostadsrätter och villor.
”Man ska verkligen se till att se över sin situation och se vad man klarar av och belåna sig så lite som möjligt. Sedan är det viktigt att amortera”, säger Alexandra Leonhard.
I rapporten lyfts hyresrätten fram som ett tryggt och bekvämt alternativ. Men alla som satt sin fot i Stockholm vet hur svårt det är att komma över en egen hyreslägenhet.
”Det här är naturligtvis ett problem. De flesta jobben finns i Stockholm men här finns i princip inga valmöjligheter. Man skulle behöva göra något åt situationen”, säger Alexandra Leonhard, som konstaterar att många sannolikt tvingas att köpa en bostad mot sin vilja för att få tak över huvudet.
BKN har varnat för fallande bopriser i flera år. Men även om det skedde en inbromsning på marknaden förra året har prisfallet uteblivit. Flera tunga bedömare, bland andra SEB:s chefsekonom Robert Bergqvist, anser inte att det finns någon bostadsbubbla. Inte heller Nordeas chefsekonom Annika Winsth ser någon risk för ett större boprisfall.
Bedömarna brukar dessutom framhålla att Stockholm har en stor bostadsbrist, hög inflyttning och relativt bra tillväxt, vilket håller uppe bostadspriserna i huvudstaden. BKN tror dock att priserna ska ned.
”Det är klart att de kan stiga kortsiktigt. Men där priserna ökat mest har de en tendens att sjunka allra kraftigast. USA är ett sånt praktexempel, där finns det många områden där priserna ökat väldigt kraftigt och sedan sjunkit väldigt kraftigt”, säger Alexandra Leonhard.